Методы оценки эффективности инновационно-инвестиционных проектов малоэтажного строительства

В настоящее время в России при создании малоэтажных жилых объектов все шире применяются инновационные технологии строительства. Внедрение инноваций в эту сферу деятельности, прежде всего, направлено на сокращение продолжительности строительства, повышение комфортности проживания населения, снижение затрат как при возведении жилых домов, так и при их эксплуатации.

В связи с этим возникает потребность в достоверной оценке экономической эффективности таких инновационно-инвестиционных проектов малоэтажного жилищного строительства для всех участников их реализации на всех стадиях инвестиционного процесса. Каждый из них должен получить превышение доходов над расходами, степень которого будет определять степень заинтересованности инвесторов, девелоперов, подрядчиков.

По нашему мнению, алгоритм оценки экономической эффективности при создании коттеджных поселков должен включать:

– во-первых, оценку эффективности проекта при условии применения различных нововведений организационного и технического характера;

– во-вторых, оценку фактической эффективности проекта на всех стадиях его реализации.

В первую очередь решается вопрос об эффективности внедрения нововведений. При этом показатели, при помощи которых производится оценка их экономической эффективности, как правило, являются не расчетными, а фактическими, и это позволяет получить высокую степень их достоверности.

В результате, появляется возможность осуществлять корректировки инвестиционных проектов строительства малоэтажных объектов с взаимозаменяемыми нововведениями, возможность изменять ценовую политику при реализации жилых объектов по результатам первых продаж, а также политику сбыта.

Экономическая эффективность строительных проектов

Оценка фактической эффективности проекта на всех стадиях его реализации затрагивает решение вопросов, связанных с инновационной политикой предприятия. Поскольку последняя включает опыт реализации различных инновационных проектов, оценка эффективности должна предусматривать расчет величины научно-технического, экономического, социального, экологического эффектов [2].

В настоящее время оценка эффективности инновационных проектов осуществляется в соответствии с Методическими рекомендациями по оценке эффективности инвестиционных проектов, утвержденными Минэкономики РФ, Минфином РФ, Госстроем РФ от 21.06.1999 № ВК 477 [1].

Методика предусматривает наряду с оценкой бюджетной экономической эффективности проектов производить оценку коммерческой эффективности по ряду экономических показателей, которые дают возможность соизмерить соотношение затрат и результатов.

По мнению автора, оценку экономической эффективности инновационно-инвестиционных проектов малоэтажного жилищного строительства и его реализации необходимо производить в соответствии с алгоритмом, представленным на рис. 1 (см. на с. 116).

Рис. 1. Алгоритм оценки экономической эффек-тивности ИИП малоэтажного строительства

При этом следует иметь в виду, что условия реализации таких инновационно-инвестиционных проектов малоэтажного строительства оказывают существенное влияние на величину экономического эффекта всех основных участников при строительстве жилых объектов (см. рис. 2 на с. 118).

Рис. 2. Условия реализации инновационно-инвестиционныхпроектов малоэтажного строительства

Анализ показал, что существует несколько схем реализации инновационно-инвестиционных проектов малоэтажного строительства в зависимости от степени участия государства в инновационно-инвестиционном процессе, в зависимости от использования источников финансирования.

Собственность на землю и участие государства

Участие государства выражается в том, что при строительстве коттеджных поселков для социальных групп населения государство в рамках реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» федеральной программы «Жилище» в первую очередь полностью финансирует и обеспечивает поселки всеми видами коммуникаций, что дает возможность существенно снизить затраты на приобретение жилья. Государством также выделяются субсидии за счет бюджетных средств.

Если земля находится в собственности и строительство осуществляется за счет собственных средств застройщика, он может получить экономический эффект, который автор предлагает рассчитывать по формуле:

(1)

где

n – количество коттеджей в i –группе жилых объектов к-ого вида;

m – количество групп коттеджей;

l – количество видов коттеджей;

С _Дijk – стоимость 1 м² полезной площади i-ого жилого дома j-ой группы k-ого вида, тыс. р. На стадии обоснования эффективности инвестиций в малоэтажное строительство С_Дijk определяется исходя из прогнозов стоимости одного квадратного метра полезной площади.

