Impact of smart home technology on the real estate market and business

Введение. На современном этапе в условиях роста технологизации всех сфер человеческой жизнедеятельности, проникновения цифровых технологий в бизнес-процессы, вопросы рассмотрения степени и характера влияния технологий на отрасли и рынки приобретают основополагающее значение. Обусловлено это тем, что цифровые технологии и решения становятся тем фактором, который в значительной степени предоставляет простор для инновационного развития, подготовки уникальных продуктов с новыми концепциями. Одной из числа перспективных технологий на современном рынке недвижимости в России и в мире становится технология «умного дома», объединяющая под собой принципы применения цифровых технологий и устройств для создания технологичных домов с высокими показателями безопасности, комфорта и инновационности. Потребители все чаще демонстрируют интерес к современным технологиям «умного дома» в попытках повысить уровень комфорта своего проживания и почувствовать уникальный опыт. Косвенно на рост интереса к технологиям «умного дома» указывает не только рост соответствующих рынков, но и демонстрация востребованности подобных продуктов в ряде основополагающих направлений (например, в тревел сегменте – спрос на умные номера/отели и т.д.).

Актуальность исследования показателей и факторов влияния технологий «умного дома» на состояние рынка недвижимости и смежного с ним бизнеса определена и тем, что технологии сегодня становятся драйвером интенсивного роста, определяя возможности следования отдельных компаний-новаторов актуальным мировым трендам. Технология «умного дома» является поистине перспективной, с учетом тенденций глобальной цифровизации человеческой жизнедеятельности, может выступить перспективным этапом на пути к еще большему улучшению качества человеческой жизни. Технология «умного дома» представляет под собой объединение различных устройств, датчиков, систем, камер видеонаблюдения и многих других, которые посредством централизованного управления искусственным интеллектом или человеком (посредством пультов, приложений на смартфон и т.п.) задают простор для реализации определенных функций: от управления светом до формирования комплексных сценариев, которые настраиваются непосредственно пользователем. Учитывая высокую роль трендов индивидуализации в современном бизнесе, технология «умного дома», ориентированная на создание персонального опыта, может стать действительно высокоэффективным источником роста рынка недвижимости по сегменту «умных домов».

Цель исследования – описать современное состояние и перспективы влияния технологий «умного дома» на развитие рынка недвижимости.

В контексте достижения установленной цели исследования, нами предполагается решить следующие задачи:

1. Охарактеризовать состояние и тренды в развитии рынка технологий «умного дома» в мире и в России.

2. Определить перспективы и ограничения технологий «умного дома» на примере отечественного сектора недвижимости.

3. Описать факторы, которые могут оказать стимулирующее влияние на рынок недвижимости при интенсивном проникновении технологий «умного дома» и их популяризации.

Методология исследования. Теоретико-методологическим базисом настоящего исследования выступили научные статьи отечественных авторов, посвященные экономическим и информационно-техническим вопросам в области развития технологий «умного дома» и их внедрения в человеческую жизнедеятельность. Не меньшую роль в структуре исследования заняли открытые статистические данные, опубликованные аналитическими агентствами, раскрывающие объемы, состояние и тренды в развитии рынка технологий «умного дома». В работе мы опираемся преимущественно на методы теоретического исследования, среди которых: анализ, синтез, обобщение, абстрагирование, дедукция и индукция.

Результаты и их обсуждение. Мировой рынок технологий «умного дома» представляет под собой темпы изменений и объемы продаж сетевых устройств и сопутствующих им услуг, которые делают возможной автоматизацию домашних функций. В объем рынка входят устройства, подключающиеся через интернет или управляющиеся человеком со специальных пультов, специально ориентированные на выполнение конкретных функций. Ключевое назначение устройств «умного дома» - организация процессов контроля, наблюдения, регулирования функций на частной территории, удаленное управление устройствами, создание среды интеллектуальной домашней автоматизации.

