Жилищно-строительные кооперативы как базовая точка роста экономики Российской Федерации

Первоочередной задачей, стоящей сегодня перед страной, является обеспечение высоких темпов экономического роста. Неотъемлемой частью решения данной задачи является привлечение в экономику значительных инвестиций, и, прежде всего, ‑ из внутренних источников. В настоящее время на руках у россиян находится по разным оценкам от 40 до 127 млрд. наличных долларов США, так называемый, «долларовый навес», который постоянно утрачивает свою покупательную способность. Наличие у граждан страны в значительном количестве наличной валюты есть не что иное, как экономический рост, отобранный у России и перенесенный в государства-эмитенты данной валюты. Таким образом, важнейшим условием обеспечения экономического роста является вовлечение наличных накоплений граждан в реальный сектор экономики.

В последнее время все большее количество авторитетных экспертов склоняется к мысли, что одно из самых экономически перспективных и социально-значимых направлений инвестирования привлеченных средств населения – это массовое жилищное строительство. Емкость данного сегмента составляет примерно 450 млрд. долл. США. Важнейшим фактором, характеризующим этот сектор с точки зрения экономического роста, является высокий интегральный мультипликативный эффект, дающий существенный дополнительный вклад в обеспечение экономического роста.

Как показывает практика, наилучшим механизмом, решающим обе задачи одновременно (вовлечение в бизнес валютных накоплений граждан и активизация массового жилищного строительства), является жилищно-накопительный механизм, реализуемый посредством жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). Вице-премьер правительства РФ В.А. Яковлев, по нашему мнению, справедливо считает, что эффективно решать жилищную проблему смогут только жилищно-строительные кооперативы (ЖСК).

Опыт промышленно-развитых стран, олицетворяющих сегодня общепризнанный успех (таких, как США, Германия), при анализе ситуаций, похожих на сегодняшнюю ситуацию в России, убедительно свидетельствует, что именно концентрация внутренних резервов страны для целей жилищного социального строительства существенно помогла экономикам этих стран развиться. Немецкий народ, оказавшись после второй мировой войны в разрушенной и опустошенной контрибуциями стране, объединив все имевшиеся у него средства в национальных строительно-сберегательных кассах, уже за первые 10 послевоенных лет сумел построить миллиард кв. м жилья. Сегодня каждый третий гражданин Германии имеет на руках договор, заключенный с жилищно-накопительной организацией ‑ строительно-сберегательной кассой.

Изучение отечественного опыта развития механизмов финансирования жилищного строительства для широких слоев населения показал, что жилищно-накопительный механизм наиболее приемлем для большей части россиян, прежде всего, потому, что он дешевле по сравнению с традиционным ипотечным механизмом в среднем в 10 раз и существенно доступнее. Так, в рамках первой в России жилищно-накопительной программы «СТРОИМ ВМЕСТЕ» за три года было аккумулировано почти 3 млрд. рублей, приобретено или построено около 3-х тысяч квартир в 50 населенных пунктах России. За период с 1998 г. агентство по ипотечному и жилищному кредитованию «Дельта кредит» выдало около 2-х тысяч кредитов. За тот же период оно рефинансировало около 1000 кредитов.

В России насчитывается около 3 млрд. кв. м жилья, из которых примерно 50% дома панельного домостроения с фактически истекшим сроком безопасной эксплуатации. Для того, чтобы обеспечить безопасное существование хотя бы имеющегося жилого фонда и предотвратить возможную гигантскую социальную катастрофу, необходимо в течение 10 лет заменить около 1,5 млрд. кв. м жилья. Иными словами, необходимо строить минимум 150 млн. кв. м жилья в год. Сегодня же, по данным Госстроя России, в стране строится в год лишь около 30 млн. кв. м, из которых около 50% являются элитным жильем, не решающим социальные проблемы, то есть ежегодно необходимо дополнительно строить не менее 120 млн. кв.м. жилья.

Если исходить из средней по России себестоимости массового строительства одного квадратного метра нового жилья, равной 200 долларов, и средней цены реализации в 300 долларов за один квадратный метр жилья, то объем «дополнительного» рынка составит 360 млрд. долл. США, а возможная прибыль ‑ около 120 млрд. долларов.

Даже без учета фактора развития комплиментарных отраслей, т.е. отвечающих по обязательствам всем своим состоянием ( массовое строительство жилья привлекает до 20% дополнительных финансовых ресурсов в обустройство построенных квартир), программа жилищно-накопительного строительства может внести существенный вклад в решение задачи удвоения ВВП. Данное утверждение имеет под собой веские основания.

Для проведения оценки в качестве базовой технологии была выбрана технология объемно-модульного строительства.

Эта технология - наиболее экономная (наименьшая себестоимость продукции в сегменте малоэтажного строительства), гибкая (один завод может обслуживать территории, удаленные на расстояние до 500 км, легко перестраиваться на производство новых видов продукции), ресурсосберегающая (здания, произведенные по данной технологии, требуют в 2,5-3 раза меньше энергии на отопление по сравнению с традиционными технологиями). Необходимый объем инвестиций для создания производственных фондов по данной технологии равен 5 млрд. долл., а с учетом мультипликативного эффекта - примерно 25 млрд. долл.

Если предположить, что программа будет реализована в полном объеме, то с начала ее реализации она обеспечит вклад в годовой прирост ВВП в размере 6%, а с момента выхода на полную мощность ‑ до 9% (текущий ВВП принят равным 400 млрд. долл.). Принимая во внимание высокий уровень прибыльности в данном сегменте, проблем с привлечением инвестиций не предвидится. Если предположить, что налоговые поступления в бюджеты (НДС, налог на прибыль, налог на имущество, подоходный налог) составят примерно 10-12% от освоенных сумм, то программа позволит увеличить доходы бюджетов на 4 млрд. долларов США в год.

Реализация жилищно-накопительной программы в полном объеме будет иметь целый ряд позитивных социальных последствий. Сегодня в Москве при существующих объемах строительства в 4,2 млн. кв. м жилья в год обеспечивается занятость 700 тысяч специалистов. В случае полномасштабной реализации программы может быть создано до 20 млн. новых рабочих мест. Согласно исследованиям, проведенным Гильдией народных кооперативов «Жилье в рассрочку», каждая новая квартира прибавляет стране 1,2 ребенка. Таким образом, программа полностью компенсирует сокращение рождаемости (800 тыс. человек ежегодно) и обеспечит положительную демографическую динамику в России.

Данная программа позволит решить остро стоящую сегодня перед государством задачу обеспечения жильем военнослужащих и членов их семей. Используемый сегодня для решения данной задачи механизм государственных жилищных сертификатов (ГЖС) демонстрирует неприемлемо низкий уровень эффективности. Участие в программе «силовых министерств» ‑ МО, МВД, ФСБ - позволило бы не только кардинально решить проблему обеспечения жильем военнослужащих, но и существенно более эффективно расходовать выделяемые на эти цели бюджетные средства

Достоинством жилищно-накопительной программы является возможность ее реализации без привлечения бюджетных средств (за исключением случаев, когда государство выступает одним из ее участников), хотя их привлечение и рациональное использование позволило бы повысить ее эффективность. Необходимое условие успешной реализации программы - ее поддержка на самом высоком уровне исполнительной и законодательной власти и обеспечение оперативного контроля за ходом ее реализации со стороны Счетной Палаты Российской Федерации.