Изменения структуры предложения жилой недвижимости: жилье эконом-класса и малоэтажное жилье

В качестве одной из основных задач государственной жилищной политики на современном этапе реформирования жилищной сферы выступает существенное повышение доступности жилья для населения страны. Под доступностью жилья (housing affordability) следует понимать состояние рынка, которое обеспечивает возможность для населения при имеющемся уровне доходов и сложившемся уровне цен на жилье приобрести его в собственность, используя рыночные механизмы.

О необходимости повышения доступности жилья для населения

Уровень доступности жилья для приобретения его населением оценивается с помощью коэффициента доступности жилья. Общепринятая группировка всех рынков жилой недвижимости в зависимости от их доступности представлена в таблице 1. В качестве коэффициента доступности жилья здесь используется количество лет, необходимое условной семье, чтобы накопить денежные средства для покупки типового жилья.

Таблица 1

Классификация доступности жилья для населения

Повысить общий уровень доступности жилья для населения РФ призван национальный проект «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». В качестве базового механизма его реализации выступила федеральная целевая программа (ФЦП) «Жилище», срок действия которой продлен постановлением Правительства РФ от 17.12.2010 г. № 1050, с изменениями от 14.07.2011 г. № 527 на период 2011 – 2015 гг.

По заявленной в ФЦП «Жилище» методике, значение коэффициента доступности жилья на территории РФ рассчитывается как «отношение средней по Российской Федерации рыночной стоимости стандартной квартиры общей площадью 54 кв. м (2-х комнатная квартира) к среднедушевому годовому совокупному денежному доходу семьи из 3 человек» [7]. Данный коэффициент не способен показать изменение доступности жилья с учетом возможности ипотечного кредитования и по своей сути выступает в качестве своеобразного «барометра», отражающего текущее соотношение между ценами на жилую недвижимость и доходами населения. По расчетам Института экономики города коэффициент доступности жилья в России с 2000 по 2006 гг. колебался в значении от 5 до 4,1 (данные за последующие годы официально не публиковались) [2]. Расчет коэффициента доступности жилья на территории России за период 2007 – 2012 гг., произведенный авторами, представлен в таблице 2 .

Таблица 2

Расчет коэффициента доступности жилья на территории России

за период 2007 – 2012 гг.

**из расчета, что размер жилой площади типовой двухкомнатной квартиры - 54 кв. м.

***из расчета, что средний состав семьи в России - три человека

Из данной таблицы видно, что в соответствии с общепринятой классификацией жилье на территории России с 2007 по 2008 гг. определяется такой характеристикой, как «очень значительно не доступно», где семье необходимо более пяти лет, чтобы накопить денежные средства на приобретение стандартной единицы жилья. С 2009 по 2010 гг. доступность жилья переходит в категорию «значительно не доступно», где семье для накопления денежных средств необходимо более четырех лет. В 2011 – 2012 гг. положительная тенденция сохранилась и жилье уже характеризуется категорией «умеренно не доступно» и семье необходимо от трех до четырех лет, чтобы накопить денежные средства на приобретение стандартной единицы жилья.

Об основных параметрах и развитии строительства жилья эконом-класса

Федеральной целевой программой «Жилище» на 2011-2015 гг. определено, что строительство жилья эконом-класса, соответствующего требованиям наиболее многочисленной группы населения, должно выступать в качестве приоритетного направления развития рынка жилья. Одновременно с этим осуществляется стимулирование строительства малоэтажного жилья. В связи с чем, возникает вопрос о параметрах доступного жилья: может ли оно быть малоэтажным и при этом относиться к эконом-классу.

Большинство экспертов рынка жилой недвижимости России сходятся во мнении, что жилье эконом-класса – это, в первую очередь, жилье соответствующего ценового диапазона. Жилая недвижимость данного класса – это жилье с меньшей площадью квартир, построенное с использованием недорогих строительных материалов, а также непредусматривающее возведение дополнительной социальной инфраструктуры и благоустройства, то есть всего того, что создает комфортные условия для проживания, но увеличивает стоимость квадратного метра [5].

