Cost engineering of the life cycles of investment objects of complex housing development

Введение.

Одним из национальных приоритетов развития строительной отрасли и является обеспечение граждан доступным и комфортным жильем. При этом на строительную отрасль в условиях турбулентности экономики воздействуют негативные факторы, влияние которых необходимо нейтрализовать путем внедрения инновационных систем управления на всех уровнях. Управление стоимостью масштабных проектов по возведению жилья, предполагающих освоение значительных территорий с обеспечением их современной комфортной инфраструктурой и находящихся в зоне особого риска, требует особого подхода и контроля реализации на протяжении всего жизненного цикла здания [1]. В стране на этапе её активной экономической турбулентности как никогда актуальным вопросом является вопрос создания экономически- и ресурсоэффективной комплексной жилой застройки, жизненный цикл которой будет максимально стабилен и предсказуем.

Цель исследования – актуализация проблематики научно-практического моделирования интегрированного стоимостного управления с изучением ее генезиса, особенностей развития национального рынка комплексного строительства и разработкой концепции стоимостного инжиниринга жизненных циклов (ЖЦ) объектов капитального строительства (ОКС) применительно к проектам комплексной жилой застройки.

В качестве объекта исследования выступают проекты комплексной жилой застройки на всех этапах стоимостного инжиниринга жизненных циклов их строительства и эксплуатации.

Предметом являются организационно-экономические отношения и управленческие процессы стоимостного инжиниринга ЖЦ ОКС в процессе реализации девелоперами портфеля инвестиционно-строительных проектов в составе комплексной жилой застройки.

В качестве предполагаемой научной гипотезы исследования принято предположение о возможности совершенствования управления проектами комплексной жилой застройки в девелоперских системах через реализацию процедур стоимостного менеджмента в функциональной подсистеме стоимостного инжиниринга ЖЦ ОКС.

При решении поставленной цели исследования применялся комплекс методов в виде системного подхода, анализа и синтеза, теоретизации, экспертных оценок, формализации, статистического анализа и математического моделирования.

Генезис концепции интегрированного управления стоимостью в России и за рубежом

Исследования установили, что стоимостной инжиниринг ЖЦ ОКС является актуальным направлением развития современной строительной индустрии, что предопределяется генезисом концепции интегрированного управления стоимостью в России и за рубежом. Это позволяет формировать специализированный организационно-экономический механизм стоимостного менеджмента применительно к проектам комплексной застройки территорий. Он позволяет минимизировать интегрированную стоимость жизненных циклов объектов капитального строительства и осуществлять сокращение расходов на проектирование, строительство и эксплуатацию объектов капитального строительства, а также повышать потребительскую ценность реализуемых проектов.

Выполненный анализ показал, что корнем теории стоимостного инжиниринга является концепция «Total Cost Management». Total Cost Management (TCM) начал развиваться в 1960-х годах, когда управление затратами стало одной из ключевых функций в индустрии капитального строительства. В 1970-х годах TCM начал активно применяться в промышленности, включая нефтегазовую отрасль, химическое производство и производство электроэнергии. С тех пор этот подход к управлению затратами широко используется в различных отраслях и является одним из ключевых инструментов проектного менеджмента.

Впервые в известном нам виде TCM был введен в 1976 году в журнале «Chemical Engineering Progress» статьей под названием «Total Cost Management: A Concept for the '80s» Джозефа Флинна [2]. Он был в тот момент директором по управлению стоимостью на фирме DuPont (американская многопрофильная корпорация, основанная в 1802 году). На протяжении своей истории DuPont была одной из крупнейших химических компаний в мире, занимаясь производством широкого спектра химических продуктов, включая пластмассы, синтетические волокна, пестициды и многие другие. Кроме того, DuPont была также знаменита своими научными исследованиями и разработками, в том числе разработкой первого синтетического каучука и первого пластикового материала нейлона.

Основные принципы TCM были разработаны в рамках программы NASA для управления затратами на космических проектах. В XXI веке понятие TCM было подробно описано в научных трудах зарубежных авторов и книгах отдельных организаций.

AACE International в своей книге «AACE International Total Cost Management Framework» определяет основные принципы TCM как [3]:

1. Интегрированное управление затратами. Это означает, что управление затратами должно осуществляться на всех этапах жизненного цикла проекта, начиная с его концептуальной разработки и заканчивая эксплуатацией объекта. Важно обеспечить связь между затратами и планированием, выполнением работ, контролем и управлением рисками.

2. Фокус на ценности. Ценность — это то, что проект приносит заинтересованным сторонам. Подход TCM предполагает определение ценности на каждом этапе проекта, а также поиск способов ее максимизации.

3. Про-активное управление рисками. Риски — это потенциальные угрозы для проекта, которые могут повлиять на его сроки, затраты и качество. TCM предусматривает раннее выявление рисков, оценку их вероятности и воздействия, а также разработку стратегий управления рисками.

1. Стратегическое управление затратами. Стратегическое управление затратами включает в себя планирование и управление затратами на всех этапах проекта, начиная с его концептуальной разработки и заканчивая эксплуатацией объекта. Важно определить оптимальные расходы на каждом этапе проекта, чтобы достичь максимальной ценности.

2. Применение инновационного подхода. Включает в себя использование инновационных технологий, методических подходов к управлению проектными затратами. Важно постоянно совершенствовать процессы и методы, чтобы достичь лучших результатов и оптимизировать затраты.

3. Стандартизация процессов. Стандартизация процессов включает в себя определение стандартов и процедур для управления затратами на всех этапах проекта. Это помогает улучшить эффективность и эффективность процессов, а также уменьшить риски и избежать ошибок.

В справочнике инженера по проектам и затратам под редакцией Камфриза Кеннета основные принципы TCM определяются как [4]:

1. Интеграция управления затратами в процесс управления проектом с целью обеспечения согласованности между планированием, выполнением работ и контролем затрат.

2. Использование надежных методов и процессов для определения затрат, прогнозирования стоимости и управления финансовыми рисками.

3. Управление затратами на всех этапах ЖЦ проекта от ТЭО, проектно-изыскательной деятельности и заканчивая эксплуатацией.

4. Использование современных технологий и инструментов для улучшения процессов управления затратами и повышения эффективности проекта.

5. Разработка комплексной стратегии управления затратами, которая будет учитывать особенности конкретного проекта и обеспечивать максимальную экономическую эффективность.

6. Обеспечение прозрачности и открытости в управлении затратами, что позволит минимизировать риски и повысить доверие всех заинтересованных сторон.

Разбирая понятие TCM, стоит обратить внимание на книгу «CPM в управлении строительством» Джеймс Дж. О'Брайена и Плотника Фредрика [5], содержащую информацию об основных принципах управления общей стоимостью, включая методы анализа затрат, планирование стоимостей, управление бюджетом, контроль затрат и управление изменениями. Также она описывает практические примеры применения этих методов в различных проектах строительства. Авторы книги утверждают, что применение концепции управления общей стоимостью позволяет снизить риски неэффективного использования ресурсов и увеличить вероятность успешного завершения проекта в рамках установленного бюджета и сроков.

В России понятие стоимостного инжиниринга было введено в практику в 2000-х годах благодаря активной деятельности Ассоциации строительных экспертов и оценщиков (АСЭО) при поддержке Минстроя России. В 2009 году АСЭО начала работу по адаптации методологии Total Cost Management к российским условиям, и в 2011 году была опубликована первая версия национального стандарта «Стоимостной инжиниринг в строительстве», при этом термин «стоимостной инжиниринг» используется как синоним понятию «управление затратами на проекте», что не совсем соответствует первоначальному значению термина Total Cost Management.

Национальный стандарт Российской Федерации «Инжиниринг в строительстве» [6] ГОСТ Р 58179-2018 является документом, устанавливающим требования к инженерным решениям в строительстве. Данный стандарт был разработан и утвержден в 2018 году и определяет основные понятия и термины, принципы и подходы к инжинирингу в строительстве. Согласно данному документу стоимостной инжиниринг это «инженерно-консультационные услуги в области разработки и применения научных принципов и методов для решения задач управления стоимостью» [6].

Развитие терминологии и методологии стоимостного инжиниринга продолжается в современной научной сфере в России, и на данный момент находится в активной фазе, так как данная область становится с каждым годом всё более востребованной в области инвестиционно-строительных проектов и строительства. Так К.Д. Романенко определяет стоимостной инжиниринг (Total Cost Management) – «это интегрирующий процесс, определяющий сферу практической деятельности и обеспечивающий его связь с областью управления проектами, управления активами и практикой управленческого учета. Например, жизненный цикл здания постоянного требует финансовых вливаний» [7].

Е.С. Рахматуллина понимает под инжинирингом «работы и услуги, которые включают проведение научно-исследовательских работ, составление технических заданий, составление проектных эскизов, расчет технико-экономических обоснований строительства инфраструктурных, промышленных и других объектов капитального строительства, разработка чертежей для строительства объектов, реконструкция и расширение существующих зданий и сооружений, разработка и внедрение нового оборудования и технологических процессов применения различных способов и приемов для пуско-наладочных работ, авторский надзор и различные виды консультаций» [8].

Ю. П. Сологубов отмечает- «инжиниринг давно является самостоятельным видом деятельности, непосредственно связанным с созданием строительной продукции» [9]. Дидковская О.В. подтверждает этот тезис, говоря о том, что «стоимостной инжиниринг представляет собой новый уровень развития системы строительного ценообразования, включая не только процессы формирования стоимости строительства, но и систему управления ею на различных этапах инвестиционно-строительного процесса» [10]. Брезгина, Л.В. [11] освещает понятие управления стоимостью с позиции инструмента, обеспечивающего эффективное использование денежных средств и других ресурсов за счет выбора решений, учитывающих потребительский спрос, а также оптимальных по цене и качеству, которое основывается на контроле освоения бюджета капитальных вложений.

Зарубежными и российскими учеными привнесен значительный вклад как в развитие систем стоимостного инжиниринга, в том числе и в строительной отрасли. Но вместе с тем, проведенный анализ существующих научно-практических исследований показал, что для предметной области организационно-экономических отношений и процессов, возникающих при реализации проектов комплексной жилой застройки, не выполнялись исследовательские разработки по моделированию процедур стоимостного инжиниринга относительно ЖЦ ОКС.

Актуализация комплексной жилой застройки на национальном рынке и особенности ее развития на региональном рынке Пензенской области и в г. Пенза

Современные исследования в области повышения устойчивости строительства указывают, что весьма приоритетным направлением развития устойчивости территориальных строительных рынков является использование градостроительной парадигмы комплексной жилой застройки.

На этапе активной экономической турбулентности как никогда актуальным вопросом является вопрос создания экономической и ресурсоэффективной комплексной жилой застройки, жизненный цикл которой будет максимально эффективен и стабилен [12].

Под комплексной застройкой земель понимается последовательное возведение совокупности ОКС, объединенных единообразием потребительских функций, проектными решениями с последовательностью строительства в виде очередей и пусковых комплексов, что обеспечивает воспроизводство жилых зданий параллельно со строительством общественных, коммерческих, инфраструктурных зданий на ряду с благоустройством и озеленением.

При всех очевидных преимуществах комплексной жилой застройки, зачастую в виде собственной самодостаточной инфраструктуры, при реализации таких проектов возникают проблемы, например, эстетического и экологического характера в недавней ретроспективе были довольно подробно освещены такими авторами, например, как Птичникова Г.А. [13] и Чайковская Л. В. [14]

Комплексное жилищное строительство предполагает возведение многоэтажных домов с большим количеством квартир, оснащенных различными инженерными системами и инфраструктурой. Сложность этих объектов требует комплексного подхода к их строительству и эксплуатации с учетом не только первоначальных затрат, но и затрат, связанных со всем жизненным циклом здания [15].

Внедрение стоимостного инжиниринга ЖЦ ОКС в комплексном жилищном строительстве предполагает разработку стратегии оптимизации затрат на основе анализа всех стадийно-циклических затрат. Это включает в себя рассмотрение не только первоначальных затрат на строительство, но и затрат, связанных с эксплуатацией, техническим обслуживанием и возможным сносом здания. Оптимизация затрат в течение жизненного цикла здания достигается за счет реализации мероприятий, направленных на снижение энергопотребления, использование экологически чистых материалов, повышение качества и комфортности жилья.

Подход к проектированию и управления стоимостью жизненного цикла также предполагает использование передовых технологий и энергоэффективных материалов: окон, теплоизоляционных материалов, современных систем отопления, снижающих энергопотребление; возобновляемых источников энергии (солнечная энергия или энергия ветра), способствующих энергоресурсосбережению.

Применение стоимостного инжиниринга жизненного цикла в комплексном жилищном строительстве является перспективным направлением развития строительной отрасли [16]. Рассматривая весь жизненный цикл здания, такой подход помогает создавать устойчивое, комфортное и экономичное жилье, отвечающее потребностям современного общества. Внедрение стоимостного инжиниринга жизненного цикла в проекты жилищного строительства позволит застройщикам создавать качественное жилье, снижая затраты и минимизируя негативное воздействие на окружающую среду.

На протяжении многих лет в России увеличиваются объемы жилищного строительства, что подтверждают данные на рисунке 1.

Рис.1. Динамика ввода жилой недвижимости в Российской Федерации за период 2000-2022 г. (составлено автором на основе сведений Росстата).

Авторские экспертные оценки позволяют утверждать, что в современных условиях из-за тенденций завершения уплотнения существующей жилой застройки и сокращения объемов точечного строительства, существенно возрастает применение комплексной застройки территорий. В настоящее время уровень комплексного жилищного строительства, по нашему мнению, составляет не менее 70% в объеме ввода многоэтажного жилья или около 72 млн. м. кв. жилья и имеется тенденция к увеличению объемов данного типа застройки.

Анализ показывает, что и на территории Пензенской области также идет устойчивый рост вводимого жилья (рис.2). Одновременно также наблюдается приоритет увеличения как ввода многоэтажных жилых зданий, так и значительный рост комплексного жилищного строительства.

Рис.2. Динамика ввода жилой недвижимости в Пензенской области за период 2000-2022 г. (составлено авторами на основе сведений Росстата).

Текущие годовые объемы строительства комплексной жилой застройки на региональном рынке строительства нами оцениваются размерами не менее 400 тыс. кв.м. и обеспечиваются, в основном, за счет реализации проектов комплексной застройки в городе Пензе.

На территории г. Пензы в настоящее время компаниями реализуется более 15 проектов комплексной жилой застройки. Рассмотрим проекты с объемом застройки 150 - 500 тыс кв.м. (300 - 1000 домов) (рис.3 и табл.1).

Рис.3. Комплексная жилая застройка на территории г. Пензы

Таблица 1 – Характеристика проектов комплексной жилой застройки в Пензенской области (по данным на 1.10.2023 г.)

Как видно из табл.1, все жилые комплексы в рамках комплексной застройки относятся к самому высокому классу энергоэффективности, другие решения повышению энергоэффективности практически не применяются.

Данная ситуация обусловлена необходимостью экономии затрат как застройщиком, так и населением, поскольку все внедряемые инновационные энергоэффективные решения естественным образом синхронно ведут к удорожанию стоимости строительства [17]. Соответственно, возрастает и стоимость предлагаемых потребителю жилых площадей, что, в свою очередь, ведет к снижению покупательской способности.

В сложившихся турбулентных условиях для достижения глобальных целей обеспечения устойчивости (Указ Президента РФ В.В. Путина № 204 от 7 мая 2018 г. [18]), требуются специализированные Национальные отраслевые стратегии устойчивого развития в строительстве. Это предопределяет важность создания на жилищном рынке России высокопроизводительных отраслевых кластерных систем, к которой можно отнести, по нашему мнению, и организационно-экономический механизм проектов комплексной жилой застройки.

В этой связи, весьма актуальной исследовательской задачей становится цель по моделированию инновационных организационно-экономических инструментов стоимостного менеджмента ЖЦ ОКС применительно к комплексной жилой застройке.

Моделирование концепции стоимостного инжиниринга ЖЦ объектов капитального строительства по проектам комплексной жилой застройки

Авторскими исследованиями предполагается приоритетность выполнения целей функционирования стоимостных организационно-экономических механизмов ТСМ как по минимизации стоимости портфеля проектов комплексной жилой застройки на всех стадиях жизненного цикла их строительства, так и максимизации применения энергоэффективных объемно-планировочных, конструктивных и технологических решений, требующих повышенных инвестиционных затрат.

Данная проблематика совмещает как управление тенденцией минимизации стоимости, так и управление максимизацией объемов энергоэффективных решений в строительстве, которые авторами предполагается решать концептуально через методологию стоимостного инжиниринга жизненных циклов комплексной жилой застройки. Это позволит обеспечивать как приоритет экономии издержек как со стороны девелопмента инвестиционно-строительного цикла, так и приоритет сокращения стоимости владения объектами жилой недвижимости со стороны потребителей со стороны стадии эксплуатации введенных объектов капитального строительства.

Одновременно с этим данный подход позволяет снижать стоимость владения объектами капитального строительства и обеспечивать управление стоимостью на протяжении всего жизненного цикла, ориентироваться на приоритетные направления развития [19,20], методические подходы оценки стоимости жизненных циклов [21] и стратегические основы энергоресурсосбережения [22].

Ряд исследователей утверждают, что «…уменьшении совокупной стоимости владения зданием за счет обоснованного увеличения первоначальных затрат на стадии проектирования и строительства на применение энергоэффективных, экологичных технологий и подходов зеленого строительства, в результате чего на стадии эксплуатации здания существенно сокращаются операционные расходы, составляющие в среднем 75 % от общих затрат» [21].Этот подход, несомненно, требует использования и творческого применения.

Таким образом, необходимо найти такой баланс, чтобы увеличение первоначальных затрат соответствовало покупательской способности, при этом давая сокращение операционных расходов на стадии эксплуатации здания. Возникает необходимость разработки соответствующих теоретических основ стоимостного инжиниринга применительно к авторскому объекту исследования.

Чтобы повысить эффективность стоимостного инжиниринга в рамках комплексной жилой застройки с концепцией, необходимо учитывать следующие аспекты: использование стоимостных моделей позволяет оценивать перспективность проекта, учитывая все возможные расходы, включая капитальные затраты, финансирование, себестоимость работ; расчеты по стоимости должны включать в себя учет факторов риска, таких как изменения в правовых актах, экономические кризисы, изменения в спросе; использование стоимостных моделей позволяет оптимизировать использование ресурсов; основным методом улучшения эффективности является анализ целей и затрат компании, выявление узких мест и поиск способов их устранения.

Анализ теоретических и практических исследований по поставленной проблематике позволил формализовать процессы стоимостного инжиниринга ЖЦ ОКС комплексной жилой застройки в качестве модели, показанной на рисунке 4.

Предполагается, что реализация концепции стоимостного инжиниринга жизненных циклов объектов капитального строительства будет реализовываться через определенную структуру жизненных циклов, которая может быть формализована с различной степенью синтеза в территориально-портфелированных проектах комплексной застройки. В самом общем виде это совокупность каких-либо стадий жизненного цикла типа S_жц-J^окс-i, применительно как к локальным типам ОКС, так к различным типам портфелированной недвижимости (жилой, социальной, коммерческой и пр.) в составе проектов комплексной застройки.

В качестве критерия функционирования стоимостного инжиниринга в области минимизации затрат жизненных циклов всех типов ОКС является задача минимизации величины интегральных затрат одновременно с максимизацией потребительской ценности данных проектов через управление стоимостью владения.

Предполагается, что применение стоимостного инжиниринга ко всем стадиям жизненного цикла ОКС по проектам комплексной жилой застройки позволяет синхронно управлять как минимизацией стоимостью владения объектов жилой недвижимости (что увеличивает потребительскую ценность проекта), так и минимизировать стоимость затрат по ОКС в жизненных циклах с одновременным обеспечением эффективности девелоперских систем.

Рис.4. Модель формализации концепции стоимостного инжиниринга ЖЦ ОКС комплексной жилой застройки по отдельным типам стадийных процессов S_жц-J^окс-i (составлено авторами)

Выполненные исследования подтвердили высокую сложность и проблемность исследований в области научно-практического моделирования институциональных механизмов устойчивого развития национального рынка комплексного строительства жилья. Исследования выявили перспективность в разработки и применении концепции стоимостного инжиниринга жизненных циклов ОКС проектов комплексной жилой застройки территорий как стратегического высокопроизводительного направления наращивания жилищного потенциала страны.

Заключение.

1. Исследованиями установлено, что в современных условиях турбулентности экономики на национальном рынке жилья возникает необходимость в актуализации научно-практического моделирования интегрированного стоимостного управления методами стоимостного инжиниринга ЖЦ ОКС применительно к проектам комплексной жилой застройки.

2. Подтверждена высокая степень актуализации устойчивого развития комплексной жилой застройки на национальном строительном рынке и региональном рынке Пензенской области и в г. Пензе как стратегического высокопроизводительного направления наращивания жилищного потенциала страны.

3. Анализ показал, что формирование идеологии концепции стоимостного инжиниринга ЖЦ ОКС проектов комплексной жилой застройки предопределяется генезисом концепции интегрированного управления стоимостью в России и за рубежом.

4. Предложена авторская модель формализации концепции стоимостного инжиниринга ЖЦ ОКС комплексной жилой застройки по отдельным типам стадийных процессов S_жц-J^окс-i.

5. Предполагается, что применение методологического подхода стоимостного инжиниринга ко всем мультиформатным стадиям жизненных циклов ОКС проектов комплексной жилой застройки позволяет синхронно управлять как увеличением потребительской ценности проекта по критерию минимизации стоимости владения объектов жилой недвижимости для конечных потребителей, так и минимизацией стоимостью затрат жизненных циклах зданий с одновременным обеспечением эффективности девелоперских систем.