Housing market development trends

Введение

На современном этапе рынок жилищного строительства занимает важное место в социально-экономическом развитии региона. Рынок жилищного строительства традиционно рассматривается в контексте мер социальной региональной политики, однако исследуя динамику развития рынка необходимо учитывать его экономическую составляющую, так как исследуемая сфера аккумулирует значительные финансовые и инвестиционные потоки. Тенденции развития рынка жилищного строительства, несмотря на его масштабность и динамичность подвержены влиянию внешних шоков. Одним из последних, и наиболее значительных шоков является беспрецедентная санкционная политика в отношении России, оказавшее влияние, как на потребительские ожидания в отношении изменений на рынке жилищного строительства, так и производственные планы девелоперов. Однако уже к июлю рынок жилищного строительства показал положительную тенденцию. Так, по информации ВЦИОМ корректировка производственных планов в мае была на уровне 85% застройщиков, в июне уже – 78%, невыполнение плана продаж весной 2022 года составляла 19%, по состоянию на лето 2022 года только 10% [1].

Цель исследования состоит в определении тенденций развития рынка жилищного строительства.

На основе статистической оценки выявлены основные особенности, проблемы и тенденции развития сферы жилищного строительства, определены направления влияния факторов на развитие рынка жилищного строительства, сделан вывод о превалировании в современных условиях неценовых факторов, в том числе потребительских ожиданий и степени доступности ресурсов, над ценовыми.

Динамика развития рынка, а также факторы ее формирующие широко обсуждаются в научных кругах. Так, тенденции изменения динамики основных показателей рынка жилищного строительства рассмотрены в работах Новожениной А.Ю. [1], Оборина М.С. [2], Борисовой Л.А. [3]. Особенности развития рынка малоэтажного строительства и индивидуального жилищного строительства исследованы в работах Медяник Ю.В., Сабирзяновой Л.И. [4], Гусоковой Н.В. [5]. Перспективы развития жилищного, в том числе индивидуального жилищного строительства в условиях внедрения проектного финансирования обсуждаются в исследованиях Новиковой Н.Г., Кубасовой Т.И [6], Глотовой Н.И. [7] и др.

Основная часть.

Рынок жилищного строительства характеризуется высокой зависимостью, как от экономических факторов, так и технических факторов, низким уровнем конкуренции и высокими административными барьерами, что вызывает необходимость комплексной оценки и мер регулирования

Развитие рынка жилищного строительства может быть определено по таким показателям, как ввод жилья, индекс физического объема по виду деятельности «Строительство», структура жилищного строительства и другие.

В целом на уровне РФ годовой объем ввода жилья показан на рисунке 2.

Источник: составлено автором по данным Росстат

Рисунок 1 – Годовой объем ввода жилья, млн. м²

Рисунок демонстрирует неоднозначную тенденцию за исследуемый период. До 2015 года заметен рост показателя, прирост ввода жилья в 2015 году по отношению к 2012 году составил 29,75%, затем заметна тенденция снижения вплоть до 2018 года. Пик ввода жилья соответствует 92 млн. м² в 2021 году, прирост по отношению к 2012 году составил 40,85%.

Источник: составлено автором по данным Росстат

Рисунок 2 – Динамика индекса физического объема по виду деятельности «Строительство» в сопоставимых ценах

Динамика индекса физического объема по виду деятельности «Строительство» показанная на рисунке 3 характеризуется поступательным ростом, за исключением пиковых показателей 2018 года и 2021 года.

Сравнение показателей, отражённых на рисунках 1 и 2 показывает значительное снижение объем ввода жилья, млн. м² в 2018 году при одновременном росте стоимостных показателей по виду деятельности «Строительство» в сопоставимых ценах.

Источник: составлено автором по данным Росстат

Рисунок 3 - Доля введенных жилы зданий в общем объеме строительства

Рисунок 3 показывает, что объемы жилищного строительства занимаю наибольшую долю в структуре строительства, максимальное значение данного показателя отмечено в 2021 году на уровне 77,09%, минимальное – 73,94 в 2013 году.

Здесь необходимо отметить, что малоэтажное строительство, по количеству введенных зданий занимает за исследуемый период порядка 50% от введённых жилых зданий. Так, минимальное значение на уровне 46,1% отмечено в 2017 году, максимальное – 55,1% в 2021 году.

Источник: составлено автором по данным Росстат

Рисунок 4 – Доля малоэтажного строительства и индивидуальных жилых домов в общей структуре введенных зданий

Доля введенных индивидуальных жилых домов от объема введённых зданий на протяжение исследуемого периода расчет незначительными темпами, около 0,1% ежегодно.

Исследование тенденций развития ИЖС вызывает нелбходимость изучения факторов, влияющих на объемы строительства жилья в целом, и ИЖС в частности.

Исследование работ авторов позволили выделить ряд факторов, значительно формирующих динамику развития рынка жилищного строительства, основные из которых демонстрирует рисунок 5.

Источник: составлено автором

Рисунок 5 – Факторы, определяющие тенденции рынка жилищного строительства

Как показывает рисунок к основным экономическим факторам, определяющим тенденции жильного строительства относят уровень доходов населения и покупательская способность этих доходов, доступность ипотечного кредитования, в том числе стоимость ипотечного кредита и жесткость требований к заемщикам. Рассматривая указанный фактор также необходимо учитывать меры государственной поддержки населения в сфере поддержки приобретения жилья.

