Развитие жилых районов как инструмент формирования новой городской реальности

Введение

Актуальность работы обусловлена тем, что комплексное развитие территорий представляет собой многофакторный процесс, включающий в себя не только планирование и строительство, но и социальные, экономические и экологические аспекты, делающие его неотъемлемой частью формирования качественной городской среды.

Теоретической основой исследования послужили научные труды отечественных авторов, которые занимаются вопросами комплексного развития территорий таких как: Якимова В.А., Хмура С.В. [1], Зайчук М.Б., Митягин С.А. [2], Чепелева К. В., Киль Е. А., Филиппов А. Г., Шпенькова Т. А., Косцова С. А [3], Дорофеева Л.В. [4], Набиев Р.А., Зверев В.В., Иглина Н.А. [5].

Цель исследования состоит в преобразование городской среды, оно основано на комплексном развитии территорий жилых районов города с акцентом на улучшение условий жизнедеятельности населения и создания комфортной среды проживания.

Научная новизна представленного исследования заключается в определение и систематизации проблем устойчивого развития города и проблем развития территорий, также проведен поиск решений выявленных проблем.

Ключевая цель комплексного развития территорий состоит в создании таких пространств, которые способствуют улучшению уровня жизни граждан и стимулируют экономическое развитие городских образований [6].

Формирование жилой застройки, нежилой застройки, смешанной застройки и развитие незастроенных территорий является основным видом совершенствования пространств.

Под развитием жилой застройки понимается модернизация жилищного фонда, созданием комфортных и безопасных условий проживания для населения [7]. Жилой микрорайон можно представить, как сложную систему, поскольку он включает в себя множество взаимосвязанных компонентов, которые оказывают взаимное влияние друг на друга и работают в едином комплексе. Порядок определения мест для строительства жилых микрорайонов на землях городских и сельских поселений устанавливается генеральным планом.

При планировании жилых кварталов необходимо принимать во внимание расстояние до общественных центров районного масштаба, объектов социальной инфраструктуры, используемых периодически, а также до парковых зон [8].

Проектирование планировки и застройки жилых микрорайонов должно гарантировать экологическую безопасность, эффективное природопользование, охрану здоровья и формирование безопасной среды для жителей.

В пределах жилого микрорайона предусмотрено благоустройство следующих зон: зеленые насаждения общего пользования, придомовые территории многоквартирных зданий, а также пешеходные и транспортные пути [9].

Создание оптимальной среды для проживания граждан, целенаправленное развитие сопутствующей инфраструктуры является функциональным назначением жилых микрорайонов.

Внедрение данных функций призвано повысить уровень жизни граждан и обеспечить комплексное развитие региона.

Основная часть

Комплексный анализ городских территорий, дополненный данными социологических опросов, является эффективным инструментом для выявления реальных запросов жителей и недостатков в инфраструктуре районов [10].

Анализ собранной информации позволяет выявить вызовы, которые требуют решения для развития территорий. Это, в свою очередь, является критически важным шагом на пути к формированию действенных стратегий, направленных на совершенствование городской среды.

Городская инфраструктура испытывает значительные трудности, обусловленные чрезмерной загруженностью транспортных магистралей и наличием устаревших сетей водоснабжения и канализации [11]. Культурное развитие страдает от утраты исторических памятников, недостаточного финансирования культурных инициатив.

Устойчивое развитие территорий города Казани в целом может решиться через механизм комплексного развития территорий, так как он направлен на размещение в одном жилом районе всех необходимых функциональных компонентов, обеспечивающих повышение условий комфортного проживания для населения [12].

На данный момент в Казани активно развивается комплексное развитие территорий, что позволяет строить школы и детские сады в новых районах, а также сократить затраты на инженерную инфраструктуру.

Группа компаний ASG Invest реализует инвестиционные проекты по ленд-девелопменту с 2005 года в Казанской агломерации. Площадь земельных участков в Казанской агломерации 24752 гектара [13].

Рисунок. 1. Площадь земельных участков ASG Invest в Казанской агломерации, га

Источник: [16]

Половину этих территорий наиболее привлекательных с точки зрения доступности и возможностей освоения, предлагается вовлечь в строительство, преимущественно жилую застройку, что по нашим оценкам, обеспечит в период с 2025 по 2040 годы примерно 14 млн. кв. м. жилья.

Для возможности комплексного освоения подготовленных в рамках концепции территорий для застройки максимальным числом застройщиков, ASG Invest разработала механизм реализации проектов с минимальными затратами застройщика на его запуск.

Стратегия привлечения инвестиций в проекты застройки включает предоставление земельных участков с последующим расчетом долями в построенных объектах [14].

