Competitive order as a mechanism for reconciling the economic interests of housing market actors

Igolinskaya Yu.V.¹
¹ Дальневосточный государственный технический рыбохозяйственный университет, Russia

Journal paper

Russian Journal of Housing Research ^{(РИНЦ, ВАК)}
опубликовать статью | оформить подписку

Volume 10, Number 1 (January-March 2023)

Citation:

Indexed in Russian Science Citation Index: https://elibrary.ru/item.asp?id=52131337

Abstract:
Various actors interact in the housing construction market. Objectively, their economic interests are antagonistic and multidirectional. This creates the ground for destabilizing the competitive environment of the housing construction market. As a result, the rise in housing prices is inadequate to the effective demand and purchasing power of market participants who want to improve their living conditions. The relevance of this study is due to the need to coordinate the economic interests of the subjects of the housing construction market. The author systematizes economic interests, namely, identifies nine positions of such participants of the housing construction market as potential house buyers, developers (owners of the construction business), banks and the state. The listed interests are analyzed from the point of view of their coordination with each other. The conclusion about the varying degree of consistency of these interests is drawn. The purpose of the study was to develop a mechanism for coordinating the economic interests of the subjects of the housing construction market. The mechanism of such coordination is proposed. A competitive order is established. The author concludes that it is necessary to conduct a competent effective economic policy.

Keywords: economic interests, housing market, competitive order, economic interest harmonisation mechanism

JEL-classification: L74, R21, R31

Введение

Экономические интересы охватывают различные стороны хозяйственной жизни общества. Противоречивость и разнонаправленность интересов многих субъектов рынка обусловлены самой природой рыночной экономики. В данной статье приведены и уточнены экономические интересы таких субъектов рынка строящегося жилья, как потенциальные покупатели жилья, собственники строительного бизнеса, банки, государство. По существу эти интересы антагонистичны, точек пересечения очень немного. Но для гармонизации конкурентной среды жилищного строительства необходимо согласование интересов данных субъектов. Ожидаемые эффекты: стремление к равновесию рынка строящегося жилья, что выразится в росте жилищной обеспеченности, повышении объема продаж, развитие общественного пространства и коммунальной инфраструктуры. Механизмом согласования экономических интересов субъектов рынка жилищного строительства автор считает установление конкурентного порядка третьего уровня [6] .

Материалы и методы

Для достижения цели исследования был использован комплекс теоретических и эмпирических методов, взаимно дополняющих дуг друга, исследование проведено с использованием статистических данных с 2013 по 2021 годы.

Экономические интересы являются одной из наиболее широких по своему охвату различных сторон хозяйственной жизни категорией, которая тесно связана с экономической деятельностью общества и оказывает непосредственное влияние на его развитие. Современное рыночное хозяйство в контексте рынка жилищного строительства, его конкурентной среды представляет собой целостную систему взаимоотношений между множеством хозяйствующих субъектов рынка, имеющих собственные интересы.

Практика рыночных отношений в России делает проблему экономических потребностей и интересов практически значимой.

Для современной хозяйственной среды характерны неоднозначность и противоречивость процессов, происходящих в экономике. Это связано с нарастанием дисбаланса в реализации экономических интересов хозяйствующих субъектов.

В частности, на рынке жилищного строительства Приморского края в течение многих лет сохраняется ситуация, когда имеется потенциальный спрос на жилье, т.к. жилищная обеспеченность в регионе м²/чел. недостаточна (менее 30 м²/чел. по стандарту ООН), строительная активность не успевает удовлетворять потенциальный спрос (из практики развитых стран 1м²/чел./год) , и при этом сохраняется низкая доступность жилья. Различные государственные и региональные программы за последние 5-7 лет, направленные на содействие застройщикам и снижение ставок по ипотеке, пока радикально не решают сложившихся за много лет проблем. По данным в нижеследующих таблицах очевидно, что в Приморском крае сохраняется низкая жилищная обеспеченность, наметился некоторый рост строительной активности, но необходимо еще 50% такого роста, чтобы выйти на показатель 1м²/чел./год. Стоимость 1 м² жилья на первичном рынке продолжает расти, сохраняется разрыв между средней заработной платой и стоимостью жилья, то есть покупка жилья остается недоступной.

годы	2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021
кв.м/ чел.	21,7	22,1	22,4	22,6	22,9	23,1	23,43	23,9	24,5

Таблица 1

Жилищная обеспеченность жителей Приморского края м²/ чел. 2013-2021 г.г.

