The system of housing construction savings: foreign and Russian experience

Введение

Жилье как основной нефинансовый актив составляет основу благополучия домашних хозяйств, в условиях развития коронавируса приобретая все большее значение. При этом, несмотря на создание в Российской Федерации основ функционирования рынка недвижимости, приобрести жилье с использованием рыночных механизмов на сегодняшний день способен ограниченный круг домашних хозяйств с уровнем доходов выше среднего. Основными причинами низкого платежеспособного спроса на жилье являются недостаточная доступность долгосрочных ипотечных жилищных кредитов, а также высокий уровень рисков и издержек на этом рынке.

Приобрести жилье с использованием рыночных механизмов на сегодняшний день способен ограниченный круг семей с уровнем доходов выше среднего. Эту ситуацию хорошо отражает показатель уровня жилищной обеспеченности домашних хозяйств – коэффициент доступности (время, за которое семья может накопить средства для приобретения жилья, откладывая все свои доходы, превышающие минимальные средства, расходуемые на удовлетворение первоочередных потребностей) [3] (Kazakov, 2010).

Результаты расчетов коэффициента доступности жилья регионов Приволжского федерального округа представлены на рисунке 1.

Рисунок 1. Результаты оценки доступности жилья в ПФО в 2010–2018 гг.

Источник: составлено авторами.

В результате оценки выявлено, что в целом в России сформировалась позитивная тенденция: коэффициент доступности жилья сократился в 1,5 раза (с 73 лет до 46 лет). Нужно отметить, что если в 2010 году коэффициент доступности в Приволжском федеральном округе составлял 61 год, что менее среднероссийского показателя на 12 лет, то в 2018 году, несмотря на положительную динамику в целом, коэффициент доступности жилья в ПФО выше среднероссийского на 3 года.

Для Республики Башкортостан характерны аналогичные тенденции: за исследуемый период анализируемый показатель сократился на 5 лет, но если в 2010 году коэффициент доступности жилья в Республике Башкортостан был ниже среднероссийского значения в 1,34 раза, то в 2018 году уже среднероссийское значение показателя меньше значения по РБ.

Сократился разброс периода накопления по Приволжскому федеральному округу. Так, в 2010 году он составлял от 110 лет в Республике Марий Эл и 54 лет в Республике Башкортостан, в 2018 году максимальное значение было зафиксировано в Республике Чувашия – 73 года, минимальное значение в Республике Татарстан – 44 года.

Рассчитаем также степень доступности жилья как показатель, обратный коэффициенту доступности. Рост этого показателя будет означать увеличение доступности жилья в регионе (рис. 2).

Рисунок 2. Динамика степени доступности жилья в регионах Приволжского федерального округа в 2010–2018 гг.

Источник: составлено авторами.

Отметим, что степень доступности жилья выросла в анализируемом периоде во всех регионах Приволжского федерального округа, за исключением Пермского края, Республики Татарстан.

При этом очевидно, что несмотря на рост доступности жилья в регионах, необходимы механизмы жилищного финансирования, которые позволят расширить доступ на рынок жилья домашним хозяйствам с невысокими доходами.

В отечественной практике большое количество исследований посвящено необходимости поиска инструментов и механизмов повышения доступности жилья, однако в основном они сосредоточены на инструментах ипотечного кредитования [16, 17, 19] (Sokolovskaya, 2007; Tarasov, 2012; Favstritskaya, 2006). Не в последнюю очередь это связано с тем, что в начале 2000-х годов было принято решение о расширении деятельности института развития ипотеки – «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию», созданного еще в 1997 году. Таким образом, базовой моделью жилищного финансирования в России стала двухуровневая модель ипотечного кредитования, широко используемая в США, Великобритании и в некоторых других странах.

Однако отметим, что определенная часть отечественных исследований в этой области были посвящены поискам альтернативных механизмов жилищного финансирования, в том числе в таких активных регионах, как Республика Татарстан. Так, уже в 2009–2015 гг. вышел ряд публикаций, в которых авторы изучали возможности имплантации института закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости в финансировании жилищного строительства в Республике Татарстан [20] (Fayzullin, Gareev, 2009), а также механизма накопительно-кооперативной системы в региональной практике [1, 14, 18, 21] (Gareev, 2015; Pridvizhkin, 2006; Turgel, Pridvizhkin, 2006; Fayzullin, Gareev, 2009).

Также в качестве дополнительного механизма финансирования инвестиций на рынке жилья рассматривался лизинг жилья, однако отмечалось, что данный механизм будет доступен не всем группам населения [4, 10, 15] (Kalugin, Korolkova, 2015; Ovsyannikova, Salagor, 2013; Salagor, 2013).

В некоторых исследованиях находили отражение недостатки двухуровневой модели ипотечного кредитования. Так, Клевцов В.В. отмечал, что в рыночном пространстве регионов России присутствуют элементы как немецкой, так и американской системы жилищного кредитования и, значит, могут функционировать в экономике страны одновременно, дополняя друг друга [5] (Klevtsov, 2010).

