Development of the real estate market considering the creation of the yard space

Актуальность исследования

При развитии рынка недвижимости благоустройство дворового пространства играет значительную роль в формировании рыночной стоимости жилой недвижимости [1]. Комплексная междисциплинарная оценка эффектов благоустройства позволяет не только понять долгосрочные последствия данных мероприятий, но и отследить изменения в городской среде, а также повысить уровень условий проживания горожан [12]. Безусловно, повышение привлекательности жилых объектов в результате благоустройства общественных пространств влияет на повышение их стоимости в пределах рассматриваемой территории [13]. Наличие благоустроенной территории позволяет застройщикам добавлять дополнительные проценты к цене продажи квадратных метров жилья, что свидетельствует о повышении комфорта и выгодности жилых объектов [10].

Исследования показывают, что благоустроенное дворовое пространство привлекает жильцов и способствует увеличению спроса на жилую недвижимость [5]. Повышение привлекательности жилых объектов влечет за собой увеличение стоимости квартир, что в свою очередь позволяет застройщикам увеличивать цену за жилье [6]. Даже небольшое улучшение условий во дворе может сказываться на рыночной стоимости квартир, делая их более конкурентоспособными на рынке недвижимости [9].

В связи с этим, целью исследования является разработка методических рекомендаций по принятию управленческих решений на стадии зонирования и проектирования общественных пространств жилой застройки города, позволяющих решить одну из основных проблем девелопмента жилой застройки – повысить покупательскую активность на рынке.

Для достижения поставленной цели необходимо:

- проанализировать современную практику формирования дворовых пространств в г. Казань;

- выявить факторы, определяющие потребительские качества двора;

- сформировать методику оценивания дворового пространства;

- создать универсальную модель двора для различных классов жилья;

- определить степень влияния благоустроенной территории на рыночную стоимость жилья.

Методы исследования

В рамках настоящего исследования использовались следующие методы, а именно, обобщения и систематизации информации, структурно-функционального анализа и интервьюирование, как профессиональных участников градостроительной деятельности, так и жителей города.

Факторы, определяющие идеальную среду для жизни

На сегодняшний день, для разработки рекомендаций по благоустройству сложившейся придомовой территории необходимым фактором является анализ существующей практики в данной сфере, в том числе мониторинг запроса и потребностей пользователей, а также определение и постановка проблемы застройки сложившихся дворовых пространств.

Безусловно, благоустроенное дворовое пространство играет значительную роль в формировании позитивного восприятия покупателями недвижимости. Исследования показывают, что современные покупатели наибольшее предпочтение отдают квартирам в жилых комплексах с охраняемой территорией и закрытым двором [21]. Ощущение безопасности и уединения становится одним из ключевых факторов при выборе жилья.

Предпочтение покупателей столичной недвижимости зачастую отдается вариантам с видом на внутренний благоустроенный двор [4]. Это объясняется тем, что закрытый двор способствует созданию комфортной и уютной атмосферы, что в свою очередь благоприятно сказывается на восприятии покупателями недвижимости [14].

Особенно важно отметить, что наличие благоустроенной территории является одним из основных факторов при покупке элитной недвижимости. Для семей с детьми это имеет особое значение, поскольку благоустроенный двор обеспечивает безопасность и возможность для самостоятельных прогулок детьми [11, 15].

Таким образом, развитие рынка недвижимости за счет благоустроенного дворового пространства не только способствует повышению комфорта и уюта для жильцов, но также создает условия для формирования позитивного восприятия покупателями недвижимости, что в свою очередь может повлиять на рыночную стоимость недвижимости [20].

