Проблемы развития рынка жилья в республике Марий Эл

В развитых странах с высокими доходами работающего населения основное количество жилья строится в рамках ипотечного строительства с государственной поддержкой. Ипотечные кредиты там предоставляются специализированными банками на срок до 30 и более лет...

Россия имеет весьма внушительные перспективы по становлению и разворачиванию системы ипотечного кредитования строительства жилья. Экономисты полагают, что с 2007 года приобретение жилья в кредит станет массовым, но пока выдано не более 100 тысяч кредитов под строительство жилья, но этот процесс уже начался. В течение 2-3 лет Комитет государственной думы надеется, что Россия выйдет на уровень не менее миллиона кредитов.

Во многих регионах предпринимаются меры опережающего развития ипотечной системы в рамках отдельной республики или области. Уже с 1994 года в Санкт-Петербурге, Саратове, Ульяновске активизировалась работа с ценными бумагами, облигациями и жилищными займами. Погашение облигаций осуществляется за счет продажи имеющейся недвижимости (жилья) или деньгами, используется также обмен на облигации последующих серий или займов.

Система ипотечного кредитования в каждой стране имеет свои особенности. В процессе изучения и анализа мирового опыта можно условно выделить две основные модели организации ипотечного рынка: одноуровневая и двухуровневая (американская) модели организации ипотечного жилищного кредитования.

Одноуровневая схема ипотечного кредитования характерна для стран Западной Европы (Дании, Германии, Франции и др.) и включает в себя такие модели, как классическая (континентальная) модель и модель ссудосберегательных учреждений. Суть этой схемы, состоящей из множества инвестиционных технологий, заключается в том, что выдавший кредит банк (кредитное учреждение) самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты путем выпуска ценных бумаг облигационного типа – закладных листов.

Характерной чертой одноуровневой классической (континентальной) модели является ее закрытость – источниками для кредитования являются собственные средства банка (кредитного учреждения) и средства, получаемые по банковским операциям (депозитные вклады, средства на счетах, краткосрочные и долгосрочные займы, эмиссия ценных бумаг).

Двухуровневая (американская) схема ипотечного кредитования преимущественно применяется в странах англо-американской системы права. Данная схема получила наибольшее развитие в США, Австралии, Великобритании, а также ряде стран Латинской Америки и Азии.

Первым уровнем является, так называемый, «первичный рынок» ипотечных кредитов, на котором, собственно, и происходит предоставление банками или другими кредитными институтами кредитов заемщикам для приобретения жилья. Первичными кредиторами на ипотечном рынке США являются различные финансово-кредитные институты: ссудно-сберегательные организации, кредитные союзы, сберегательные банки, коммерческие банки и ипотечные компании. Они предоставляют гражданам разнообразные по срокам и условиям погашения жилищные ипотечные кредиты. Большая часть рынка, до 80% от числа выдаваемых сегодня ипотечных кредитов, отвечают так называемым «стандартным» условиям.

Второй уровень рынка ипотечных кредитов — вторичный рынок ипотечных кредитов. Ключевую роль на этом рынке играют организации, основная цель которых состоит в рефинансировании деятельности кредиторов на первичном рынке. Эти организации служат посредниками между кредиторами первичного рынка и инвесторами, желающими вложить свои средства в сферу жилищной ипотеки.

Эти организации выполняют функцию рефинансирования первичных кредиторов следующими основными способами:

‑ путем покупки жилищных ипотечных кредитов для формирования собственных портфелей кредитов, финансируя их долговыми корпоративными обязательствами;

‑ путем предоставления инвесторам гарантий по ипотечным ценным бумагам, выпущенным на основе объединения кредитов в пулы, их секьюритизации в ипотечные ценные бумаги для продажи инвесторам. Организации вторичного рынка предоставляют гарантии, инициируют процесс секьюритизации (конвертации) пулов ипотечных кредитов в высоколиквидные и высокорейтинговые ипотечные ценные бумаги.

Принцип американской модели состоит в том, что человек с определенным уровнем ежегодного дохода сразу приобретает готовое жилье, оплачивая при этом, как правило, лишь незначительную часть его стоимости наличными, а всю оставшуюся – заемными деньгами специализированного ипотечного банка, которые выдаются под залог либо приобретаемой недвижимости, либо недвижимости, уже находящейся во владении клиента. Возврат этого кредита в зависимости от ежегодного дохода заемщика и избранного типа ипотеки осуществляется обычно в течение 15 или 30 лет.

В 2000 г. в России Постановлением Правительства от 11.01.00 № 28 была утверждена государственная концепция развития ипотечного жилищного кредитования, декларировавшая намерение властей сформировать в России национальную ипотечную систему, организованную в рамках классической двухуровневой модели. Они уже получили некоторое распространение в нашей стране, однако имеют, как это часто бывает, свою исключительную российскую специфику.

Главным программным документом, направленным на решение жилищной проблемы граждан, являлась Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002–2010 годы, утвержденная постановлением Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. Однако в последнее время жилищная проблема приобрела статус национальной, что послужило толчком для разработки Национального проекта «Доступное и комфортное жилье ‑ гражданам России». На первом этапе реализации (2006–2007 гг.) этот проект включает в себя четыре направления: «Повышение доступности жилья», «Увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования», «Увеличение объемов жилищного строительства и модернизация объектов коммунальной инфраструктуры», «Выполнение государственных обязательств по предоставлению жилья категориям граждан, установленных федеральным законодательством».

В последнее время при анализе жилищного сектора все чаще используется показатель доступности жилья, который определяется как отношение стоимости приобретения (строительства) жилья к среднегодовым доходам одной среднестатистической семьи.

Данный коэффициент рассчитывается по формуле:

(1)

где К дост - коэффициент доступности жилья;

Д – среднедушевой доход, руб./чел. в год;

N – число человек в семье; S – площадь условной квартиры, кв.м.;

С – средняя стоимость 1 кв.м. жилья, руб.

Сегодня можно констатировать: начало рынку доступного жилья в Марий Эл положено. Так, с 2005 г. жители Марий Эл, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, могут получить помощь из республиканского бюджета. Субсидии, предоставляемые гражданам, пойдут на покрытие части процентной ставки по кредитам, привлекаемым на приобретение или строительство жилья. По данным статистики таким правом уже воспользовались 150 человек, которые получили кредиты в Сбербанке на сумму свыше 32 млн. рублей. Размер субсидий устанавливается в зависимости от стоимости одного квадратного метра жилья и состава семьи.

Развитие ипотечного бизнеса позитивно влияет на реальный сектор экономики, вследствие чего приостанавливается спад производства в ряде отраслей промышленности. Ипотечное кредитование обладает как минимум четырехкратным мультипликативным эффектом, то есть каждый рубль кредита в конечном итоге вовлекает в хозяйственный оборот не менее 4 рублей средств населения.