Рисунок. 2. График получения разрешения на строительство в рамках реализации проектов жилой застройки на земельных участках ASG Invest в Казанской агломерации, тыс. кв. м

Источник: [16]

Ключевой особенностью данного жилого квартала является беспрецедентное для Республики Татарстан сочетание различных типологий застройки и форматов жилья в пределах одного микрорайона.

Рассмотрим жилой микрорайон «Тихая Гавань», который расположен в восточной части г. Казани, между Вознесенским и Мамадышским трактами. Земельный участок принадлежит группе компаний ASG Invest. Проект окружен обширными озелененными территориями, а также индивидуальной застройкой и жилыми массивами многоквартирной застройки.

Проект планировки территории предполагает реализацию комплексного жилищного строительства с учетом переменной этажности застройки [15]. В рамках проекта также предусматривается создание объектов социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры, а также организация озелененных зон общего пользования и элементов благоустройства.

Территория площадью 56 га органично делится на 10 кварталов, каждый из которых выполняет свою роль, но при этом связан с остальными через общие пешеходные маршруты, озелененные аллеи и транспортные артерии.

Рисунок. 3. Баланс территории микрорайона «Тихая Гавань» в г. Казани, га

Источник: [17]

Жилая застройка спроектирована как многоуровневая система. 3941 квартира в 52 домах варьируется от компактных студий до просторных трехкомнатных вариантов, что делает район доступным для разных социальных групп.

Предусматривается 2 общеобразовательных организации одна на 1224 места и одна на 1501 мест. Также в рассматриваемом микрорайоне будет расположено 4 дошкольных образовательных организации по 340 мест каждая.

В результате проведенного нами анализа можно сделать следующий вывод о значительном потенциале для развития объектов коммерческого назначения в данной местности. Развитие коммерческих пространств повысит уровень доступности товаров и услуг в данном жилом районе, а также станет основой для экономического роста района.

Таблица 1

Технико-экономические показатели объектов жилого назначения

микрорайона «Тихая Гавань»

Была рассчитана стоимость строительства 10 жилых кварталов, включая инженерно-технологическое подключение к общегородским сетям, стоимость строительства 4 дошкольных образовательных организации на 340 места каждый, 2 общеобразовательных организации одна на 1224 места и одна на 1501 мест.

Таблица 2

Стоимость затрат на строительство в микрорайоне «Тихая Гавань»

Основные ресурсы сконцентрированы на жилищном строительстве, в то время как сопутствующая инфраструктура и благоустройство требуют менее значительных вложений.

В рамках данного исследования были определены инвестиционные и операционные денежные потоки.

Финансирование инвестиционно-строительных проектов, направленных на строительство жилых и коммерческих объектов, а также сопутствующей инфраструктуры, благоустройства и озеленения, было рассчитано исходя из прогнозируемой стоимости строительных работ.

Денежные потоки от операционной деятельности были сгенерированы за счет реализации жилых квартир и коммерческих помещений, расположенных на первых этажах многоквартирных домов. Оценка стоимости продажи жилой и коммерческой недвижимости в г. Казани базируется на результатах проведенного анализа местного рынка.

Для оценки эффективности инвестиционно-строительного проекта базовая ставка дисконтирования была установлена на уровне 20%.

В рамках оценки коммерческой привлекательности инвестиционно-строительного проекта были определены ключевые финансовые показатели. Чистый дисконтированный доход в размере 345308,79 тыс. руб. Его дисконтированный срок окупаемости составляет 5,35 лет, а индекс доходности дисконтированных инвестиций достигает 1,07. При этом внутренняя норма доходности проекта зафиксирована на уровне 32,67%.

Анализ полученных показателей эффективности подтверждает значительную коммерческую успешность инвестиционного проекта строительства микрорайона «Тихая Гавань» в г. Казани.

Заключение

При реализации комплексных программ развития жилых микрорайонов основной задачей должно стать возведение новых объектов жилой и социальной инфраструктуры, а также проведение работ по благоустройству прилегающих территорий. К ним также можно отнести учёт интересов всех участников процесса, включая собственников помещений в многоквартирных домах.

Сравнительный анализ показывает, что в городе имеются уже развивающиеся и застроенные территории, с необходимым набором функциональных компонентов для комфортного проживания населения, и территории, которые не отвечают требованиям комфортного проживания и требуют комплексного подхода при их реновации, с чем поможет справиться механизм комплексного развития территории.

Выделены основные проблемы, которые существуют при устойчивом развитии города это, прежде всего жилищное строительстве, где стоимость жилья с каждым годом растет, что уменьшает возможности для покупки собственного жилья жителям города. В уже существующей застройке микрорайонов недостаток инфраструктуры, а именно медицинских учреждений, детских садов, школ, спортивных учреждений.

В результате развития территории достигаются высокие показатели социальной эффективности, а именно происходит увеличение жилого фонда, создание объектов образования. Формируется комфортная городская среда с высоким уровнем благоустройства и озеленения.