S_Дijk – полезная площадь i -ого жилого дома j-ой группы k-ого вида, м²;

S_зijk – площадь участка i-ого коттеджа j-ой группы k-ого вида, сот.;

C_nзi – стоимость продажи инвестором сотки земли покупателю i-ого жилого дома, руб.;

З_смр – стоимость выполненных строительно-монтажных работ в договорных ценах при строительстве жилых домов, тыс. руб.;

З_пр – затраты на проектирование коттеджного поселка, тыс. р.;

З_оф – затраты инвестора на приобретение земельного участка и проведение территориального землеустройства, тыс. руб.;

S_общ – общая площадь земельного участка под застройку поселка, сот.;

Cпр – стоимость приобретения 1 сотки земли застройщиком, р.;

Зк – затраты на строительство коммуникаций и благоустройство, тыс. руб.;

З_пк – затраты на подключение коммуникаций, тыс. руб.;

З_сод – затраты на содержание аппарата застройщика, руб. ;

С_ijk – стоимость i-ого жилого дома j-ой группы k-ого вида, р. На этапе планирования и проектирования строительства С_ijk предлагается прогнозировать.

Э_Т^З – экономический эффект от сокращения объемов незавершенного строительства при сокращении продолжительности строительства малоэтажных объектов, тыс. р.

Стоимость выполненных работ по строительству

На стадии реализации коттеджного поселка и продажи инвестором жилых домов Зсмр определяется по формуле:

(2)

где

Д_Цijk –договорная цена (контрактная) i-ого жилого дома j-ой группы k-ого вида.

Стоимость продажи инвестором участка i-ого коттеджа j-ой группы k-ого вида:

(3)

З_оф – затраты инвестора на приобретение земельного участка и проведение территориального землеустройства, тыс.р.;

П_з – прибыль застройщика от продажи земельного участка, тыс. руб.;

П_рис – стоимостная оценка рисков, обусловленных экономическим поведением собственников земельных участков, тыс.р.;

Σn _{i j k} –общее количество домовладений в коттеджном поселке.

В том случае, если земля находится в собственности заказчика-застройщика и строительство осуществляется за счет собственных средств с привлечением кредитных ресурсов, он может оптимизировать экономический эффект, который автор предлагает рассчитывать по формуле:

(4)

где

K_r – размер r-ого кредита, тыс. р.;

C_mr – сумма процентов по r-му виду кредита, тыс. р;

R – количество видов кредита.

Эффективность подрядной строительно-монтажной организации

Однако нередко возведение коттеджных поселков осуществляется на земельном участке, который взят застройщиком в долгосрочную аренду, как правило, на 50 лет. В этом случае застройщик получает экономический эффект, который рассчитывается аналогично, однако с учетом затрат на аренду земельного участка.

Подрядные строительно-монтажные организации получают экономический эффект в виде прибыли за выполненные подрядные работы, в виде снижения затрат при сокращении продолжительности строительства объектов по условно-постоянной части расходов в составе себестоимости строительной продукции, от высвобождения основных производственных фондов и оборотных средств, от внедрения инновационных организационно-технических мероприятий. Однако при задержке оплаты выполненных работ заказчиком он может нести потери из-за увеличения платежей банку при несвоевременном возврате кредитов, взятых на производство строительно-монтажных работ.

Таким образом эффект подрядной строительномонтажной организации можно определить следующим образом:

Э = З_смр – СС_смр + Э_инн ± Э_т ± Э_оф ± Ш – Э _{з и} , (5)

где

СС_смр – себестоимости строительно-монтажных работ, тыс. руб.;

Э_инн – экономический эффект от внедрения при строительстве малоэтажных объектов организационно-технических инноваций, тыс. руб.;

Э_Т – экономический эффект по условно-постоянной части расходов строительного предприятия в составе себестоимости строительно-монтажных работ, тыс. руб.;

Э_оф – экономический эффект от высвобождения основных производственных фондов, а также оборотных средств (включая затраты по незавершенному производству), занятых на строительстве объекта, тыс. руб.;

Ш – штрафы, пени, неустойки за несвоевременное выполнение обязательств по договору, тыс. руб.;

Э _{з и} – потери подрядных организаций в связи с затягиванием (запаздыванием) платежей за выполненные работы и инфляцией, тыс. руб.

Выводы

Таким образом, эффективность зависит во многом от степени участия государства в создании коттеджных поселков доступного жилья. Такое участие сводится к выделению земельных участков недалеко от городской черты, во-первых, на бесплатной основе, во-вторых, на условиях долгосрочной аренды, к льготному кредитованию и безвозмездному выделению средств из государственного бюджета на создание сетей коммуникаций и социальной инфраструктуры, к созданию производственных мощностей по производству инновационных энергоэффективных строительных материалов и конструкций.

Это позволит снизить стоимость малоэтажных жилых объектов и существенно повысит возможности для приобретения населением страны комфортного жилья как в черте города, так и за его чертой.