По данным платформы Statista объемы мирового рынка технологий «умного дома» могут достигнуть к 2027 году свыше 220 млрд. долл. США при текущих объемах (2022 год) в 117,55 млрд. долл. США чистой выручки. Ежегодные приросты выручки на рынке будут варьироваться в пределах около 12,5%, что приведет к ожидаемому росту. Более того, мировой рынок демонстрирует тренды того, что свыше 670 млн. пользователей станут активными членами сообщества домохозяйств с внедренными технологиями «умного дома» - проникновение технологий достигнет около 30%. При этом лидерами мирового рынка, вероятно, выступят США, Великобритания, Германия, страны-члены ЕС, а также отдельно Норвегия [12].

Структура выручки мирового рынка технологий «умного дома» распределяется следующими категориями (рисунок 1):

Рисунок 1 – Выручка на мировом рынке технологий «умного дома» в 2022 году по ключевым сегментам, % [12].

Обращаясь к рисунку 1, заметим, что превалирующую долю продаж на рынке технологий «умного дома» занимают три ключевые категории: умная техника (свыше 45% продаж); управление и связь (свыше 23% продаж) и безопасность (свыше 17% продаж). Каждая из этих категорий в комплексе определяет специфику рынка и потребности пользователей, которые заинтересованы в приобретении технологий «умного дома» и их интеграции в собственную недвижимость.

Ключевыми трендами в развитии рынка технологий «умного дома» стоит считать [1; 9; 12; 13 и др.]:

Во-первых, продвижение непосредственной концепции «умного дома», как уникального продукта, предоставляющего эффективный пользовательский опыт и повышенный комфорт.

Во-вторых, постепенный рост доступности технологий «умного дома» для массовых потребителей за счет приобретения отдельных «умных устройств» (технико-технологических решений).

В-третьих, развитие концепции экосистемы домохозяйства на основании технологий «умного дома», когда дом человека становится многофункциональным техническим решением, предоставляющим уникальный опыт автоматизации.

В-четвертых, развитие новых протоколов связи (сети 5G) и объединение корпораций для создания единой экосистемы управления технологиями «умного дома» в целях бесшовной интеграции решений и преодоления традиционных проблем данных технологий.

В-пятых, рост безопасности технологий и расширение числа технологических преимуществ от применения как отдельных продуктов, так и комплексных решений, системообразующее влияние конфиденциальности.

В-шестых, внедрение технологий искусственного интеллекта и интернета-вещей для управления командами, обновления списка дел, выполнения простейших задач. Совместно с интернетом-вещей искусственный интеллект определяет перспективы популяризации уникальных решений среди потребителей.

В-седьмых, тренды популяризации здоровьесберегающих технологий и практик, совместимых с «умными» решениями и соответствующим программным обеспечением. Функции управления здоровьем, тренировками, технологические персональные виртуальные тренеры в собственном доме расширяют сегмент потребителей, заинтересованных в приобретении технологий «умного дома».

В-восьмых, продвижение инноваций в сфере создания домашнего офиса с применением технологий «умного дома». Популяризация перехода пользователей на удаленный режим работы, что требует создания комфортной атмосферы жилья.

Описанные факторы в целом оказывают стимулирующее воздействие на потребителей и рынок, определяя перспективы популяризации и продвижения технологий «умного дома» среди массового населения. В этом вопросе согласимся с мнением Е.С. Матвеевой, которая считает, что технологии оказывают существенное преобразующее воздействие на рынки, определяя становление новых трендов развития и смежное влияние на другие отрасли, образуя мультипликативный эффект с глобальными перспективами. По мнению автора современный покупатель заинтересован в персонализации, что указывает на перспективы роста популярности и востребованности технологий «умного дома» [8].

При этом, пользовательский опыт и рост рынка значительным образом находятся под влиянием таких негативно-сдерживающих факторов, как:

· проблемы совместимости устройств;

· высокая стоимость технологий;

· зависимость от поддержки разработчиков и несовершенство многих решений;

· существование киберугроз и проблемы безопасности.