Следует обратить внимание на тот факт, что о возможностях адаптации мирового опыта жилищного финансирования к российским реалиям обращались такие экономисты, как Пастухова Н.С., Рогожина Н.Н., Гарипова З.Л., Корнев В.С., Лактионов А.Н., Меркулов В.В., Минц В.М. [2, 6–9, 11] (Garipova, 2004; Kornev, 2003; Laktionov, 2015; Merkulov, 2013; Mints, 2012). Непосредственно становлению и функционированию институтов коллективных сбережений посвящено значительное число работ академика Полтеровича В.М. с соавторами [12, 13, 22] (Polterovich, Starkov, 2007; Polterovich, Starkov, 2010). Этот механизм используется в некоторых субъектах РФ, в том числе и в нашем регионе.

Методика исследования

В качестве методов исследования были использованы методы сравнения, синтеза и анализа, а также приемы графического представления данных. Эмпирическую базу исследования составили данные Росстата, Башкортостанстата, ассоциации сберегательных касс Германии. Анализ достоверных статистических показателей позволил получить адекватные результаты исследования и сформулировать обоснованные выводы.

Результаты исследования

Рассмотрим зарубежный опыт привлечения финансовых ресурсов домашних хозяйств на рынок жилья с использованием механизма «строительно-сберегательных касс», а также опыт Республики Башкортостан по функционированию системы жилищных строительных сбережений на рынке жилья региона.

Особенностями системы жилищных строительных сбережений являются:

· возможность накопления денежных средств для домашних хозяйств на специальном накопительном счете в банке с получением «премии от государства» в размере до 30% от вклада;

· условия накопления приемлемы для большинства домашних хозяйств;

· система является замкнутой, и именно долгосрочные накопления домашних хозяйств служат источником выдаваемых кредитов;

· домашние хозяйства, включающиеся в систему сбережений, формируют свой финансовый профиль в кредитном институте, который может наблюдать за финансовой дисциплиной вкладчика 4–6 лет (срок накопления первоначального взноса).

Проанализируем ключевые показатели развития немецких строительно-сберегательных касс в 2007–2019 гг.

Динамика количества заключенных контрактов представлена на рисунке 3.

Рисунок 3. Количество заключенных сберегательных контрактов в системе строительных сберегательных касс в Германии в 2007–2019 гг.

Источник: [23].

Как следует из рисунка 3, количество ежегодных заключенных контрактов в системе строительно-сберегательных касс является значительным, однако в 2008–2009 гг. наблюдается снижение их числа. В 2010–2013 гг. количество заключенных контрактов, как и сумма сберегательных контрактов, показывало прирост (рис. 4). С 2014 года количество заключенных контрактов ежегодно снижается. При снижении процентных ставок банковские кредиты становятся выгоднее, чем займы в строительных сберегательных кассах, что и наблюдается с 2014 года [23]. Однако в Германии банки имеют право изменить ставку по кредиту в долгосрочном периоде (через 10 лет), в то время как в строительных сберегательных кассах ставки фиксированы и риск их изменения отсутствует.

Рисунок 4. Сумма заключенных сберегательных контрактов в системе строительных сберегательных касс в Германии в 2007–2019 гг.

Источник: [23].

Показатель суммы сберегательных контрактов при этом имеет разнонаправленную динамику: в 2009, 2014 и 2016 гг. – снижение к предыдущему году, в 2010–2013 гг., 2015 и 2018–2019 гг. – рост к предыдущему периоду (рис. 4).

Важно отметить также, что строительные сберегательные кассы выдвигают к заемщикам менее жесткие требования, чем банки. Это касается и уровня дохода, и возраста, и социального положения клиентов. Благодаря инструментам государственной поддержки вклады в ССК привлекают домашние хозяйства с невысокими доходами. Рассмотрим изменение профессиональной структуры новых вкладчиков в строительных сберегательных кассах в 2007 и 2019 гг. (рис. 5).

Рисунок 5. Профессиональные группы новых участников системы строительных сбережений в 2007 и 2019 гг., %

Источник: [23].

Очевидно, что произошло изменение структуры новых вкладчиков: доля рабочих сократилась в исследуемом периоде вдвое: с 20,6% до 10,9%, также наблюдается сокращение доли такой категории вкладчиков, как «лица без профессии, студенты, домохозяйки, иностранцы» с 16,3% в 2007 году до 12,6% в 2019 году. Доля служащих, наоборот, выросла с 40,5% до 56,1%. Такие разнонаправленные тенденции можно объяснить, с одной стороны, использованием определенной части потенциальных вкладчиков ССК других инструментов жилищного финансирования, в частности ипотечного кредитования. С другой стороны, ростом неопределенности в сфере труда и занятости, получения доходов для тех групп потенциальных вкладчиков, чья доля сократилась.

Возрастная структура вкладчиков в строительные сберегательные кассы представлена на рисунке 6.

Рисунок 6. Возрастная структура вкладчиков в 2007 и 2019 гг.

Источник: [23].

По возрастной структуре вкладчиков в 2007 и 2019 гг. значительных изменений не произошло, наибольшая доля вкладчиков сосредоточена в группах 30–40 и 40–50 лет, что соответствует жизненному циклу домашнего хозяйства, когда после получения образования, профессионального опыта, достижения определенного уровня дохода, создания семьи домашние хозяйства принимают решения о приобретении недвижимости.

Система жилищных накоплений широко распространена и в других европейских странах: в Австрии, Франции, Швеции, Чехии, Словакии, Венгрии и др.

Рисунок 7. Строительно-сберегательные кассы в европейских странах в 2019 г.

Источник: [23].

В Республике Башкортостан в 2014 году было принято Постановление Правительства Республики Башкортостан № 56 от 14.02.2014 г. «О порядке реализации на территории Республики Башкортостан мероприятий по финансированию жилищного строительства с использованием системы строительных сбережений». Реально функционировать программа начала в 2017 году. Первоначально участниками программы могли стать граждане Российской Федерации, достигшие 18 лет, постоянно проживающие на территории Республики Башкортостан и относящиеся к одной из следующих категорий:

- признанные нуждающимися в жилых помещениях (под нуждающимися в жилых помещениях для целей настоящего Порядка понимаются граждане, признанные нуждающимися в жилых помещениях администрациями муниципальных образований Республики Башкортостан по месту их постоянного жительства по основаниям, указанным в статье 51 Жилищного кодекса Российской Федерации);

- члены молодых семей (под молодой семьей понимается семья, возраст обоих супругов в которой не превышает 35 лет);

- граждане, имеющие одного и более ребенка в возрасте до 18 лет.

В 2019 году ограничения для вступления в программу были сняты, а также увеличено бюджетное финансирование программы: на премии участникам жилстройсбережений выделено 235,6 млн рублей в год.

Система жилстройсбережений выступает одним из основных элементов регионального проекта «Ипотека Республики Башкортостан», принятого в конце 2018 года правительством региона в целях реализации майского Указа Президента России (от 7 мая 2018 года № 204 «О национальных целях и стратегических задачах развития Российской Федерации на период до 2024 года»), а также национального проекта «Жилье и городская среда» на территории Республики Башкортостан. Именно на систему жилстройсбережений руководство региона делает ставку в решении вопроса обеспечения жильем граждан со средним и ниже среднего уровнем доходов.

За период действия проекта с начала кредитования в 2017 году жилищные условия улучшили почти 1400 домашних хозяйств. В течение последующих пяти лет, к 2024 году, число участников проекта планируется довести с нынешних четырех с небольшим до почти двадцати тысяч. Также к этому сроку стоит задача увеличить до 10% долю кредитов по программе жилстройсбережений в общем объеме выдаваемой в республике ипотеки.

По состоянию на 1 апреля 2019 года на жилищно-строительный рынок республики поступило порядка 2,3 млрд рублей. Доля бюджетных субсидий при этом всего 6,5%, остальное – накопления граждан и средства банков в пропорции 1:3.

Таким образом, проект обеспечивает высокую отдачу от бюджетной поддержки – на 1 рубль из республиканской казны привлечено около 15 рублей средств населения и банков. По прогнозам, в ближайшие три года суммарный объем внебюджетных источников составит 5,5–6,5 млрд рублей.

В конце 2017 года программа жилстройсбережений республики вошла в шорт-лист Всероссийского конкурса АНО «Агентство стратегических инициатив по продвижению новых проектов» в номинации «Развитие человеческого капитала».

Несмотря на положительный опыт функционирования в развитых странах и некоторых субъектах РФ, сберегательные кассы не стали массовым институтом в России, обеспечивающим аккумулирование сбережений домашних хозяйств для приобретения жилья.

Обсуждение

Отметим, что институт жилищных строительных сбережений имеет определенные ограничения. Как мы отмечали ранее, в Германии количество заключенных контрактов ежегодно снижается, что не в последнюю очередь связано со снижением процентных ставок: банковские кредиты становятся выгоднее, чем займы в строительных сберегательных кассах. В России в тех регионах, которые имплантируют этот институт, количество заключенных контрактов растет, однако также выявлены факторы, ограничивающие развитие системы жилищных строительных сбережений в Республике Башкортостан. Такие как незначительный круг банков – операторов программы, возможность участия в программе для определенных групп населения, ограниченность регионов в финансовых ресурсах, которые можно направить на «государственные премии».

Заключение

Опыт зарубежных стран, а также наработанный в других регионах и Башкортостане опыт свидетельствует о том, что система жилищных сбережений – эффективный способ обеспечить жильем граждан с невысоким доходом, который обладает высоким потенциалом для тиражирования на федеральном уровне.