Подходы к анализу себестоимости строительства инженерной и социальной инфраструктуры

Введение

Следует учитывать, что стоимость строительства инфраструктуры очень неоднородна по регионам, типам проектов и с учетом других факторов. [3]^{, [4], [5], [6]} Удельная стоимость одного и того же типа инфраструктуры может различаться до 5–10 раз (иногда и более) в зависимости от различных внешних условий.

Увеличение объема жилищного строительства и развитие социальной инфраструктуры – основные механизмы реализации политики пространственного развития по сокращению социально-экономической дифференциации между регионами [3] (Porfirev, Shirov, Uzyakov, Gusev, Shokin, 2020). В паспорте нацпроекта «Жилье и городская среда» [4] на 2019–2024 гг. заложено 183,77 млрд руб. из федерального бюджета и 81,43 млрд руб. из консолидированных бюджетов субъектов Российской Федерации на реализацию мероприятий по стимулированию программ развития жилищного строительства, которые предусматривают в том числе выделение средств для строительства школ, детских садов, поликлиник, автомобильных дорог и инженерной инфраструктуры. [7]^{, [8]} По нашим оценкам, требуется гораздо больший объем финансирования. Обоснование проведенных расчетов и описание использованных допущений представлены далее.

Основная часть. Описание методики оценки потребности в финансировании строительства инфраструктуры

В части расчета отдельных показателей применялись следующие существенные экспертные допущения:

1. Потребность в инвестициях в инфраструктуру для строительства 1 млрд кв. м жилья к 2030 г. рассчитана исходя из сохранения параметров обеспеченности жилищного фонда социальной инфраструктурой на текущем уровне и доведения обеспеченности инженерной инфраструктурой до 100% (а также исходя из допущения о сохранении сложившейся структуры типов водоотведения и теплоснабжения). Расчет производился по следующей формуле:

,

где – протяженность сетей на 1 кв. м жилья с учетом 100%-ной обеспеченности ими.

,

где – обеспеченность социальной инфраструктурой в пересчете на 1 кв. м жилья.

Принято допущение о том, что общая площадь жилых помещений в многоквартирных домах соответствует общей площади жилых помещений в городах и поселках городского типа, общая площадь жилых помещений в индивидуальных жилых домах соответствует общей площади жилых помещений в сельских населенных пунктах. Это необходимо для согласования в расчетах показателей развития многоквартирного (далее – МКД) и индивидуального жилищного строительства (далее – ИЖС; на прогнозном периоде отсутствует разделение статистических данных о вводе жилья в городской и сельской местности) с данными об инфраструктуре, которые Росстат публикует только в разрезе город/село (без разделения на МКД и ИЖС).

2. Была принята гипотеза о пропорциональном обеспечении инженерными сетями всех зданий. Чтобы исключить из обеспеченности инженерной инфраструктурой промышленные, нежилые и прочие здания, имеющиеся данные о протяженности инженерных сетей (водопроводных, канализационных, тепловых) скорректированы отношением общей площади зданий жилищного фонда и социальной инфраструктуры к общей площади всех зданий России.

Была учтена обеспеченность инженерными сетями жилищного фонда (на основе данных Росстата). В отношении нежилых зданий предполагалось, что их обеспеченность инженерными сетями чуть ниже по сравнению с жилищным фондом (по водопроводным и канализационным сетям меньше на 10%, по тепловым – на 8% [10]). С учетом вышеизложенных допущений был произведен пересчет полученных результатов для 1 м² жилья.

Поскольку нет данных о протяженности электросетей, которые обслуживают непосредственно жилые дома, была принята гипотеза о том, что их доля в общей протяженности распределительных сетей 6/10/20–0,4кВ [5] соответствует доле потребления электроэнергии населением в электробалансе (которая в 2019 г. составила 15% [11]). Протяженность сетей газоснабжения не корректировалась, поскольку предполагается, что газом оборудуются в основном жилые дома. В городской местности расчет проводился для «стандартного» многоквартирного дома площадью 12 500 кв. м (250 квартир площадью 50 кв. м), в сельской местности – для индивидуального дома площадью 200 кв. м.

3. Расчеты потребности в инвестициях на перспективу строились на основе ожидаемых показателей ввода МКД и ИЖС в соответствии с параметрами нацпроекта и Стратегии развития ЖКХ (выход на объем вводов жилья в 100 млн кв. м в 2027 г. и в 120 млн кв. м к 2030 г.) [6].