Тем не менее, несмотря на описанные проблемы, технологии «умного дома» будут популяризироваться в развитых и развивающихся экономиках. Так, объем рынка устройств «умного дома» в России в 2021 году составил свыше 1,2 млрд долл. США с перспективой краткосрочного роста до свыше 2 млрд. долл. США. Среди непосредственно устройств, относимых к умным технологиям, а не косвенным образом интегрирующимся в систему умных домов, объем рынка составляет лишь свыше 160 млн. долл. США. Тем не менее, прогнозировался вероятный рост рынка по обоим направлениям [9].

Однако санкционное влияние стран Запада и прочие ограничительные факторы, выход с рынка технологичных игроков, производителей, снижение доступности технологий, рост цен, сокращение реальных доходов населения (благосостояния), внешнее прямое ограничение поставок, рост цен на недвижимость, пересмотр ценностей в обществе и др. факторы определяют вероятность замедления описанных прогнозов и в целом служат дополнительным рисковым основанием для замедления популяризации концепции «умного дома» в России. Тем не менее, на отечественном рынке существуют собственные игроки и перспективные решения, аккумулирующие и направляющие значительные финансовые ресурсы на развитие «умных» технологий.

Данные, опубликованные на портале Tadviser свидетельствуют о сокращении поставок устройств для умного дома в 2022 году (относительно 2021 г.) на 2,6%, до 871,8 млн. шт. Период нестабильности негативно сказывается на технологиях «умного дома», поскольку снижает доступность и приводит к росту цен на технологии. Тем не менее, ожидается, что потребители будут заинтересованы в приобретении продукции. Это определяет перспективы роста продаж и повышение числа «умных домов» [10].

Как верно замечают Д.М. Егоров и Т.Ю. Шкарина, рынок технологий «умного дома» в России обладает значительным потенциалом роста, сопряженным как с организацией прямых продаж технологий, так и косвенным их обслуживанием, аппаратным обновлением и созданием специализированного программного обеспечения. Авторы по итогам исследования делают следующие выводы о состоянии рынка технологий «умного дома» в России: высокий уровень концентрации компаний в г. Москва и Московской области, продвижение готовых инженерных решений и комплектов, их ограниченность с точки зрения функционала, рассмотрение «умного дома» как услуги, наличие проблем в реализации услуг «умного дома», доступность готовых продуктов, относимых к технологиям «умного дома» [2]. После событий 2022 г. ситуация могла кардинально измениться, в особенности, в части доступности технологий и их стоимости. И хотя отдельные решения поступают в Россию из Китая, а также по механизму параллельного импорта, это не может покрыть спрос на прямые поставки и вносит некоторые ценовые ограничения, определяя значительный рост стоимости на «умные дома» и услуги компаний, воссоздающих «умные дома» и предлагающих готовые решения в этом направлении.

С.А. Водянова, С.В. Пупенцова и В.В. Пупенцова рассматривают вопросы развития технологий «умного дома» с точки зрения рынка «зеленых» технологий и интернета-вещей. По мнению авторов, для целей поддержания темпов технологизации домов населения, требуется аккумулирование производственного потенциала и реализация политики импортозамещения с перспективой снижения удельной стоимости для установки проектов с системой «умного дома» [1]. Поддерживая позицию авторов, заметим, что современные компании не могут организовать собственные производства как из-за недостатка непосредственно производственных мощностей, технологии производства, так и отсутствия необходимого программного обеспечения для централизованного управления технологиями.

А.А. Крюкова и К.О. Шматок, сравнивая отечественный и зарубежный опыт развития и популяризации концепции «умного дома» приходят к выводам о том, что в России главным сдерживающим популяризацию «умного дома» фактором становится не столько доступность технологий или высокая стоимость решений, сколько недоверие пользователей, боязнь потери конфиденциальности, проблемы с безопасностью и надежностью. Опираясь на исследование авторов, заметим, что актуальные технологические решения покрывают часть раскрытых рисков [6]. Тем не менее, недоверие части пользователей действительно может стать существенным ограничением в развитии рынка технологий «умного дома» и смежных с ним секторов (тревел, недвижимость).