На основании вышеизложенного выделим и кратко охарактеризуем основные критерии отнесения жилья к категории эконом-класса (см. табл. 3).

Таблица 3

Критерии отнесения жилья к категории эконом-класса

Анализ данных, представленных в таблице 3, показал, что жилье эконом-класса не является жильем с низкими потребительскими качествами, а является типовым, т. е. не имеющим отличительных индивидуальных особенностей.

В соответствии с ФЗ РФ от 24.07.2008 г. «О содействии развитию жилищного строительства» был создан «Федеральный фонд содействия развитию жилищного строительства» (Фонд РЖС), который осуществляет комплекс мер по стимулированию и регулированию развития жилищного строительства. Так, на середину 2013 г. Фондом РЖС на территории РФ осуществлялось 64 проекта, причем приоритет в реализации данных проектов отдан строительству жилья эконом-класса.

Об основных параметрах и развитии строительства малоэтажного жилья

Под «малоэтажным жильем (жилым зданием)» принято понимать здание высотой не более трех этажей, предназначенное для постоянного или сезонного (в основном, дачи) проживания людей. При изучении вопроса повышения уровня доступности жилья для населения рассматривается только малоэтажное жилье для постоянного (круглогодичного) проживания, которое в свою очередь делится на три основных вида: отдельно стоящие дома (коттеджи); сблокированные дома (таунхаусы); многоквартирные дома. Причем в рамках комплексной застройки данные виды малоэтажного жилья объединяются в малоэтажные комплексы, занимающие, как правило, территорию до 10 га, жилые постройки в которых объединены не только архитектурными решениями, но и общими коммуникациями, эксплуатационными службами и т. д.

Необходимо отметить, что рассмотренный нами выше Федеральный фонд развития жилищного строительства из 64 осуществляемых проектов на территории России более 60% относит к строительству малоэтажного жилья [9]:

– 39 проектов – малоэтажное жилье;

– 3 проекта – смешанное строительство (малоэтажное и многоэтажное жилье);

– 22 проекта – многоэтажное жилье.

Основными проблемами строительства доступного малоэтажного жилья на территории России являются высокая стоимость земли, которая способна составить до половины себестоимости жилой недвижимости, а также высокие цены на подключение и подводку коммуникаций [11]. Комплексно подойти к решению данных проблем позволяют подпрограмма ФЦП «Жилище» и деятельность Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства по предоставлению под жилищное строительство земельных участков, обеспеченных комплексом инженерной инфраструктуры. Данные меры направлены на снижение стоимости 1 кв. м. малоэтажного жилья для доведения его до уровня эконом-класса.

Ситуация на рынке жилой недвижимости в последние годы претерпевает серьезные изменения. С одной стороны, на новом уровне началось посткризисное развитие рынков жилья многих регионов, что связанно с денежными вливаниями в российскую экономику, с развитием федеральных и региональных стимулирующих программ, активным инвестированием в строительство, ростом уровня доходов населения, развитием ипотечного кредитования. С другой стороны, современный этап развития рынка жилой недвижимости уже не предполагает только достижения определенных количественных показателей строительства жилья. Все большая значимость придается качественным параметрам вводимой недвижимости, причем особое внимание уделяется сегменту жилья эконом-класса, обладающему наиболее ярко выраженным дефицитом предложения.

Выводы

1. Необходимость массового строительства жилья эконом-класса обусловлена низким уровнем доступности, или, вернее, «недоступности» жилья для населения. Коэффициент доступности колеблется от значения «значительно недоступно» до значения «умеренно не доступно».

2. На отечественном рынке жилья на сегодняшний день существует возможность строительства жилой недвижимости эконом-класса как многоэтажного, так и малоэтажного формата. Особо стоит выделить, что без государственной поддержки строительство малоэтажного жилья эконом-класса пока невозможно.

В качестве такой поддержки выступают различные целевые программы, проекты и фонды, инициированные на различных территориальных уровнях. При этом экспертами рынка жилой недвижимости не прогнозируется достижение в ближайшие 3 – 5 лет заявленной правительством «эталонной» стоимости 1 кв. м. жилья эконом-класса в размере 30 тыс. руб.