Ипотечное кредитование в условиях кризиса

Развитие того или иного сегмента рынка в большой степени зависит от внешних факторов (таких, как благосостояние населения, стабильность в стране, политическая и экономическая ситуация). Рынок недвижимости, безусловно, имеет зависимость от тех же условий, но он более стабилен, эластичен по цене.

К сожалению, не все тенденции мирового рынка носят положительный характер. Отрицательные моменты, в частности, мировой экономический кризис затронул все сферы жизни населения России, в том числе и рынок недвижимости.

Ипотека взяла своё начало с желания продать избыточное жильё, которое население уже не могло купить за наличные деньги. В середине прошлого века в США появились банки, которые начали выдавать кредиты на покупку недвижимости. Постепенно эти кредиты превратились в хорошо отлаженный механизм. Для 70% населения США ипотека стала чем-то вроде национальной идеи.

Истоки кризиса

Кризис, который переживает сейчас ипотека в США, складывается из многих факторов. В США, в отличие от России, ответственность заёмщика ограничивается стоимостью его недвижимости, на остальное имущество кредитор не имеет права наложить арест.

В России в любом договоре прописано, что заёмщик отвечает всем своим имуществом. Человек в США, получивший кредит, не выложив ни копейки своих денег, видит, что жильё, которое он купил, стоит теперь меньше, чем сумма кредита, которую ему нужно погашать. Подобная ситуация привела к тому, что заёмщики отказывались оплачивать дальше свои ипотечные кредиты, возвращая банку купленные квартиры.

Результатом всех этих факторов стал разразившийся гигантский кризис, затронувший все сферы финансовой жизни.

Избыток общей кредиторской задолженности в развитых странах давно привёл к неплатёжеспособности немалое количество заёмщиков, в том числе строительные организации. Модель, по которой хорошо жить и развиваться, дала серьёзный сбой во всём мировом пространстве.

На фоне мирового кризиса иностранные банки заторопились вернуть себе ресурсы, за счёт которых жили российские кредитные учреждения. В итоге последние заморозили выдачу долгосрочных ссуд.

Первое полугодие 2008 года многие застройщики прожили «по инерции», используя денежный запас прошлых периодов и распродавая свои готовые объекты. Но такая ситуация затруднительна, так как возникает дисбаланс между спросом и предложением. С одной стороны, снижается покупательная способность населения, вследствие ужесточения требований к претендентам на получение ипотечных кредитов. С другой стороны – объём предложения (выставленных на продажу объектов недвижимости) значительно увеличился, так как объекты строительства возводились благодаря тем же кредитам, которые необходимо погасить. Уровень спроса намного ниже предложения, и по всем законам рынка цены должны снижаться.

Ситуация с российской ипотекой

Рассмотрим ситуацию с российской ипотекой. Эксперты сходятся во мнении, что предпосылок для появления в нашей стране ипотеки не должно быть ещё лет 10. Потому что для этого необходимо иметь на рынке большое количество нераспроданного жилья. В России ощущается колоссальный дефицит жилья, и у инвесторов, готовых вкладывать деньги в ипотеку и ипотечные ценные бумаги, нет так называемых «длинных и дешёвых денег».

Одним из главных инвесторов на ипотечном рынке может стать Пенсионный фонд Российской Федерации. Ещё в 2002 году ему было законодательно разрешено инвестировать свои средства в ипотеку.

Принципы российской ипотеки были скопированы с двухуровневой системы ипотеки США. Если ещё в прошлом году банки боролись за своих клиентов, то в этом году требования к потенциальным заёмщикам были сильно ужесточены. Перенасыщение рынка жильём на продажу не ожидается.

Для нашей страны явилось благом то, что ипотечный рынок у нас находится в стадии развития, соответствующей 1960–70-х гг. в Америке. Нам ещё далеко до американских проблем. Рынок ипотеки в России сильно стандартизирован, благодаря наличию стандартов Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) [1].

1 февраля 2008 года АИЖК установило новые требования, согласно которым суммы свыше 1,5 млн рублей начали выдавать в долг лишь тем заёмщикам, которые имеют возможность осуществить первоначальный взнос в размере не менее 20% от общей суммы.

В I квартале 2008 года было зарегистрировано в 2,23 раза меньше сделок (24%), чем в IV квартале 2007 г. В течение 2008 г. ипотечные кредиты подорожали в среднем на 0,2–1%. Кроме того, к концу 2008 г. ставка рефинансирования Центробанка России составила 13%. Это также стало одной из основополагающих причин повышения процентных ставок по ипотеке: банки не могут выдавать кредиты ниже ставки рефинансирования.

Сейчас банки, работающие по ипотечным программам, устанавливают ставки в границах 12,2–14,9% годовых, аналитики прогнозируют рост ставок до 25%. Из-за высокого первоначального взноса и низкого уровня доходов около 90% населения не имеют возможности получить кредит.

Всё, что требуется в России, – это не гнаться за большим объёмом кредитов и реально оценивать риски заёмщика.

Кредитный канал

Многие ждут значительного снижения цен на объекты недвижимости. Но практика показывает, что даже на европейских рынках, где кризис продолжается уже год, цены снизились незначительно.

Ценовые колебания в границах 5% по отдельным категориям жилья не свидетельствуют о какой-либо тенденции. Скорее всего, срабатывают косвенные механизмы реагирования на период неясной ситуации, не носящие глобального характера. Может произойти незначительная корректировка цен, вызванная нестабильной ситуацией на фондовом рынке и в банковской сфере.

Необходимо отметить и то, что с июня по август 2008 года покупательная активность возросла. Население начало приобретать квартиры, и некоторые застройщики решили, что в сентябре цены «пойдут» вверх. В связи с такими необоснованными прогнозами некоторые строительные компании приостановили продажи в июле, что, безусловно, было ошибочным шагом с их стороны.

В сентябре, когда волна финансового кризиса докатилась и до России, заявившие ранее о повышении цен компании поняли, что сделать это в складывающихся условиях невозможно. Осушение кредитного «канала» привело к резкому снижению темпов строительных работ, а в некоторых случаях – к полному замораживанию строящихся объектов.

На данном этапе для частных застройщиков наиболее интересным может стать сотрудничество с государственными органами. У властей есть разработанные предложения, по которым частные застройщики могут стать участниками по реализации различных приоритетных государственных программ. На фоне снижения темпов получения прибыли строительным компаниям может оказаться выгодным частно-государственное партнёрство.