А.Е. Китаев и И.И. Миронова в своем исследовании, посвященном изучению потребительских предпочтений на рынке технологий «умного дома», придерживаются воззрений о том, что недоверие к технологиям «умного дома» возможно снизить за счет демонстрации решений и их характерных возможностей. Авторы предлагают в процессе организации продажного процесса знакомить потенциальных потребителей с технологиями умного дома и позволять апробировать эти технологии в демонстрационных помещениях, что повысит уровень осведомленности людей о таких технологиях. По итогам исследования авторы делают выводы о высоком потенциале роста рынка технологий «умного дома» в России, о необходимости выпуска массовых решений в сфере безопасности, дистанционного управления, кастомизации функций дома под нужды потребителей [5]. Учитывая ограниченность современного рынка и отсутствие популярных решений, высокую необходимость приобретают вопросы вывода сегмента «умного дома» из премиум класса в сторону большей доступности, что становится возможным сугубо за счет вхождения на рынок новых игроков.

Маркетинговое исследование рынка «умных домов», проведенное А.Е. Китаевым и И.И. Мироновой в другой работе демонстрирует возможности роста рынка на горизонте десяти лет, до 2027 года, с учетом требований, процессов и программ технологизации, соответствующих государственной программе «Цифровая экономика» [4]. Опираясь на исследование авторов, приведем некоторые из видов технологий «умного дома» (рисунок 2):

Рисунок 2 – Технологии «умного дома» и некоторые их проявления [4].

Обращаясь к рисунку 2, заметим, что все описанные технологии позволяют создавать уникальные решения – технологичные «умные дома», которые все чаще становятся популярными на отечественном рынке недвижимости. Популяризация подобных решений связана с вышеописанными стимулирующими факторами, такими как персонализация, рост доверия потребителей к технологиям, снижение стоимости, рост доступности, возможность постепенного изменения среды дома за счет включения отдельных программных продуктов.

Ограничения развития технологий «умного дома» как в целом, так и в контексте рынка недвижимости, можно рассматривать через призму ряда факторов-причин, среди которых по итогам анализа можно выделить:

1. Санкционные ограничения.

2. Неготовность потребителей к приобретению «умных домов».

3. Неразвитость отечественных производителей технологий «умного дома».

4. Высокая стоимость комплексных решений.

5. Наличие существенных функциональных ограничений и неразвитость программного обеспечения.

6. Проблемы технологий «умного дома».

Преодоление описанных проблем по мнению М.В. Иванова и С.Ю. Румянцевой требует аккумулирования инвестиционных ресурсов и роста потенциала инвестиций в недвижимость, построенную с внедрением технологий «умного дома» с этапов проектирования. Авторы считают, что инновационное развитие сектора недвижимости невозможно без роста инвестиционных потоков [3]. Учитывая выход с рынка перспективных инвесторов и высокую рисковую среду, подобные сценарий становится труднореализуемым. Е.Е. Макарова считает, что развитие сектора недвижимости за счет предложения технологичных решений сопряжено с повышением эффективности процессов, популяризацией продуктов и продвижением уникальных концепций. В ином случае управление недвижимостью, в том числе «умных домов», приобретает высоко рисковый характер [7].

Д.В. Хавин, С.В. Горбунов и П.Р. Беккер напротив, считают, что технологии «умного дома» и сопряженные с ними решения на рынке недвижимости создают все необходимые условия для стимулирования сектора недвижимости. Авторы не ограничиваются рассмотрением жилой недвижимости, предлагая расширить фокус компаний с частных домов (коттеджей, жилых домов, квартир) в сторону внедрения технологий «умного дома» в офисные помещения, рестораны, гостиницы, медицинские учреждения и др. девелоперские объекты [11]. Расширение направлений внедрения технологий «умного дома» действительно может позитивно сказаться на итоговом состоянии рынка недвижимости, определяя дополнительный потенциал роста по конкретным группам предложений.

Фокусируясь на секторе недвижимости в России и возможностях влияния технологий «умного дома» на сектор, можно выделить такие перспективы развития сектора недвижимости, как:

Во-первых, рост продаж умных домов и повышение конечной стоимости готовых продуктов (недвижимость с применением технологий «умного дома»): полностью автоматизированный «умный дом»; частичная автоматизация; автоматизация отдельных направлений (безопасность, спорт, освещение и др. технологии)

Во-вторых, развитие в структуре рынка отечественных производителей технологий «умного дома» и интеграция отечественных решений, объединение строительных компаний и представителей-производителей технологий «умного дома» для создания уникальных девелоперских объектов с высокой стоимостью.