Источник: Территориальный орган Федеральной службы государственной статистики по Приморскому краю www.primstat.gks.ru (дата обращения 20.03.2023)

Таблица 2

Строительная активность (м²/чел./год), 2013-2021 г.г.

год	2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021
Ввод жилых домов, тыс. м²общей площади	614,7	671,6	498,5	491,6	412,1	538,2	559,2	650,4	885,3
Численность населения, чел.	1947263	1938516	1950500	1947300	1938500	1913000	1905360	1895900	1877800
Годовая строительная активность м²/чел./год	0,32	0,35	0,26	0,25	0,21	0,28	0,29	0,34	0,47

Источник: составлено автором

Таблица 3

Доступность жилья на первичном рынке 2013-2021 г.г.

год	2013	2014	2015	2016	2017	2018	2019	2020	2021
Средние цены на рынке жилья в Приморском крае, руб./м², V	52543,72	54597,4	63597,4	70863,7	75307,4	73135,1	84603,46	110500	122200
Средняя заработная плата в Приморском крае, руб., S	29965,7	32431	38644,5	41238,8	43930,86	47552,75	51181,54	50105	56615
Доступность жилья, К1=S/V	0,57	0,6	0,6	0,58	0,58	0,65	0,6	0,5	0,46

Источник: составлено автором

Специфика экономических интересов субъектов рынка строящегося жилья основывается на индивидуализации, поэтому разность интересов, их противоречивость выступает как потенциал развития экономики.

Павленков М.Н. и Кемайкин Н.К. [7] выделяют следующие группы интересов бизнес-единиц в процессе производства жилищно-коммунальных услуг. Следует отметить, что нижеприведенная группировка интересов не противоречит экономическим интересам субъектов рынка строительства жилья:

- Частные интересы

-Интересы в преумножении и сохранении своей собственности

-Интересы в возмещении затрат и получении максимальной доходности

-Укрепление конкурентоспособности

-Общественные интересы

Основываясь на вышеприведенной группировке, уточним интересы субъектов рынка строительства жилья.

Потенциальные покупатели жилья заинтересованы в улучшении своих жилищных условий, повышении своей жилищной обеспеченности или инвестиции в приобретение жилья временно свободных денежных средств. Реализация данного интереса возможна при достаточном уровне дохода и доступности ипотечных программ банков и государства. Под доступностью ипотечных программ банков и государства автор понимает наличие таких кредитных продуктов, которыми может воспользоваться любой занятый экономически активный гражданин независимо от его семейного положения и состава семьи, наличия льгот; ежемесячный платеж по такому кредиту не должен существенно снижать качество жизни заемщика и ущемлять другие его экономические интересы, не связанные с покупкой жилья.

Застройщики (собственники) строительного бизнеса главными своими целями видят повышение прибыли, рост продаж создаваемого жилья, капитализацию бизнеса, сокращение сроков строительства и передаче прав собственности покупателям жилья, так как это дает доступ к денежным средствам, депонированным на счетах эскроу.

Банки, предлагающие программы ипотечного кредитования, заинтересованы в росте клиентской базы, повышении ставки по ипотечным кредитам и размещении как можно больших сумм денежных средств на счетах эскроу.

Автор предлагает выделить государство в качестве субъекта рынка строящегося жилья. Это связано с регулирующей ролью государства в данной отрасли. Экономическими интересами государства в случае развития конкурентной среды рынка строящегося жилья являются качественное улучшение городской территории, рост протяженности и обновление коммуникаций, развитие дорожной сети, создание рабочих мест, повышение налоговых поступлений в бюджет.

Исходя из вышесказанного можно заключить, что экономические интересы субъектов рынка строящегося жилья или антагонистичны или имеют крайне мало точек соприкосновения. Данное утверждение продемонстрируем в таблице:

Таблица 4

Экономические интересы субъектов рынка строящегося жилья

№ п/п	Наименование экономического интереса	Потенциальные покупатели жилья	Застройщики (собственники строительного бизнеса)	Банки	Государство
1	Цена за 1 м²жилья	Как можно ниже	Как можно выше	Цена за 1 м²жилья не должна снижать спрос на кредитные средства	нейтрально
2	Жилищная обеспеченность	Рост площади приобретаемого жилья в расчете на одного человека	Рост объема продаж возводимого жилья	нейтрально	нейтрально
3	Доступность ипотечных программ	Ставка кредита и первоначальный взнос как можно ниже	Ставка по ипотечному кредиту не должна снижать спрос на кредитные средства, ежемесячный платеж по кредиту не должен существенно снижать качество жизни заемщика, иначе снизится объем продаж строящегося жилья. По данному пункту интересы покупателей жилья и собственников строительного бизнеса совпадают	Ставка кредита как можно выше	нейтрально
4	Длительность размещения средств на счетах эскроу	По данному пункту покупатель жилья нейтрален, так как эскроу счет служит обеспечением выполнения застройщиком условий договора	Разблокировка средств с эскроу счета как можно раньше для привлечения оборотных средств	Банки заинтересованы в хранении денежных средств на эскроу счетах, т.к. это увеличивает их ресурсную базу	Заинтересовано в соблюдении закона № 214-фз от 30.12.2004 г.
5	Развитие городской территории	Заинтересован как налогоплательщик в качественной городской территории, но не готов участвовать в этом развитии личными средствами	Заинтересованы как налогоплательщики и строители жилья, т.к. нуждаются в подъездных путях и дорожной и городской инфраструктуре, но не будут тратить средства бизнеса на развитие всей территории, возможно, только в пределах своего строительства	Заинтересованы как налогоплательщики	Заинтересовано в рамках своих обязательств, но будет заинтересовано еще больше, если развитие будет осуществлено силами и средствами других субъектов и государству не придется тратить бюджетные средства
6	Развитие дорожной сети	Аналогично п.5	Аналогично п.5	Аналогично п.5	Аналогично п. 5
7	Рост протяженности и обновление коммуникаций	Заинтересован как пользователь этих коммуникаций, т.к. повышается качество жизни, но не имеет ресурсов лично обеспечивать рост протяженности и обновление коммуникаций	Заинтересован как пользователь этих коммуникаций, как застройщик непосредственно участвует в их обновлении	нейтрален	Аналогично п.5
8	Создание рабочих мест	нейтрально	нейтрально	нейтрально	Заинтересовано, т.к. растет объем выпуска, доходов населения, растут налоговые поступления в бюджет
9	Рост налоговых поступлений в бюджет	нейтрален	нейтрален	нейтрален	заинтересовано

Источник: составлено автором

Тем не менее вполне возможно такое взаимодействие вышеперечисленных субъектов на рынке, когда все экономические интересы, обозначенные в таблице, при антагонистичности их природы, будут согласованы или хотя бы приближаться к такому состоянию.

Результаты

Механизмом согласования экономических интересов субъектов рынка строительства жилья является, по мнению автора, конкурентный порядок [3], а именно третий уровень его установления [6]. Конкурентный порядок [3] -это такая форма рынка, при которой хозяйствующие субъекты осуществляют свою деятельность в условиях полной конкуренции, а экономический процесс является объектом регулирования государством и управления потребителями с целью повышения качества предпринимательской среды [4]. Автор понимает конкурентный порядок как взаимосвязь жилищной обеспеченности – dwelling well-being (характеризует потенциальную потребность в жилье), строительную активность, которая способна удовлетворить эту потребность- (building activity) и доступность жилья (availability of housing). Третий уровень установления конкурентного порядка предполагает, что, при недостаточной жилищной обеспеченности, т.е. потенциальном спросе на жилье, присутствует высокая строительная активность, что способствует достижению высокой доступности жилья.

При росте жилищной обеспеченности до 30 м²/чел. будут согласованы экономические интересы строительного бизнеса и покупателей жилья (п. 2 таблицы 4- объем продаж и жилищная обеспеченность). При достижении строительной активности 1 м²/год/чел. придут в соответствие друг с другом экономические интересы по п. 1-2 таблицы 4, косвенно это повлияет на согласование интересов по п.5-9 таблицы 4. При росте доступности жилья и сокращении разрыва между ценой 1 м²и средней заработной платой будет уравновешен экономический интерес п.3 таблицы 4 для всех участников рынка строящегося жилья.

Обсуждение

Установление на рынке строительства жилья конкурентного порядка третьего уровня приведет к согласованности экономических интересов всех участников данного рынка, т.е. рынок будет стремиться к равновесию. Но для установления конкурентного порядка данного уровня требуется взвешенная целенаправленная экономическая политика, направленная на совершенствование конкурентной среды рынка строительства жилья. Обоснование и разработка такой экономической политики является актуальной для дальнейших исследований.