Результатом проделанной работы стало формирование факторов, характеризующих комфортность городского общественного пространства и выявления степени их влияния:

Рисунок 1. Факторы, характеризующие качество дворового пространства (источник: разработано авторами)

Таким образом, данные факторы можно систематизировать по потребительскому признаку, а именно:

- экологичность территории внутри жилого комплекса, которая включает в себя комфортную окружающую среду со специализированными площадками для раздельного сбора мусора и вторсырья, наличие подземных баков, состояние зеленых насаждений, облагороженная территория;

- комфорт (удобство придомовой территории), достигаемое различными приемами функционального зонирования дворового пространства и внедрением удобств в места общего пользования, то есть наличие Wi-Fi, озеленение территории на различных уровнях, инструменты повышения климатического комфорта, малые архитектурные формы для всех групп населения жилого комплекса;

- безопасность района (возможность самостоятельных прогулок детьми), как с точки зрения социальной безопасности и снижения конфликтов сопряжения пешеходных зон и проезжих частей улиц, так и с точки зрения безопасности внутри придомовой территории, достигаемой системой видеонаблюдения, контроля и управления доступом, наличие достаточного уровня освещения в темное время суток, закрытая территория и охрана.

Требования к современному дворовому пространству

Главным принципом организации придомовой территории является формирование функционального зонирования, учитывающего современные потребности жителей и удовлетворяющего всем градостроительным нормам и требованиям. Так, в каждом дворовом пространстве можно выделить пять функциональных зон [2, 16]:

¾ зона входа (примыкает непосредственно к входам в жилые дома);

¾ зона парковки;

¾ зона шумного отдыха (детские и спортивные площадки);

¾ зона тихого отдыха;

¾ хозяйственная зона (с площадками для сбора мусора).

Анализ современной практики и опыта моделирования и проектирование городских общественных пространств позволил нам сформировать методические рекомендации по формированию дизайн­проекта двора в условиях сложившейся застройки:

1. Выделение внешних (за пределами двора) и внутренних (в пределах квартала) точек притяжения. Первые — это объекты социальной инфраструктуры (школы, детские сады), торгово-бытового обслуживания (магазины, отделения почты) и крупные площадки для спортивных игр.

2. Формирование каркаса пешеходных путей, где основной пешеходный путь должен объединить внутренние точки притяжения и обеспечить наиболее удобный доступ к внешним. С зонами входа в жилые дома его свяжут второстепенные пешеходные пути.

3. Формирование каркаса транспортных путей, где основные внутриквартальные проезды обеспечивают кратчайшие сквозные пути через придомовую территорию и доступ к объектам инфраструктуры. По аналогии, второстепенные проезды соединяют основные проезды с зоной входа в жилой дом.

4. Определение мест для парковок, где главной задачей выступает сохранение существующего количества парковочных мест (организованных и неорганизованных).

5. Определение местоположения хозяйственных зон, при этом необходимым условием является доступность для всех жилых домов в границах квартала. В случае территориальной недостаточности, учитывая парковочную зону, возможно рассмотрение ее увеличения за счет вынесения вовне, на улицу.

6. Разграничение зоны шумного и тихого отдыха. Спортивные и детские площадки рекомендуется сделать комбинированными с учетом интересов и потребностей детей различных возрастов. В случае наличия зеленых скверов, парков или набережных в шаговой доступности от входных групп жилых домов, возможно отсутствие необходимости создания новых функций, а рассмотрение лишь реконструирования существующих пространств. В стесненных условиях некоторые площадки зон шумного отдыха можно выносить на территории ближайших парков и садов [7].

7. Наполнение свободных территорий зонами отдыха, где перечень элементов благоустройства зависит от типа объекта и функционального назначения зоны [3].

Стоит отметить, что качество общественного пространства оценивается эффективностью заложенных в него функций, а также актуальностью данных функций для конкретного месторасположения объекта [18]. Кроме того, общественное пространство призвано налаживать социальные связи и провоцировать соответствующие активности (культурные, спортивные, деловые, досуговые), что, в конечном счете, приводит к повышению уровня комфортности и безопасности [8].

Таким образом, представленные рекомендации могут найти широкое практическое применение в решении проблем приведения уже сформированных придомовых пространств к современным требованиям проектирования и эксплуатации.

Создание современной модели дворового пространства, дифференцированного по классу жилого фонда

Благоустроенное дворовое пространство играет ключевую роль в формировании привлекательной и комфортной городской среды, способствуя повышению качества жизни жителей и влияя на рыночную стоимость жилой недвижимости. Инновационные подходы к благоустройству дворового пространства становятся все более актуальными в контексте стремительного развития городов и роста городской застройки [17].

Одним из ключевых аспектов инновационных решений в благоустройстве является создание современных качественных жилых комплексов. Как отмечается на сайте repa-pr.ru, принципы формирования таких комплексов включают в себя не только функциональное использование пространства, но и учет эстетических и экологических аспектов [19]. Это позволяет создавать уникальные пространства, способствующие комфортному проживанию жителей.

В рамках исследования были сформулированы две ключевые задачи: разработка модели благоустроенного дворового пространства для каждого класса жилого фонда и выявление зависимости типа дворового пространства на ценообразование жилья при развитии рынка недвижимости, с целью развития рынка недвижимости. Для разработанных моделей благоустроенного дворового пространства нами были выделены следующие наиболее важные преимущества-факторы, имеющие, по мнению профессиональных участников рынка недвижимости, наибольшее влияние на формирование комфортной и безопасной среды проживания:

1.«Комфорт»: удобство дворового пространства, а также его визуальные, акустические и климатические характеристики, качество организации благоустройства территории, грамотное разделение зон активности и отдыха для всех возрастов, эргономичность и визуал малых архитектурных форм в зонах отдыха, безопасность и надежность малых архитектурных форм в зонах активных игр.

2.«Безопасность»: надлежащий уровень безопасности территории, организация видеонаблюдения на территории жилого комплекса и в местах общего пользования, закрытая территория двора, надлежащий уровень освещенности в ночное время суток, устройство системы контроля и управления доступом, охрана территории.

3.«Экологичность»: уход за состоянием элементов благоустройства и озеленения, организация раздельного сбора мусора на территории жилого комплекса и его последующая утилизация, уборка территории.

Так, в результате нашего исследования, мы сформировали модель дворового пространства в зависимости от класса жилой застройки:

Таблица 1

Качественные характеристики дворового пространства

В масштабах строительства (особенно комплексных проектов) разница в себестоимости при типовом и индивидуальном подходе будет незначительной (рис. 2). Для создания комфортного жилого пространства девелоперу достаточно продумать все нюансы на этапе разработки проекта благоустройства.

Рисунок 2.Удельный вес стоимости строительства дворового пространства от стоимости строительства жилого дома дифференцированных по классу жилого фонда (по результатам анализа реализованных проектов г. Казани)

В ходе исследования влияния благоустроенного дворового пространства на рыночную стоимость квартиры были рассмотрены различные аспекты, связанные с этой проблематикой. Анализ показал, что благоустроенное дворовое пространство имеет значительное влияние на восприятие покупателями недвижимости. Так, по итогам нашего исследования, была определена степень влияния благоустроенного дворового пространства на развитие рынка недвижимости, и как следствие, на рыночную стоимость квартир, дифференцированных по классу жилого фонда (рис. 3).

Рисунок 3. Влияние благоустроенного дворового пространства на рыночную стоимость квартир, дифференцированных по классу жилого фонда (по результатам анализа рынка жилой недвижимости г. Казани)

Выводы

Таким образом, развитие рынка недвижимости с учетом благоустройства дворового пространства играет значительную роль в формировании рыночной стоимости жилой недвижимости. Комплексная междисциплинарная оценка эффектов благоустройства позволяет не только понять долгосрочные последствия данных мероприятий, но и отследить изменения в городской среде, а также улучшение условий проживания горожан. Так, в результате данного исследования были получены следующие результаты:

1. Разработаны методические рекомендации по формированию дизайн­проекта дворового пространства в условиях сложившейся застройки с выделением этапов проектирования, а именно, выделение внешних (за пределами двора) и внутренних (в пределах квартала) точек притяжения, формирование каркаса пешеходных путей, формирование каркаса транспортных путей, определение мест для парковок, определение местоположения хозяйственных зон, разграничение зоны шумного и тихого отдыха, наполнение свободных территорий зонами отдыха.

2. Предложен модели благоустройства новых дворовых пространств дифференцированных по классу жилого фонда с выделением следующих важнейших преимуществ-факторов, определяющих качество среды проживания: «комфорт», «безопасность», «экологичность».

3. Определена степень влияния организации комфортного и безопасного дворового пространства на стоимость строительства жилого фонда в размере 9,6% - 12,3% и на рыночную цену реализации жилья в размере 3,8% - 4,8% в зависимости от класса.