4. Стоимость обеспечения жилья водоснабжением складывалась из следующих компонент:

а) средняя стоимость труб водоснабжения (включая работу по их прокладке). Средняя стоимость получена путем перемножения медианной цены трубы определенного диаметра на долю труб данного диаметра в общей структуре.

Таблица 1

Основные параметры, используемые при расчетах стоимости проведения водоснабжения

Медианные цены были рассчитаны на основе данных о стоимости стальных и полиэтиленовых труб в разрезе их диаметров, включая работы по укладке, в укрупненных сметных нормативах Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации. Следует отметить, что в сметных нормативах стоимость указана без учета налога на добавленную стоимость. Авторами принято допущение о том, что 95% труб прокладываются на глубине 2–3 метра, а 5% – на глубине 4–5 метра;

б) стоимость технологического присоединения жилого объекта в зависимости от требуемой мощности. Объем присоединяемой мощности рассчитан исходя из нормативов потребления, который составляет на 1 квартиру в среднем 250 литров воды в сутки [9]. Потребление воды в индивидуальном жилом доме приравнено к квартире. Стоимость технологического присоединения посчитана в соответствии с тарифами, представленными на сайте Комитета по ценам и тарифам Московской области. [12] Для городской местности технологическое присоединение обходится в 12 руб. за 1 кв. м жилья, для сельской местности – 10 руб./кв. м.

Важно отметить, что в данном исследовании при расчетах за основу приняты тарифы Московской области, которые распространяются на Россию в целом. Предполагается, что отличия регионов по климатическим условиям и в стоимости строительства в целом компенсируются между собой.

Таким образом, общая стоимость [13] сетей водоснабжения в пересчете на 1 кв. м жилья будет следующей:

В 2019 г. стоимость водопроводных сетей, по нашей оценке, была следующей:

5. Стоимость обеспечения жилья канализацией складывалась из тех же составляющих, что и водоснабжение:

а) средняя стоимость труб канализации (включая работу по их прокладке). Средняя стоимость получена путем перемножения медианной цены трубы определенного диаметра на долю труб данного диаметра в общей структуре.

Таблица 2

Основные параметры, используемые при расчетах стоимости прокладки канализационных сетей

Медианные цены были рассчитаны на основе данных о стоимости чугунных и полиэтиленовых труб в разрезе их диаметров в укрупненных сметных нормативах Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации. Принято допущение о том, что 90% труб прокладываются на глубине 2–3 метра, а 10% – на глубине 4–5 метров; [15]

б) стоимость технологического присоединения жилого объекта в зависимости от требуемой мощности. Объем присоединяемой мощности водоотведения приравнен к мощности водоснабжения. Стоимость технологического присоединения посчитана в соответствии с тарифами, представленными на сайте Комитета по ценам и тарифам Московской области. [16]

Общая стоимость канализационных сетей в пересчете на 1 кв. м жилья рассчитывается по следующей формуле:

В 2019 г. стоимость канализационных сетей, согласно нашей оценке, оказалась следующей:

6. Стоимость обеспечения жилья теплоснабжением получена из следующих компонент:

а) средняя стоимость труб теплоснабжения (включая работу по их прокладке). Средняя стоимость получена путем перемножения медианной цены трубы определенного диаметра на долю труб данного диаметра в общей структуре.

Таблица 3

Основные параметры, используемые при расчетах стоимости прокладки сетей теплоснабжения

Медианные цены были рассчитаны на основе данных о стоимости трубопроводов теплоснабжения в разрезе их диаметров в укрупненных сметных нормативах Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации;

б) исходя из данных о том, что 1 кВт отапливает 10 кв. м, для городской местности была взята стоимость типовой котельной мощностью 2 мВт [17] (11 млн руб. для 1 типового МКД) и 0,1 мВт (2 млн руб. для 5 типовых ИЖС) для сельской местности в ценах Московской области;

в) стоимость типового теплового пункта мощностью 3,5 мВт [18] в расчете на 1 кв. м общей площади жилых помещений в ценах Московской области;

г) стоимость технологического присоединения жилого объекта в зависимости от требуемой мощности. Потребность в мощности рассчитана на основе допущения, что 1 кВт отапливает 10 кв. м. Стоимость технологического присоединения посчитана в соответствии с тарифами, представленными на сайте Комитета по ценам и тарифам Московской области. [19] На основе имеющейся статистики о числе котельных и тепловых пунктов принято допущение о том, что котельные и тепловые пункты строятся в соотношении 3 к 1 в городской местности. В сельской местности устанавливаются только котельные. При этом для сельской местности (в целях экономии на масштабе) расчет произведен исходя из строительства 1 котельной, обеспечивающей 5 домов.

В итоге общая стоимость сетей теплоснабжения в пересчете на 1 кв. м жилья рассчитывается следующим образом:

В 2019 г., по нашей оценке, стоимость сетей теплоснабжения в пересчете на 1 кв. м жилья была следующей:

7. Стоимость обеспечения жилья электроснабжением сводилась из следующего:

а) средняя стоимость электросетей (включая работу по их прокладке). Принято допущение, что в городской местности прокладываются подземные электросети (при этом 90% подземных электросетей прокладываются свободно, а 10% – с преодолением преград), а в сельской местности – воздушные электросети. Средняя стоимость подземных электросетей получена путем взвешивания медианных цен электросетей по способу прокладки: 90% подземных электросетей прокладываются свободно, а 10% – с преодолением преград. Средняя стоимость воздушных электросетей соответствует медианной цене, рассчитанной на основе данных из укрупненных сметных нормативов Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации [12]. Средняя стоимость 1 км электросетей в целом получена с учетом структуры вводимого жилья (МКД и ИЖС);

б) стоимость типовой электроподстанции мощностью 500 кВт в расчете на 1 кв. м общей площади жилых помещений, которая рассчитывалась для одного «стандартного» МКД в соответствии с тарифами Московской области (2 кВт на квартиру [20]). Полученное значение (в пересчете на 1 кв. м жилья) использовалось в расчетах для сельской местности;

в) стоимость технологического присоединения жилого объекта в зависимости от требуемой мощности. Для 1 квартиры (без газификации) объем мощности, по экспертной оценке авторов, принимается равным 8 кВт (на входе в квартиру). Для индивидуального дома (без газификации) – 15 кВт (на входе в дом). Стоимость технологического присоединения посчитана в соответствии с тарифами, представленными на сайте Комитета по ценам и тарифам Московской области. [21]

Общая стоимость сетей электроснабжения в пересчете на 1 кв. м жилья рассчитывается согласно следующей формуле:

В 2019 г. стоимость сетей, по нашей оценке, оказалась следующей:

8. Стоимость обеспечения жилья газоснабжением складывалась из следующих компонент:

а) средняя стоимость газовых труб (включая работу по их прокладке). Средняя стоимость получена путем перемножения медианной цены трубы определенного диаметра на долю труб данного диаметра в общей структуре.

Таблица 4

Основные параметры, используемые при расчетах стоимости прокладки сетей газоснабжения

Медианные цены были рассчитаны на основе данных о стоимости газовых труб в укрупненных сметных нормативах Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации;

б) стоимость технологического присоединения жилого объекта, включая разработку проектной документации. Приблизительная стоимость технологического присоединения посчитана в соответствии с тарифами, утвержденными Комитетом по ценам и тарифам Московской области. [23] В сельской местности (в целях экономии на масштабе) расчет произведен исходя из стоимости подведения газопровода (включая составление проекта) к поселку из 50 домов (средняя площадь дома – 200 кв. м).

Для городской местности стоимость технологического присоединения к газопроводу пересчитана через соотношение стоимости подключения к электросетям в городе и сельской местности.

Таким образом, общая стоимость газоснабжения в пересчете на 1 кв. м жилья рассчитывается следующим образом:

В 2019 г. стоимость газификации, согласно нашей оценке, была следующей:

9. Стоимость обеспечения жилья дорожной инфраструктурой рассчитывалась исходя из следующих допущений:

а) если исходить из допущения, что протяженность дорог сопоставима с инженерными сетями, то для городской местности протяженность асфальтированного дорожного покрытия принималась равной средней протяженности канализационных и тепловых сетей; [24]

б) для сельской местности протяженность канализационных и тепловых сетей была скорректирована через соотношение обеспеченности водопроводом сельской и городской местности. По нашему мнению, это необходимо, поскольку жилье в сельской местности обеспечено теплоснабжением и канализацией в меньшей степени по сравнению с водопроводом. В то же время из-за рассредоточения индивидуальных жилых домов протяженность дорог должна быть больше;

в) себестоимость строительства 1 м 1 полосы асфальтированной дороги оценивалась как среднее между ценами за прокладку дороги IV и V категории [14].

Таким образом, общая стоимость строительства асфальтированных дорог в пересчете на 1 кв. м жилья рассчитывается следующим образом:

В 2019 г. стоимость строительства асфальтированных дорог, по нашей оценке, была следующей:

Таблица 5

Стоимость инженерной инфраструктуры по состоянию на 2019 год

Таким образом, затраты на инженерную инфраструктуру (исходя из текущих условий) при строительстве ИЖС будут в 2,5 раза выше по сравнению с МКД, поскольку, как правило, подведение сетей к индивидуальному дому от ближайшего источника более протяженное, чем в городе.

При расчете затрат на строительство социальной инфраструктуры было принято допущение, что ее себестоимость составляет 80% от себестоимости строительства домов квартирного типа. К социальной инфраструктуре относятся такие здания, как детские сады, школы, поликлиники, больницы и некоторые другие объекты (к примеру, дома культуры или учреждения по предоставлению государственных и муниципальных услуг и т.д.). Статистические данные об общей площади помещений дошкольного образования получены из формы № 85-К Росстата [25] и статистического сборника [15]. Сведения о площади школьных зданий взяты из отчетов Минпросвещения России [26].

Поскольку не удалось найти данные об общей площади больничных учреждений, был проведен расчет этого значения на основании усредненного норматива площади на 1 койку в палатах различного назначения и вместимости [16]. С использованием экспертного допущения, этот показатель был принят равным 10 кв. м. Также была принята гипотеза о том, что коечный фонд составляет треть от общей площади зданий. В расчетах также экспертно учтены дневные стационары. С 2008 года Росстат публикует сведения только о числе коек в круглосуточных стационарах, при этом ранее на койки в дневных стационарах приходилось не менее 10% от общего числа коек. В результате, по нашим расчетам, площадь больниц оценивается 37 млн кв. м. Площадь поликлиник – в 76,4 млн кв. м. Данная цифра получена из соотношения количества поликлиник [27] и больниц [28], при этом принята гипотеза о том, что площадь поликлиник в два раза меньше, чем у больниц.

Исходя из текущей обеспеченности жилья социальной инфраструктурой, на 1 кв. м жилья ее должно возводиться 0,1 кв. м. В денежном выражении себестоимость строительства социальной инфраструктуры на 1 кв. м жилья в 2019 г. составила примерно 3,5 тысячи рублей.

Таблица 6

Стоимость строительства социальной инфраструктуры по состоянию на 2019 год

Заключение

Результаты всех приводимых расчетов не включают расходы на газификацию и дорожную инфраструктуру. [31] По предварительным оценкам, удельная себестоимость газификации составляет 1,6 и 3,7 тыс. руб. / м² для городской и сельской застройки соответственно, строительства дорожной инфраструктуры – 1,0 и 4,2 тыс. руб. / м².

Таким образом, потребность в финансировании инфраструктуры в 2021–2030 гг. оценивается более чем в 12 трлн руб. за период, или чуть более 1 трлн руб. ежегодно (подробнее см. табл. 7). Указанные оценки являются условными и могут быть скорректированы при изменении отдельных допущений.

Таблица 7

Оценка потребности в финансировании инфраструктуры при строительстве нового жилья (млрд руб.)

[1] Средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра общей площади жилых помещений во введенных в эксплуатацию жилых зданиях без пристроек, надстроек и встроенных помещений. https://fedstat.ru/indicator/31456.

[2] Средняя фактическая стоимость строительства одного квадратного метра общей площади жилых помещений во введенных в эксплуатацию жилых зданиях без пристроек, надстроек и встроенных помещений (оперативные данные). https://fedstat.ru/indicator/43242.

[3] Строители доступного жилья сэкономят на инфраструктуре. https://www.kommersant.ru/doc/755067.

[4] Под льготное жилье ищут новые территории. https://www.kommersant.ru/doc/2792529.

[5] Минстрой частично оплатит застройщикам создание инженерной инфраструктуры.

https://www.rbc.ru/business/27/12/2018/5c24df129a79479cc053bf24.

[6] Очень существенно влияют удаленность нового строительства от существующих инфраструктурных сетей и объектов, климатические условия региона и особенности почвы. Эти факторы влияют на выбор материала, способ прокладки сетей, их протяженность и, соответственно, на трудоемкость и стоимость строительных работ. Может иметь место и взаимозаменяемость отдельных видов инфраструктуры (например, если к месту комплексной застройке ИЖС подведены газовые сети, то сети теплоснабжения прокладывать, скорее всего, нецелесообразно).

[7] Паспорт национального проекта «Жилье и городская среда». http://static.government.ru/media/files/i3AT3wjDNyEgFywnDrcrnK7Az55RyRuk.pdf.

[8] Постановление Правительства Российской Федерации от 31 июля 2020 года №1147. http://static.government.ru/media/files/YAABucbiCL13Z8l0tLy13b64NfZ0VaAg.pdf.

[9] Данные по вводу и протяженности водопроводных, канализационных и тепловых сетей Росстат собирает через формы статистического наблюдения № 1-водопровод, № 1-канализация, № 1-ТЕП. Статистику по газовым сетям Росстат публикует, основываясь на данных ОАО «Росгазификация».

[10] По экспертной оценке авторов.

[11] Данная цифра является оценкой «снизу».

[12] Подключение к сетям водоснабжения. https://ktc.mosreg.ru/deyatelnost/kalkulyator-raschyota-stoimosti/podklyucheniya-k-setyam-vodosnabzheniya.

[13] Здесь и далее расчеты приводятся за вычетом НДС, поскольку средняя фактическая стоимость строительства 1 кв. м жилья, публикуемая Росстатом, приводится без НДС.

[14] Здесь и далее расчеты проведены в MS Excel. В приведенных расчетах из-за округления чисел итоговая цифра может немного отличаться.

[15] По нашей оценке, глубина залегания канализации в среднем больше по сравнению с водопроводом для обеспечения естественного стока воды.

[16] Подключение к сетям водоотведения. https://ktc.mosreg.ru/deyatelnost/kalkulyator-raschyota-stoimosti/podklyucheniya-k-setyam-otvedeniya.

[17] Предполагается, что соотношение между жилой и общей площадью МКД составляет 0,7. Таким образом, 12 500:0,7=17 857 кВт (1,8 мВт).

[18] Средняя мощность теплового пункта была посчитана в соответствии с имеющейся статистикой о количестве тепловых пунктов в Москве и данных об общей площади всех зданий. Для России показатель количества тепловых пунктов экспертно взят в два раза меньше.

[19] Подключение к сетям теплоснабжения. https://ktc.mosreg.ru/deyatelnost/kalkulyator-raschyota-stoimosti/podklyucheniya-k-setyam-teplosnabzheniya.

[20] Удельная расчетная электрическая нагрузка электроприемников оборудованных электроплитами квартир жилых зданий составляется 1,36 кВт/квартиру (для дома на 200 квартир, согласно Своду Правил СП 256.1325800.2016). Более высокое используемое значение связано как с необходимостью учета общедомового потребления (лифты, освещение и т.п.), так и закладыванием в наши расчеты перспективного увеличения совокупной мощности электроприборов по мере дальнейшего увеличения насыщенности домохозяйств электроприборами (прежде всего, бытовыми кондиционерами).

[21] Подключение к сетям электроснабжения. https://ktc.mosreg.ru/deyatelnost/kalkulyator-raschyota-stoimosti/podklyucheniya-k-elektricheskim-setyam.

[22] Авторами было принято допущение, что трубы диаметром менее 200 мм составляют 80% от общей протяженности, свыше 200 мм – 20%.

[23] Об установлении размеров стандартизированных тарифных ставок на 2020 год, использующихся для определения величины платы за технологическое присоединение газоиспользующего оборудования к газораспределительным сетям Акционерного общества «Газпром газораспределение» до границ земельного участка. https://gazoraspredelenie.gazprom.ru/d/textpage/69/105/payment_moscow-region_20.12.2019_449-r.pdf.

[24] Для сельской местности протяженность канализационных и тепловых сетей рассчитывалась нормативно, через соотношение этих сетей с водопроводом для городской местности. Это было сделано с целью устранить влияние децентрализованных источников тепла и систем водоотведения в сельской местности.

[25] Дошкольное образование (форма № 85-К). https://gks.ru/free_doc/new_site/population/obraz/doshkol-obr.htm.

[26] Сводные отчеты по форме № ОО-2 «Сведения о материально-технической и информационной базе, финансово-экономической деятельности общеобразовательной организации» по Российской Федерации, а также по субъектам Российской Федерации за 2019 год. https://docs.edu.gov.ru/document/66ab2b7c2368e3b463e96fb70c4c4e4a/

[27] Число амбулаторно-поликлинических организаций на конец отчетного года. https://www.fedstat.ru/indicator/33473.

[28] Число больничных организаций на конец отчетного года. https://www.fedstat.ru/indicator/31581.

[29] Следует подчеркнуть, что себестоимость инженерной инфраструктуры рассчитывалась исходя из допущения о сохранении сложившейся структуры типов водоотведения и теплоснабжения.

[30] Это существенно влияет на оценки стоимости инженерной инфраструктуры, прежде всего, в сельской местности.

[31] Это связано с неопределенностью относительно параметров ожидаемой обеспеченности нового жилья данной инфраструктурой, хотя оценка потребности возможна для различных сценариев.