Непосредственно к техническим факторам определяющих уровень концентрации строительства, доступности и стоимости строительства относят ограниченность земельных участков и мощностей коммунальной инфраструктуры. Нивелирование негативного влияния указанных факторов входит непосредственно в рамки государственного регулирования развития инфраструктурных строительных проектов.

Оценка степени влияния каждого фактора требует изучения ретроспективной динамики объемов жилищного строительства по видам.

Источник: составлено автором по данным Росстат

Рисунок 6 – Динамика жилищного строительства

Рисунок 6 показывает, что с начала 2000 годов, после значительного падения объемов жилищного строительства наблюдается бум жилищного строительства, при этом общее количество строящихся жилых единиц выросло до рекордного уровня в 2022 году. При этом необходимо обратить внимание, что на протяжение всего иследуемого периода наблюдается неравномерность объемов строительства во времени. В ХХ веке максимальным вводом жилья считается период 60-80-х годов, когда руководство страны ввело так называемую типовую застройку. 1990-е годы можно охарактеризовать как разрушительные во всех сферах экономики, в том числе и в строительстве. Темпы строительства жилой недвижимости в этот период резко снизились.

Далее проведем в исследуемой временной ретроспективе изменение динамики показателей ввода жилья и основных, выделенных факторов (рисунок 7).

Источник: составлено автором по данным Росстат

Рисунок 7 – Динамика основных факторов, влияющих на объемы жилищного строительства, %

Так, данные рисунка показывают, что темпы роста цен на жилье на первичном рынке и уровень доходов населения за период с 2001 по 2008 год имеют равнозначную тенденцию, начиная с 2009 года заметна восходящая относительно цен на жилье на первичном рынке тенденция роста доходов населения, что однако не повлекло аналогичной восходящей тенденции жилищного строительства. Логично было бы предположить, что рост доходов населения, при постоянном присутствии факторов макроэкономической нестабильности должен стимулировать рост объемов инвестиции в жилищное строительство. Однако несмотря на высокое значение корреляции между уровнем доходов населения и объемами жилищного строительства (R2=0,96) восходящего тренда темпов роста жилищного, в том числе индивидуального жилищного строительства не отмечено.

Что касается фактора стоимости жилья на первичном рынке, также стоит отметить (при значении R2=0,92), что значительные колебания цены в сторону увеличения в 2005 году, и в 2020 году не оказали значительного влияния на снижение либо резкого повышения, объемов жилищного строительства.

В связи с чем можно сделать вывод о неоднозначности влияния ценовых факторов на первичный рынок жилья, а также уровне располагаемых доходов населения.

Кроме того данные рисунка демонстрируют превышение темпов роста ИЖС над темпами роста общих объемов жилищного строительства.

Выявление факторов, оказывающих влияние на рынок жилищного строительства, особенно на индивидуальное жилищное строительство требует проведения дополнительных исследований, в том числе ценовых, таких как уровень доступности жилья, достаточности уровня доходов населения для приобретения жилья, сравнение стоимости жилья в МКД и ИЖС, изменение потребительских предпочтений, влияние ипотечного рынка, а также влияние государственных мер поддержки.

Так, в силу роста объемов введения индивидуального жилищного строительства в 2021 и 2022 году по сравнению с показателями в целом по жилищному строительству особое внимание стоит уделить изучении вопросам распространения мер государственной поддержки на рынок ИЖС, основной пакет, которых был принят для поддержки развития отрасли в связи с ограничениями, введёнными в условиях пандемии, также были приняты меры в рамках национальных проектов и государственных программ (рисунок 8).

Источник: составлено автором

Рисунок 8 – Меры государственной поддержки рынка жилищного строительства

Заключение

Значимым фактором, обусловившим повышение спроса на ИЖС, в течение 2020 – 2022 года выступило распространение инструментов льготного кредитования, однако указанный механизм не получил пока широкое распространение, так согласно [11] доля ипотечных кредитов на ИЖС составляет не более 5%. Так же необходимо отметить, что согласно ипотечным программам, возможность ипотечного кредитования распространяется только на ИЖС в рамках подрядного договора, что ограничивает рост рассматриваемого вида жилищного строительства силами населения. В современных условиях влияния неблагоприятных факторов, поиск эффективных направлений социально-экономического развития, как на уровне регионов, там и в целом на уровне Российской Федерации является актуальным. Сфера жилищного строительства является системообразующей отраслью экономики любого региона, при этом имеет особую социальную важность.

Оценка факторов, влияющих на рынок ИЖС показала, значительное влияние на развитие рынка жилищного строительства, в том числе индивидуального жилищного строительства уровня доступности финансовых ресурсов, в том числе с использование льготных ипотечных программ, что требует развитие указанных инструментов для развития сферы индивидуального жилищного строительства.

[1] Саркисов Н.Э. Оценены Перспективы Рынка Жилья В России. URL:

https://kometanews.net/%D0%BC%D0%B5%D1%80%D0%BE%D0%BF%D1%80%D0%B8%D1%8F%D1%82%D0%B8%D1%8F/%D0%BE%D1%86%D0%B5%D0%BD%D0%B5%D0%BD%D1%8B-%D0%BF%D0%B5%D1%80%D1%81%D0%BF%D0%B5%D0%BA%D1%82%D0%B8%D0%B2%D1%8B-%D1%80%D1%8B%D0%BD%D0%BA%D0%B0-%D0%B6%D0%B8%D0%BB%D1%8C%D1%8F-%D0%B2-%D1%80%D0%BE%D1%81/23830/ (дата обращения 10.04.2023).