References:

Belkina N.A., Slav P.A. (2011). Klassifikatsiya ekonomicheskikh interesov [Classification of economic interests]. Bulletin of the South Ural State University. Series: economics and management. (28(245)). 58-66. (in Russian).

Grushina O.V., Shelomentseva N.N. (2020). Proektnoe finansirovanie i metodika otsenki ego vozdeystviya na uchastnikov protsessa zhilishchnogo stroitelstva [Project financing and estimation procedure of its impact on housing construction stakeholders]. Russian Journal of Housing Research. 7 (3). 287-310. (in Russian). doi: 10.18334/zhs.7.3.110742.

Handel A. (2019). What’s in a home? Toward a critical theory of housing/dwelling Environment and Planning C: Politics and Space. 37 (6). 1045-1062. doi: 10.1177/2399654418819104.

Henderson R., David. German Economic MiracleLibrary Economics liberty. Retrieved November 05, 2022, from http://www.econlib.org/library/Enc/GermanEconomicMiracle.html

Igolinskaya Yu.V. (2015). Neobkhodimost ustanovleniya konkurentnogo poryadka na rynke stroitelstva zhilya [The necessity of arrangement the competitive order on the dwelling construction market]. Journal of Economy and Entrepreneurship. (1(54)). 947-949. (in Russian).

Igolinskaya Yu.V. (2019). Predprinimatelskaya sreda i konkurentnaya sreda: vzaimosvyaz i granitsy [Entrepreneurial Environment and Competitive Environment: Interrelationship and Boundaries] World science: problems and innovations. 41-43. (in Russian).

Kirdina S. (2013). New Systemic Institutional Approach for Comparative Political and Economic Analysis Review of Radical Political Economics. 45 (3). 341-348. doi: 10.1177/0486613413487167.

Kozyubro T.I. (2021). Ekonomicheskie interesy uchastnikov protsessa razrabotki strategii razvitiya predpriyatiya kak faktor uspeshnogo strategicheskogo planirovaniya [Economic interests of participants in the process of developing an enterprise development strategy as a factor of successful strategic planning]. Ekonomika i biznes: teoriya i praktika. (12-1(82)). 178-180. (in Russian). doi: 10.24412/2411-0450-2021-12-1-178-180.

Latkin A.P., Igolinskaya Yu.V. (2020). Klassifikatsiya urovney ustanovleniya konkurentnogo poryadka na rynke stroitelstva zhilya [Classification of competitive order levels in the housing construction market]. Russian Journal of Housing Research. 7 (3). 269-286. (in Russian). doi: 10.18334/zhs.7.3.111103.

Pavlenkov M.N., Kemaykin N.K. (2013). Sotsialno-ekonomicheskie interesy uchastnikov proizvodstva i potrebleniya uslug v sfere zhilishchno-kommunalnogo khozyaystva [Socio-economic interests of participants in the production and consumption of housing and communal services]. Theory and practice of social development. (8). 306-310. (in Russian).

Peck J. (2008). Remaking laissez-faire Progress in Human Geography. 32 (1). 3-43. doi: 10.1177/0309132507084816.

Peruzzi M. (2021). Accelerating Economic Growth: The Science beneath the Art Economic Modeling. 103 105593. doi: 10.1016/j.econmod.2021.105593.

Shulga K.V. (2018). Evolyutsiya issledovaniy kategorii ekonomicheskie interesy [Evolution of research into the category of economic interests]. Vestnik Akademii znaniy. (27(4)). 254-258. (in Russian).

Shulga K.V., Novoselova N.A. (2018). Ekonomicheskie interesy: sushchnost i klassifikatsiya [Economic interests: nature and classification]. Vestnik Akademii znaniy. (27(4)). 185-190. (in Russian).

Tumanyan Yu.R. (2022). Mekhanizm soglasovaniya i realizatsii ekonomicheskikh interesov kak sposob dostizheniya makroekonomicheskogo ravnovesiya [The mechanism of economic interests’ harmonization and implementation as a way to achieve macroeconomic balance]. Economics. 12 (9-1). 59-65. (in Russian). doi: 10.34670/AR.2022.38.48.066.

Страница обновлена: 27.04.2025 в 02:03:03

Подробнее об авторе: