Формирование рынка доступного жилья: методические и практические аспекты в условиях пространственно-экономической трансформации региона

Введение

Уровень качества жизни населения во многом определяется состоянием жилой среды. Дефицит доступного жилья в городах является одной из наиболее серьезных мировых проблем, которая затрагивает 1,6 миллиарда человек и является ключевым приоритетом в повестке формирования социально-экономической и жилищной политики развитых и развивающихся стран [23] (Popkova, Ekimova, Sergi, 2020). Доступность жилья является важным компонентом экономического развития, оказывая влияние на многогранные аспекты региональной экономики. Пространственно-экономические процессы региона как институциональный компонент жилищной системы все чаще позиционируются в качестве основных причин возникновения проблемы наличия комфортного и доступного жилья для всех слоев населения.

Большая часть городов, в том числе на территории Российской Федерации, при формировании жилищной стратегии создают условия для решения жилищных проблем граждан в основном только за счет рыночных механизмов, к которым можно отнести ипотечные и арендные инструменты, которые не являются релевантными для всех слоев населения. Одновременно с этим, как правило, в жилищной политике стран не сформировано понимание того, что уровень доступности жилья определяется не только показателями уровня доходов населения и доступностью получения кредитов для всех слоев населения, но коррелирует с градостроительным и территориальным позиционированием, инфраструктурой, рыночной конкуренцией между субъектами строительного рынка, развитием рынка труда а также другими правовыми и земельными факторами, которые, как правило, регулируются на государственном уровне и в итоге оказывают существенное влияние на устойчивое развитие городов, регионов и стран.

Вместе с тем многогранность проблематики рассмотрения перспектив и направлений развития рынка доступного жилья обусловлена тем, что набор конкретных механизмов и технологий, определяющих развитие рассматриваемой категории, до конца не определен и находится в фазе активного формирования. Зарубежный и российский опыт регулирования рынка доступного жилья исследован в работах таких отечественных и зарубежных ученых, как Бреславский А.С., Бухвальд Е.М., Иванов О.Б., Тиникова Е.Е., Cox W., Pavletich, H. и др. [1, 3, 5, 12, 14] (Breslavskiy, 2020; Ivanov, Bukhvald, 2018; Korosteleva, Tselin, 2021; Tinikova, 2020; Cox, Pavletich, 2018). Ряд гипотез в приведенных работах не включают аспекты формирования инклюзивного и конкурентоспособного города, сочетающего различные типы жилья и направленного на развитие принципов устойчивого города, с учетом внешних рисков, в том числе технологических. В свою очередь, это вызывает необходимость создания новых механизмов реализации жилищной политики, которые будут актуальны для сегодняшнего этапа развития экономики и технологий, позволяющих обеспечить доступность жилья для населения.

Методика исследования

Модель исследования включает в себя четыре этапа:

1. Анализ современного состояния рынка доступного жилья и определение его оценочных индикаторов.

2. Выявление и систематизация факторов, влияющих на формирование рынка доступного жилья в условиях пространственно-экономической трансформации региона.

3. Установление когнитивных связей между элементами, формирующих рынок доступного жилья, и формирование стратегий зонирования и градостроительного регулирования, влияющих на предложение доступного жилья.

4. Обобщение и актуализация теоретических подходов к вопросам формирования рынка доступного жилья в условиях пространственно-экономической трансформации региона.

На первом этапе, используя метод анализа статистических данных и синтеза, проанализирована имеющаяся российская и зарубежная литература по формированию рынка доступного жилья, описаны существующие в настоящее время методики определения рассматриваемого понятия в разрезе стран мира. Изучены инструменты жилищной политики по повышению доступности жилья в России.

Используя структурно-логический метод, на втором этапе исследуются факторы, оказывающие влияние на показатель доступности жилья. Выдвинута гипотеза, что определенные факторы находятся в тесной взаимосвязи с процессами регулирования землепользования.

При выборе стратегий зонирования отвечающим требованиям пространственной реструктуризации территорий использован метод формализации. Определены ракурсы формирования доступного жилья в политике зонирования, при проведении которой приоритетное значение целесообразно отдавать инклюзивному и смешанному зонированию, выступающему в качестве основ формирования городской агломерационной системы.

На четвертом этапе метод синтеза и индукции позволил обобщить полученные результаты и сформировать перечень предложений и векторов становления качественной урбанизации за счет разработки ряда инструментов градостроительного и земельного регулирования.

Результаты исследования

В настоящей работе определено, что сфера обеспечения доступного жилья требует применения не только краткосрочных решений, но и разработки долгосрочных стратегий, решения которых должны быть направлены как на сторону предложения, так и на сторону спроса на рынке жилья, а также вовлекать государственный и частный секторы. Обобщенно, стратегические направления в области обеспечения населения доступным жильем целесообразно сконцентрировать по пяти направлениям развития:

1) комплексное развитие застроенных и пригородных территорий;

2) развитие рынка жилья в целом, включая политику государства в области строительства, направленную на формирование предложения и потребления жилья;

3) развитие разнообразных форматов жилья (например, коливинг, пансион, доходый дом и т.д.);

4) развитие разнообразной типологии жилья (например, создание современных домов-коммун, смешение офиса и жилья);

5) развитие адаптивных форм финансирования (например, предложение жилья по ценам ниже рыночных, включая политику предоставления социального жилья или субсидирование жилищного финансирования).

В дополнение необходимо отметить, что конкретная жилищная стратегия может работать только по одному из обозначенных направлений и/или по нескольким одновременно. Выбор будет зависеть от структуры, формирующей основу местной экономики и местного рынка жилья.

Доминирующее влияние на формирование рынка доступного жилья оказывают процессы управления городскими землями. Земля является основой существования и бесценным ресурсом человечества, на долю которого приходится от 50 до 75 процентов национального богатства многих развивающихся экономик [16] (Doran, Fingleton, 2018). За последние годы исследователями выявлены наиболее часто встречающиеся недостатки в управлении городскими землями, которые проявляются в низких показателях регистрации прав на землю, несоблюдении правил землепользования и застройки, отсутствии доступа к земельным ресурсам у населения с низким и средним доходом. Тем не менее городское развитие претерпевает изменения, первостепенно вызванные нестабильной ситуацией в развивающемся мире и, следовательно, требует новых размышлений о том, как городская земля, застройка и застроенная среда в целом воспринимаются и управляются для получения оптимальных результатов, в том числе при решении вопросов обеспечения населения доступным жильем [26] (You, Li, Wang, Pan, 2020).

Определено, что наиболее важной государственной политикой, влияющей на предложение жилья в целом, является регулирование землепользования. Национальная городская политика может увеличивать или уменьшать количество земли, доступной для жилищной застройки, в соответствии с законодательством, регулирующим преобразование недостаточно используемых земель в земли для застройки [19] (Kalantari, Ferreira, Page, Goldenberg, Olsson, Destouni, 2019). Национальная городская политика также может напрямую влиять на решения инвесторов о развитии территорий посредством нормативных актов, устанавливающих затраты или выгоды, связанные со строительством и развитием.

Городские власти обычно используют два простых инструмента управления городскими земельными ресурсами – зонирование и регулирование, которые направлены либо на ограничение предложения жилья и резкое поднятие цен, либо на стимулирование роста предложения доступного жилья и стабилизации цен [22]. При решении вопросов зонирования многие города устанавливают ограничения для своего территориального роста с целью сохранения поясов лесного и сельского хозяйства и рекреационных зон. На практике применяются несколько видов стратегий зонирования, которые по различным аспектам раскрывают вопросы доступного жилья:

1. Уплотнение – является важнейшим понятием городского зонирования. Уплотнение предполагает сосредоточение внимания на застройке, то есть на освоении или перепланировке земель в пределах города, а не на периферийных территориях. Стратегия уплотнения относится к увеличению количества жителей на заданной территории за счет использования как горизонтального, так и вертикального пространства. Эта стратегия не только помогает сдерживать разрастание городов, но и обеспечивает эффект масштаба при оказании городских услуг за счет концентрации населения и использования общественного транспорта. Такой вид ограничения предложения земли под застройку увеличивает рыночную стоимость жилья [18] (Fauzer, Lytkina, Smirnov, 2020). При этом при помощи принципов и методов зонирования происходит сбалансированность стратегии развития города и территориального развития, что создает здоровое, экономически и социально активное сообщество, доступное для различных слоев населения.

2. Транзитно-ориентированное развитие – стратегия, включающая в себя модернизацию городской транспортной инфраструктуры и предоставление дополнительных прав на строительство доступного жилья вблизи транзитных зон. Тем не менее городам необходимо предпринимать шаги с учетом контекста, чтобы избежать повышения цен, ведущего к джентрификации [11] (Repkin, Mityagin, 2019).

3. Инклюзивное зонирование – формирование городского пространства, предоставляющее возможности его использования для удовлетворения потребностей максимально широкого круга возможных пользователей независимо от социального, имущественного или иного статуса, создавая тем самым сообщества со смешанным доходом, которые считаются социально сплоченными, а также улучшают социальную мобильность.

Принимая во внимание вышеприведенные стратегии зонирования, можно предположить, что городам необходимо создавать зоны смешанного использования в тандеме с политикой, поддерживающей инклюзивное зонирование, что обеспечит увеличение предложений безопасного и доступного жилья.

Хотя на глобальную застроенную среду могут воздействовать несколько факторов, в основе меняющейся фазы застроенной среды лежат четыре основных фактора: рост населения, растущая урбанизация, экологические проблемы, особенно изменение климата, а также растущий технологический прогресс. Эти факторы имеют огромное значение для формирования стратегии городского развития и управления в развивающемся мире [2] (Gareev, Khafizov, Mukhametova, Khusnutdinov, Efimova, 2020). До сих пор в ходе дискуссий было установлено, что ожидаемый глобальный прирост населения и рост урбанизации в основном будут происходить в развивающихся странах, и хотя это потенциально повысит плотность экономики и будет стимулировать инвестиции, как частные, так и государственные, с точки зрения развития городов, в частности, строительство в форме расширения или создания новых городов за счет развития жилья и связанной с ним инфраструктуры, возникнут проблемы с этим явлением, учитывая ограниченные возможности земельных ресурсов [21] (Kosareva, Polidi, 2017) . Вместе с тем гибкая и прозрачная земельная политика должна поощрять различные формы развития, создающие возможности для строительства доступного жилья (табл. 1).

Таблица 1

Перечень мер по влиянию градостроительного регулирования на предложение доступного жилья

Реализация обозначенных государственных мер позволит развивать инструменты градостроительного регулирования в целях реализации стратегии жилищной политики и координировать потребности жителей в доступном жилье с предложением земли для достижения качественной урбанизации. Урбанизация представляет собой многоаспектный и сложный процесс, оказывающий влияние на окружающую среду, интенсивность землепользования, пространственную структуру и пространственные модели городов. Современная урбанизация обусловлена ​​трансформацией функций окружающих территорий. Этот сложный процесс сопровождает возникновение городских агломераций, являющихся эпицентрами институциональной модернизации [12, 13] (Tinikova, 2020; Tkachev, 2019). При формировании агломераций вектор развития меняется от центральных районов к пригородной зоне с активным изменением пространственной структуры, формированием рынка недвижимости, развитием социально-экономической и инфраструктурной составляющих. Появление пригородов, маятниковая миграция, размывание границ социального пространства города делают изучение процессов городской агломерации крайне необходимым [17] (Fang, Liu, Wang, 2021). Улучшения пространственного развития агломерации должны происходить согласно следующим положениям:

1. Проведение комплексного и детального анализа современного состояния региона.

2. Формирование направления пространственного развития агломераций на основе принципов устойчивого развития.

3. Осуществление территориального районирования с учетом опыта застройки.

4. Проведение углубленного анализа развития транспортной инфраструктуры.

5. Разработка новой стратегии пространственно-экономического развития городской агломерации.

Рассмотренные агломерационные процессы подчеркивают необходимость анализа комплекса факторов: природно-географических, экономических, социально-демографических, инфраструктурных экологических и технологических. Однако на практике имеется стихийный рост городской агломерации без учета специфики обозначенных факторов [24] (Shi, Gao, Yang, 2016). В этой связи городские агломерационные процессы должны иметь целостное видение перспектив и четкий план развития с учетом сложности социально-экономической структуры и функциональных связей городской и пригородной пространственных зон.

Обсуждение

Существующие подходы к объяснению доступности жилья берут свое начало в неоклассической экономической теории, а также подкреплены географическими и градостроительными подходами. Общепринятая классическая экономическая теория, основанная на принципах равновесия спроса и предложения на жилье, утверждает, что доступность жилья зависит от таких показателей, как стоимость жилья и доход населения [3] (Ivanov, Bukhvald, 2018). Расчет и соответствующая интерпретация данного показателя, в свою очередь, должны определять цель и задачи политики жилищного строительства, направленные на население с низким доходом, посредством механизмов и подходов субсидирования (например, жилищные льготы), что обеспечит гибкость и мобильность рынка жилья. Разработка и апробация разнообразных подходов зависит от соотношений между ежемесячным доходом населения, расходами на жилье и расходами, не связанными с жильем, что в итоге сформирует нормативные предположения о затратах и ​​поведении людей и позволит определить уровень доступности жилья (критерий достаточности) в отдельно взятом районе или для выбранного слоя населения, который ляжет в основу формирования механизма жилищных льгот.

Именно критерием достаточности в диаметральные исторические периоды и в различных странах мира определялся уровень обеспечения жильем. Однако потребность человека в жилье удовлетворялась неодинаково и в различных формах, так как критерии достаточности были различны и не раскрывали структуру доходов и затрат населения. На территории таких стран, как Германия, США, Великобритания, до сегодняшнего времени критерий достаточности, характеризующий доступность жилья, выступает в качестве главного индикатора оценки уровня социально-экономической составляющей в жилищной сфере. На сегодня в Российской Федерации показатели доступности жилья по мере публикации необходимых официальных данных для расчета Росстатом и Банком России ежеквартально рассчитываются Институтом экономики города [9, 14] (Polidi, Gershovich, 2021; Cox, Pavletich, 2018). Рассматриваемый коэффициент показывает количество лет, за которое семья из трех человек, при условии сбережения всех своих доходов, сможет накопить на квартиру.

Проанализируем показатель коэффициента доступности жилья на территории Российской Федерации относительно таких стран, как США, Великобритания, Германия, Италия, Франция, Канада, Япония, КНР (рис. 1) [2, 8] (Gareev, Khafizov, Mukhametova, Khusnutdinov, Efimova, 2020; Porfirev, 2020).

Рисунок 1. Коэффициент доступности жилья в странах мира на январь 2022 года

Источник: составлено авторами.

Согласно графику и переводу значений в качественный показатель оценки, можно сделать вывод, что доступность приобретения жилья в регионах России выше, в сравнении с некоторыми зарубежными странами. Необходимо отметить, что при расчетах не учтена погрешность на площадь жилья, которая в России является низкой и составляет 54 м², что естественно искажает значение итоговых показателей и характеризует наличие дефицита на рынке жилья, вызванного качественными и количественными характеристиками [7, 15] (Petukhov, 2020). Качественный дефицит возникает посредством использования строительных материалов низких потребительских свойств, отсутствия надлежащей городской инфраструктуры и услуг или строительства на территории, непригодной для проживания. В свою очередь, количественный дефицит возникает вследствие превышения спроса над предложением, что может быть вызвано нехваткой земли для застройки, ростом городского населения или отсутствием инвестиционной привлекательности жилья по сравнению с другими классами инвестиционных активов [20] (Khaertdinova, Maliashova, Gadelshina, Vdovin, 2021).

Более того, проблема доступного жилья масштабна и различается в зависимости от географического положения [4] (Korolkova, 2018). На структуру рынка жилья влияют не только рыночные условия, но и социально-политические факторы, факторы окружающей среды и нормативно-правовая база стран и городов. Поиск решений в конкретном городе требует более широкого понимания того, что представляет собой доступность, и факторов, влияющих на нее.

Переход к социально ориентированной рыночной экономике и ряд изменений, продиктованных внешней средой, образовали значительные массы населения, не адаптировавшиеся к новым экономическим отношениям, которые без поддержки государства не способны покрывать потребность в обеспечении жильем и улучшать свои жилищные условия [25] (Yaskova, Grabovyy, 2021).

Возникший в 2008 году мировой финансовый кризис заложил начало переосмысления политической стратегии и мер поддержки, направленных на согласование финансовых, налоговых и регулятивных инструментов, необходимых для поддержания устойчивого развития рынка недвижимости [8] (Porfirev, 2020). Субъекты рассматриваемого рынка пришли к консенсусу в отношении обеспечения граждан доступным жильем, выражающемуся в многосубъектном подходе, включающем все уровни государственной власти, частный коммерческий и некоммерческий секторы, а также население, что в перспективе должно обеспечить не только эффективное реагирование на вызовы внешней среды, но и позволить удовлетворить потребности граждан в рамках ограниченных ресурсов.

Ряд стратегических программ, национальных проектов, принятых на территории Российской Федерации в период с 2015 по 2030 г., к которым можно отнести программу «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», приоритетный проект «Ипотека и арендное жилье», национальный проект «Жилье и городская среда», фокусируются на коренных изменениях в городской среде, что предопределяет целесообразность пересмотра способов планирования, финансирования, развития, управления и регулирования городскими территориями при формировании устойчивого городского и территориального развития [6]. Вместе с тем определено, что при разработке стратегических и законодательных документов в сфере жилья и городской среды на уровне округа, области, города и населенного пункта применяемые инструменты реализуются по двум направлениям в рамках поддержки спроса и предложения, характеристика которых приведена в таблице 2 [10].

Таблица 2

Основные виды инструментов жилищной политики по повышению доступности жилья в России

Источник: составлено авторами.

Приведенные в таблице меры государственного регулирования, действующие на территории Российской Федерации, в большей степени направлены на поддержку спроса на приобретение жилья в собственность, без учета финансового состояния получателей субсидий, что предопределяет наличие несбалансированного характера комплекса всех существующих мер. В конечном итоге, как показывает статистика, это приводит к предоставлению субсидий гражданам с относительно высокими, а не низкими доходами, что приводит к неэффективному использованию ограниченных бюджетных средств. Более того, недостаточное развитие имеют инструменты управления земельными ресурсами и градостроительным планированием. Охарактеризованные проблемные области обострились после экономического застоя 2020 года, повлекшего за собой падение доходов населения и отсутствие свободных площадей для массового строительства, что привело к ситуации, когда у населения отсутствует возможность приобретать доступное жилье [5] (Korosteleva, Tselin, 2021). Недавние жилищные реформы являются ответом на «сбой рынка» в области доступного жилья, который заключается в отсутствии стабильной и последовательной политики, отсутствии механизмов планирования, регулирующих доступное жилье, и неспособности системы управления вырабатывать и координировать стратегию.

Заключение

Доступность жилья является главной политической проблемой для многих крупных городов мира. Приведенное выше исследование показало, что управление рынком доступного жилья имеет основополагающее значение для благополучия населения, а также для эффективного функционирования экономической сферы. Причины отсутствия доступности жилья варьируются от города к городу, но обычно включают в себя рост стоимости жилья быстрее, чем уровень доходов населения, нехватку земельных ресурсов и ускоренный рост урбанизации. В статье доказано, что совместная координация урбанизации и формирования рынка доступного жилья демонстрируют сильную положительную пространственную корреляцию. Таким образом, в соответствии с региональной функциональной направленностью и природоемкостью земельных ресурсов целесообразно рассматривать городские земли как один из входных факторов и считать, что эффективность использования городских земель в системе городских агломераций позволит обеспечить эффективность механизма предоставления доступного жилья, открывая значительные возможности для региональной строительной отрасли.