В-третьих, повышение доступности недвижимости с технологиями «умного дома» за счет проникновения на рынок новых решений, открытия рынка для передовых китайских компаний и собственных производителей.

В-четвертых, стимулирование малого бизнеса с уникальными направлениями по внедрению технологий «умного дома» в готовые дома, в качестве дополнительной услуги от агентства недвижимости. Более того, малый бизнес способен охватить процессы технологизации (внедрения технологий «умного дома») и в других направлениях: умный офис, умный ресторан, умный отель и др., покрывая потребности не только на рынке B2C, но и на B2B рынке.

Так, перспективы развития рынка недвижимости при интенсивном проникновении технологий «умного дома» и их популяризации среди потребителей обуславливают возникновение дополнительного экономического эффекта, роста выручки, повышения стоимости «умных домов», привлечения новых заинтересованных покупателей, создание дополнительных рабочих мест, объединение строительных компаний, или компаний, предоставляющих услуги по внедрению технологий «умного дома» и представителей из сектора недвижимости в целях продвижения уникальных девелоперских проектов.

Стимулирующими факторами развития рынка недвижимости под влиянием технологии «умного дома» могут стать такие, как рост доступности технологий для массового потребителя, снижение стоимости конечных продуктов на рынке, вхождение на рынок огромного числа внешних инвестиций, дополнительный рост интереса покупателей, интерес со стороны бизнеса, проникновение на рынок китайских технологий и системных решений, создание стартап-проектов (малые субъекты предпринимательства), ориентированных на покрытие дефицитных участков на рынке.

Заключение. Таким образом, по результатам проведенного исследования можно сделать ряд выводов:

1. Под технологиями «умного дома» стоит понимать устройства, подключающиеся через интернет или управляющиеся человеком со специальных пультов (централизованных систем управления), ориентированные на выполнение конкретных функций. Ключевое назначение устройств «умного дома» - организация процессов контроля, наблюдения, регулирования функций на частной территории, удаленное управление устройствами, создание среды интеллектуальной домашней автоматизации. Мировой и российский рынки технологий «умного дома» демонстрируют значительные тенденции роста, определяя перспективы смежного влияния на отрасли, в том числе на сектор недвижимости.

2. Рынок недвижимости в России под влиянием технологий «умного дома» способен демонстрировать повышение продаж, популяризацию уникальных продуктов, развитие новых сегментов продуктов, рост конечной стоимости недвижимости, повышение доходов компаний. При этом, на развитии рынка сказываются такие актуальные ограничения, как санкционное влияние; неготовность потребителей к приобретению «умных домов»; неразвитость отечественных производителей технологий «умного дома»; высокая стоимость комплексных решений; наличие существенных функциональных ограничений и неразвитость программного обеспечения; непосредственно проблемы технологий «умного дома».

3. Несмотря на наличие существенных ограничений и относительно низкий уровень доверия, технологии «умного дома» способны оказать мультипликативное влияние на сектор недвижимости и, в частности, отдельных его игроков, фокусирующихся на реализации «умных домов», «умных офисов», «умных медицинских учреждений» и др. Так, перспективы развития рынка недвижимости при интенсивном проникновении технологий «умного дома» и их популяризации среди потребителей обуславливают возникновение дополнительного экономического эффекта, роста выручки, повышения стоимости «умных домов», привлечения новых заинтересованных покупателей, создание дополнительных рабочих мест, объединение строительных компаний, или компаний, предоставляющих услуги по внедрению технологий «умного дома» и представителей из сектора недвижимости в целях продвижения уникальных девелоперских проектов.

Результаты проведенного исследования и теоретического анализа указывают не необходимость преодоления системно значимых выявленных проблем с перспективой создания уникальных решений отечественными разработчиками и выводом рынка на новую планку качества.