The concepts of “benefit” and “consumer value” in the context of the interrelationships of actors in the residential real estate market

ВВЕДЕНИЕ

Рынок жилой недвижимости выступает частью национального богатства любой страны, в том числе для каждого отдельного гражданина служит базой обеспечения жилищных потребностей. Значимость рынка состоит также в активизации развития смежных отраслей, способствующих инфраструктурному выстраиванию устойчивого взаимодействия между государством, бизнесом и населением. Синергетический эффект от таких отношений выражается в реализации государственной поддержки для социально-приоритетных категорий граждан, создании условий для роста инвестиционного и бизнес-климата, миграционной активности в регионы с высоким уровнем капитализации и др.

Рынок жилой недвижимости формируется с учётом современного развития экономических, социальных, общественных отношений, напрямую связанных с использованием цифровых и инновационных технологий. Активное внедрение голосовых помощников, инструментов искусственного интеллекта, виртуальной визуализации, наглядной аналитики и др. способствуют переходу рыночных отношений на цифровые платформы, где осуществляется взаимодействие участников путём формирования цепочки создания ценности. Такое взаимодействие осуществляется на базе экосистем и имеет результат в виде сформированной/реализованной ценности товара/ услуги/ работы. Ценность определяется степенью полезности для потребителей услуг и имеет определение «потребительской ценности». Ещё в труде А.Смита «Исследование о природе и причинах богатства народов» [1] использовались два термина «потребительская ценность» и «благо» как слова синонимы. В статье на примере рынка жилой недвижимости предлагается рассмотреть сущностные характеристики и смысловые особенности понятий «благо» и «потребительской ценности», а также провести анализ целесообразности использования двух понятий в контексте текущих реалий инновационного развития.

Цель исследования состоит в уточнении научного смысла, использования и применения терминов «благо» и «потребительская ценность» при оценке взаимодействия участников сферы услуг рынка жилой недвижимости на базе экосистемы.

Гипотеза исследования состоит в том, что «благо» в существующих бизнес-моделях экосистемы отражает потребность населения в жилье, а «потребительская ценность/ стоимость» выступает как полезность этого объекта. В данном контексте рассуждений потребительская стоимость/ ценность может рассматриваться как собирательная категория меновой стоимости объекта, то есть определяться возможностью приобретения чего-то за счёт обладания данным объектом.

Материалы и методы

Вопросам рассмотрения субъектного состава акторов на рынке жилой недвижимости и их сотрудничества уделено достаточное внимание в научной среде. Авторами рассматриваются взаимосвязи между государством и населением на уровне практической реализации мер господдержки [3, 5]. Многообразие субъектного состава рассматривается авторами [6, 21] с выделением их функциональных обязанностей и уровня сложности осуществляемых операций с объектами жилья. Правовые аспекты сделок с жильём рассмотрены в работах [12, 18] и свидетельствуют о специфической форме материальной составляющей объекта, что доказывает необходимость применения системного подхода к осуществлению операций с ним. Вопросы, связанные с финансированием и инвестированием в объекты жилья, рассматриваются в трудах [13] и свидетельствуют о взаимосвязи между рынками недвижимости, капитала, услуг и др. Внедрение и применение инновационных разработок при создании жилищных комплексов рассмотрены в работах [14, 9] и выступают ключевыми ориентирами при удовлетворении потребностей населения в жилье, а также при формировании и утверждении планов жилищной застройки в границах населённых пунктов, городов, регионов и т.д..

Многообразие исследований к сущности рынка жилой недвижимости, основам его функционирования и взаимодействия между участниками не позволяют полностью отразить его значимость в контексте формируемых отношений вокруг дорогостоящего имущества и не раскрывают широкий спектр взаимодействия между государственными структурами, коммерческими организациями и населением. В статье предложена детализация бизнес-моделей осуществляемых бизнес-процессов между акторами и оценка степени их результативности для определения формируемого блага и потребительской ценности в секторальном разрезе.

РАЗВИТИЕ РЫНКА ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Инновационное развитие рынка жилой недвижимости за последнее десятилетие активно способствовало ускорению коммуникации между поставщиками и потребителями услуг, тем самым сокращая время завершения сделки. Внедрение инноваций в операционные процессы с объектами жилья позволило изменить сложившиеся уровни конкуренции; сформировать выгодные условия сотрудничества для всех участников сделки; сократить количество контактов, способствующее экономии времени и ресурсов; разработать инструменты формирования персонального предложения, удовлетворив интересы всех сторон [9] и др. Государство также активно способствовало развитию рынка жилой недвижимости благодаря большому количеству реализуемых национальных проектов и программ. Так, одной из приоритетных задач государства является обеспечение населения доступным и комфортным жильём [15].

Категория «жилой недвижимости» созависима от других инфраструктурных категорий таких как: услуги, товары, виды работ, инвестиции, безопасность, финансы, ресурсы, информация, знания, инновации, экология и др. Перечисленные элементы оказывают влияние на формирование рынка жилой недвижимости на уровне страны, региона, населённого пункта [10]. Тем самым подтверждается значимость рынка жилья как на государственном уровне, так и на уровне бизнес структур и населения, в целом.

ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ НА УРОВНЕ G2G, G2B, G2C

Рассмотрение функционирования участников экосистемы услуг на рынке жилой недвижимости на государственном уровне представлено в контексте реализации сервиса «электронное правительство», что позволило выделить их ключевые связи в достижении задач, в рамках национальных проектов и программ.

Основные национальные проекты в жилищной сфере реализуются Минстроем России, Минфином России, Минцифрой России, Минэкономразвития России, Росреестром. Сопутствующие национальные проекты, направленные на обеспечение транспортной и энергетической доступности, безопасности проживания, близости к объектам образовательного, культурного назначения и др. обеспечиваются национальными проектами, реализуемыми Минздравом России, Минобрнауки России, Минприроды России, Минпромторга России, Минтруда России, Роспотребнадзора и Ростехнадзора.

Выяснено, что деятельность министерств, направленная на развитие рынка жилой недвижимости подразделяется на регуляторные инструменты прямого и косвенного влияния [2]. Объясняется это совмещением двух элементов: (1) удовлетворением граждан в жилье (прямая потребность) и (2) наличием комфортной среды, обеспечивающей достойное и комфортное проживание (косвенная потребность). Анализ связей на уровне G2G показал, что прямую потребность населения в жилье обеспечивают государственные структуры, относящиеся к блоку «прямого влияния», а косвенную потребность - государственные структуры «косвенного влияния» (рис.1).

Рисунок 1. Взаимодействие на уровне G2G

Источник: составлено автором

Одновременно с этим отмечено, что процесс оказания государственных и муниципальных услуг гражданам (связи на уровне G2C) заключается в определённых действиях по минимизации физического взаимодействия между ними и служащими, что влияет на скорость оказания услуг. В рамках сервисов G2C обеспечивается выплата населению финансовых средств из бюджета РФ в рамках реализации программ государственной поддержки на приобретение объектов жилья, тем самым способствуя активизации покупательской способности населения. Правительство, удовлетворяя прямую и косвенную потребности населения, взаимодействуют с бизнесом на уровне G2B, используя при этом официальные интернет-порталы для предоставления информационных и консультационных услуг различным хозяйственным участникам рынка жилья. Целью такого сотрудничества является обеспечение бесперебойных бизнес-операций для формирования комфортной и законной среды ведения бизнеса [4]. Сервисы сектора G2B представлены на рисунке 2.

Рисунок 2. Взаимодействие на уровне G2B

Источник: составлено автором

Деятельность перечисленных министерств и ведомств направлена на совместное достижение национальных задач путём реализации соответствующих проектов в целях решения государственных задач на рынке жилья. Однако в контексте рассмотрения категорий «благо» и «потребительской стоимости» существуют различия в наделении смысловых черт этих понятий. Так, согласно теории А.Смита, прямые потребности населения в жилье представляют собой благо, удовлетворяющее насущные потребности человека [1]. Благо рассматривается как обеспечение нуждающихся в жилье граждан, в том числе на условиях реализации программ государственной поддержки. Однако, при выделении экономического свойства объекта жилой недвижимости, которым является его высокая стоимость, становится очевидно, что благо может иметь различные уровни стоимости. Следовательно, полезность или потребительская ценность объекта жилья относится к категории косвенных потребностей.

ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ НА УРОВНЕ B2G, B2B, B2C

Анализ взаимосвязей на уровне коммерческих структур позволил выделить их взаимодействие с другими участниками рынка по операциям с объектами жилой недвижимости в рамках экосистемы, объединяющей различные компетенции бизнеса [11]. Современный рынок жилья представлен широким набором сервисом, сопровождающих жизненный цикл объекта жилой недвижимости: от его строительства (сектор создания); оформления прав на него (сектор оборота прав) до его управления (сектор эксплуатации/ обслуживания). Секторальное разделение рынка позволило определить отраслевой потенциал секторальных участников в разрезе выполняемых ими видов деятельности. Так, в секторе создания предпринимательскую деятельность осуществляют строительно-проектные организации, финансовые институты, инвестиционные компании и фонды и др. В секторе оборота прав функционируют агентства недвижимости, риэлтерские компании, нотариальные агентства, адвокатские конторы, оценочные организации и др. В секторе управления/ эксплуатации/ обслуживания осуществляют деятельность управляющие компании, ДЕЗы (дирекция единого заказчика), ТСЖ (товарищества собственников жилья), ресурсоснабжающие организации и др. Многообразие участников свидетельствует о выделении перечисленных отношений в особую значимую категорию, связанную с важностью качественного выполнения собственных обязательств по причине того, что от уровня исполнения их работ зависит деятельность других, а результат совместного процесса формирует потребительскую стоимость.

Анализ связей на уровне B2G позволил выделить ключевые секторальные взаимодействия между бизнес-структурами и государством на рынке жилой недвижимости [20]. Отношения B2G сводятся к реализации предприятиями собственных услуг/ сервисов/ товаров/ работ государственным структурам или компаниям с государственным участием. Рыночные отношения выстраиваются по принципу покупки государством по правилам государственных закупок и регламентируются: (1) Федеральным законом «О закупках товаров, работ, услуг отдельными видами юридических лиц» от 18.07.2011 № 223-ФЗ [16] и (2) Федеральным законом «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» от 05.04.2013 № 44-ФЗ [17].

Обобщение взаимодействия в секторе создания на рынке жилой недвижимости позволило определить наличие возможности закупки единого комплекса строительных работ (№ 223-ФЗ: изменения с 1 июля 2022 года). Сюда относятся работы по подготовке проектной документации, инженерным изысканиям, строительству, реконструкции или капитальному ремонту. К финансово-кредитным отношениям в системе госзаказов относятся: закупка банковских услуг, пользование кредитными продуктами, банковское сопровождение государственными заказчиками на основании заключённого договора между финансовыми и государственными/ муниципальными структурами. Закупка перечисленных услуг/ работ осуществляется в целях реализации проектов, основанных на взаимовыгодном сотрудничестве хозяйствующих субъектов и государственных структур в рамках федеральных проектов и программ. В секторе оборота прав на рынке жилой недвижимости осуществляется закупка юридических и оценочных услуг для государственных и муниципальных нужд, регулируемых № 44-ФЗ. В секторе управления/ эксплуатации/ обслуживания включена закупка коммунальных услуг: услуги связи, вода, бытовые отходы, энергетические и (или коммунальных) ресурсы в рамках договоров поставки электроэнергии, газа, теплоснабжения, транспортировка услуг по газораспределительным и электрическим теплосетям и др.

Анализ взаимодействия на уровне B2B позволил определить ключевые связи между коммерческими партнёрами на рынке жилой недвижимости [18]. Так в секторе создания, например, организации по лесозаготовке могут сотрудничать со строительными компаниями. Последние, в свою очередь, могут выступать поставщиками в инвестиционно-строительных проектах совместно с банковскими структурами. В секторе оборота прав крупные агентства недвижимости и консалтинговые группы могут сотрудничать в сфере комплексного проектирования, выступая девелоперами проекта. Застройщики могут формировать уникальное предложение для риэлтерских фирм с целью активизации продаж и др. Сектор управления/ эксплуатации представлен связями между ресурсоснабжающими организациями и управляющими компаниями и др. Детальный обзор существующих взаимосвязей показал, что в современных условиях хозяйствования зачастую используется не раздельное, а параллельное применение B2B и B2C моделей. Компании направляют товарное предложение своим партнёрам и конечным потребителям одновременно. Эта модель имеет связь в виде B2B2C (Business-to-Business-to-Consumer), иногда также используются связи в виде B2X или B2E (Business-to-Everyone).

Перечисленные связи и взаимодействия между коммерческими структурами, государством и населением формируют благо, имеющее социальное и экономическое значение. Выявлено, что для населения в рамках связей B2C удовлетворяется социальная потребность в приобретении жилья, его оформлении и дальнейшем обслуживании ресурсоснабжающими организациями при использовании связей B2G. Сектор B2B отвечает за экономическое наполнение термина «благо» и формирует предложение, которое обеспечивается определенным уровнем стоимости кредитных средств; качеством строительства, строительных и отделочных материалов; своевременным оформлением правоустанавливающих документов, техническим обслуживанием объекта жилья и др. Таким образом, определено, что уровни связей B2G и B2C направлены на удовлетворение прямой потребности населения в жилищных условиях, а связи B2B наделяют потребности определённой полезностью, то есть способствуют повышению благосостояния населения, иначе, формируют «потребительскую стоимость».

ВЗАИМОДЕЙСТВИЕ НА УРОВНЕ C2G, C2B, C2C

Население, выступающее конечным потребителем на рынке жилой недвижимости, активно вовлечено в процесс формирования спроса на объекты жилья [19]. Граждане в зависимости от своего социального статуса, финансовых возможностей, образования, возраста, семейного положения имеют различные потребности в удовлетворении своих жилищных условий. Одновременно с этим, несмотря на индивидуальные запросы каждого, в целом можно уверенно утверждать, что современное взаимодействие населения с органами государственной власти и коммерческими структурами является успешным благодаря использованию инновационных и цифровых технологий [8]. Так, связи на уровне C2G позволяют гражданам осуществлять оплату пошлин за полученные государственные услуги на рынке жилья, других платёжных услуг в виде налогов, сборов, штрафов. Благодаря современным сервисам C2B появилась возможность участия потребителей в создании/ совершенствовании услуги/ товара путём взаимодействия через мессенджеры и социальные сети с производителем. Современные потребители могут назначать окончательную цену сделки, взаимодействуя при этом с различными компаниями. Отмечено, что связи С2С характерны для рынка жилой недвижимости и представлены в виде прямых отношений между продавцом и покупателем без посредников на торговой площадке, например, Avito, ЦИАН, ДомКлик и др. Однако, по причине необходимого длительного времени на осуществление процедур по показу, оформлению документов и других действий, потребители переходят к формату связей B2C, при которых посредники от лица собственников осуществляют необходимые процедуры по операциям с объектами жилья.

Отношения конечного потребителя на рынке жилой недвижимости с государством, предпринимательскими единицами и такими же индивидуальными лицами имеют различные характеристики. Связи н уровне C2G дополняют полный спектр прямых потребностей населения в жилье, удовлетворение которых является составным элементом термина «благо». Связи на уровне C2B способствуют формированию комфортных условий пользования благом, тем самым создавая полезность этого блага, или его потребительскую стоимость. Связи на уровне С2С также определены как база предпринимательских способностей населения, и отнесены к термину «потребительская стоимость».

РЕЗУЛЬТАТЫ И ВЫВОДЫ

Анализ существующих бизнес-моделей на рынке жилой недвижимости позволил сформировать единый взгляд на систематизацию и применение понятий «благо» и «потребительской ценности».

Результаты проведенного анализа свидетельствуют о тесном взаимодействии государственных структур, коммерческих организаций, направленном на создание «блага» для населения в виде удовлетворения потребности в жилье. Выяснено, что государство обеспечивает данную потребность посредством реализации национальных проектов и программ, а бизнес активно сотрудничает с государственными структурами во всех секторах рынка (создание, оборот прав, управление/ эксплуатация), обеспечивая тем самым бесперебойность операций при выполнении государственных задач на рынке жилой недвижимости.

Одновременно с этим коммерческие структуры, сотрудничая с государством, и косвенно участвуя в решении народно-хозяйственной задачи - обеспечение населения доступным и комфортным жильём, получают выгоды от долговременных отношений в виде государственных заказов. «Потребительская ценность» отражает степень полезности «блага» и включает дополнительные характеристики объекта жилья, которые формируют её меновую стоимость. Такими характеристиками могут являться: качество построенного/ приобретённого жилья, его технические характеристики, развитая инфраструктура, транспортная доступность, близость к социально-культурным объектам и др.

Проведённый анализ позволил определить взаимосвязи в секторальном разрезе в зависимости от участия в бизнес-процессах заинтересованных сторон (рис. 3). Так, выделены бизнес-модели, участвующие в формировании «блага»:

- на уровне государства в секторе создания - G2G, G2B, G2C; в секторе оборота прав - G2G, G2С; в секторе управления/ эксплуатации - G2B, G2C;

- на уровне бизнеса в секторе создания, оборота прав и управления/ эксплуатации - B2G, B2C;

- на уровне населения в секторе создания, оборота прав и управления/ эксплуатации - C2G.

Рисунок 3. Бизнес-модели взаимодействия

составлено автором

Выделены бизнес-модели, участвующие в формировании «потребительской ценности»:

- на уровне государства в секторе оборота прав - G2B; в секторе управления/ эксплуатации - G2G;

- на уровне бизнеса в секторе создания, оборота прав и управления/ эксплуатации - B2B;

- на уровне населения в секторе создания, оборота прав и управления/ эксплуатации - C2B, C2C.

Доказано, что на уровне государства только сектор создания рынка жилой недвижимости представляет собой бизнес-модель, в результате которой формируется «благо», удовлетворяющее прямую потребность населения в жилье. Все остальные секторальные взаимосвязи представляют собой смешанный тип взаимодействий акторов по формированию цепочки создания ценности, удовлетворяющей прямые и косвенные потребности в виде потребительской ценности.