Концептуальный подход к управлению банковскими рисками при ипотечном кредитовании

Управление рисками банка, участвующего в системе ипотечного кредитования, в контексте политики управления рисками банка должно состоять из следующих блоков. Блок управления рисками банка с точки зрения процедуры для ипотечного кредитора должен включать этапы:

1) планирование управления рисками ипотечного кредитора;

2) организация выполнения указанных планов;

3) стимулирование выполнения указанных планов;

4) контроль выполнения указанных планов;

5) корректировка указанных планов на основе результатов, получаемых в процессе организации и контроля их выполнения.

Блок управления рисками ипотечного кредитора на двух уровнях будет включать следующие этапы.

На уровне банка:

1) разработка и применение пруденциальных правил и норм работы банков системе ипотечного кредитования (например, Порядок ипотечного кредитования в банке);

2) создание резерва на возможные потери по ссудам ипотечных заемщиков;

3) страхование ипотечных операций;

4) лимитирование ипотечных кредитных операций, например, делегирование полномочий по принятию решений о предоставлении ипотечных кредитов;

5) организация внутрибанковского контроля ипотечных кредитных операций;

6) диверсификация ипотечного кредитного портфеля (по суммам, по категориям заемщиков, по видам обеспечения и проч.).

На уровне заемщика:

1) в процессе рассмотрения заявки конкретного заемщика на получение ипотечного кредита;

2) в ходе выработки условий предоставления ипотечного кредита данному заемщику;

3) в процессе обслуживания и погашения выданного ипотечного кредита.

Блок управления рисками по существу

Наиболее сложным блоком управления рисками ипотечного кредитора представляется блок управления рисками по существу (он состоит из этапов: идентификация и классификация рисков; оценка рисков и их прогнозирование; минимизация рисков и последствий рисковых операций; мониторинг рисков и факторов, их определяющих). В соответствии с классификацией рисков банка – ипотечного кредитора, данный блок управления рисками будет включать определение, оценку и прогноз, минимизацию и мониторинг:

– кредитного риска;

– процентного риска;

– риска ликвидности;

– риска досрочного погашения;

– риска залога;

– валютного риска;

– операционно-технологического риска.

Рассмотрим для примера определение и оценку кредитного риска.

Как известно, кредитный риск – это вероятность денежных потерь банка из-за неисполнения заемщиком обязательств по кредиту. Для идентификации кредитного риска следует определить его структуру.

Виды кредитного риска и управление ими

Структура кредитного риска неоднородна. Выделяют три подвида кредитного риска: кредитования контрагента или риск выплаты, риск расчетный, риск предрасчетный. Состав указанных рисков приведен в табл. (см. на с. 104).

Таблица

Характеристика различных видов кредитного риска

Приведенные в табл. разновидности кредитного риска имеют различную количественную оценку. Первые два предполагают подверженность риску 100% активов, причем первый вид риска увеличивается в связи с длительным сроком операции. Предрасчетный риск соответствует размеру издержек на замещение сделки на рынке в случае невыполнения обязательств со стороны контрагента. Со своей стороны добавим, что риск выплаты заключается также в вероятности невыплаты контрагентом не только основной суммы долга, но и процентов и прочим предусмотренных договором платежей.

Управление указанными подвидами кредитного риска банком – ипотечным кредитором может заключаться в следующем:

– по предрасчетному риску – применение процедур ипотечного кредитования, снижающих / нивелирующих данный риск, например, ряд банков взимают комиссию за рассмотрение кредитной заявки, размер которой соответствует издержкам на замещение несостоявшейся сделки (или расходам на рассмотрение кредитной заявки);

– по расчетному риску – аналогичное применение процедур ипотечного кредитования, снижающих / нивелирующих данный риск, а именно – фактическое перечисление кредитных средств заемщику строго после надлежащего оформления необходимого пакета документов и исполнения отлагательных условий (например, заключения договоров страхования и т.п.); Расчетный риск (риск невозврата кредита, процентов и иных платежей) практически невозможно нивелировать, однако грамотная оценка и прогноз, а также своевременный мониторинг данного риска позволяют банку удерживать его на приемлемом уровне.

Для определения вероятности невозврата ипотечного кредита заемщиком – физическим лицом применяют оценку его кредитоспособности, то есть поиск ответа на вопрос: имеет ли заемщик финансовую возможность исполнять принимаемые на себя денежные обязательства? При этом наличие у заемщика желания оплачивать кредит при соответствующей финансовой возможности обеспечивается негативными для заемщика последствиями невозврата кредита – потерей прав на заложенную недвижимость и потерей части или всего объема вложенных собственных средств. У банкиров принято считать, что, если заемщик внес за квартиру не очень много денег, у него не будет мотивации возвращать кредит.

Оценка кредитоспособности Заемщика

Для оценки кредитоспособности заемщика – физического лица банк сопоставляет размер совокупных доходов заемщика и размер его совокупных расходов на основе следующих данных (с приложением соответствующих подтверждающих документов, иногда – с подключением службы экономической безопасности банка):

– текущая заработная плата заемщика (подтверждается справкой из налоговой службы, справкой с места работы);

– занимаемая должность и наличие квалификации (подтверждается справкой с места работы, документами об образовании, трудовой книжкой, трудовым договором), в ряде случаев банки запрашивают описание исполняемых обязанностей;

– сведения о текущих расходах заемщика: затраты на коммунальные платежи, аренду жилья, текущие расходы семьи (на питание, одежду и проч.), на медобслуживание, текущее образование, в том числе детей заемщика, обслуживание автомобиля, дачи и т.п. (подтверждаются квитанциями об оплате, чеками, соответствующими договорами);

– сведения об имеющихся финансовых обязательствах (кредитах и займах, алиментах и т.п.), кредитной истории (подтверждается соответствующими договорами, платежными документами).

Очевидно, что в современных российских условиях далеко не каждый заемщик способен официально подтвердить свои доходы. Осознавая это, большинство банков использует косвенные источники подтверждения доходов заемщика (как правило, для таких заемщиков устанавливается немного повышенная процентная ставка по кредиту):

– базы данных по доходам специалистов в различных отраслях экономики,

– сведения об имущественном положении заемщика, наличие так называемого «статусного имущества»

– объектов недвижимости, дорогих автомобилей, ценных бумаг; совершаемые заемщиком крупные расходы.

Таким образом, выявление размера совокупного дохода заемщика наоснове представленных документов – это аналитический способ его определения, использование базы данных по доходам специалистов в различных отраслях – статистический способ определения заработка заемщика, а учет имущественного положения заемщика – получение качественной характеристики по методу экспертных оценок. Значительные расхождения в значениях результатов, полученных указанными методами – повод для проверки достоверности представленных данных либо указание на сокрытие заемщиком каких-то существенных сведений.

После определения среднего размера совокупного дохода и среднего размера совокупных расходов заемщика за определенный период времени, как правило, ежемесячных, к средним совокупным расходам заемщика добавляются расходы на обслуживание запрашиваемого кредита, приведенные к аналогичному периоду времени, и вычисляется коэффициент соотношения среднемесячных доходов и расходов заемщика:

Среднемесячные расходы на обслуживание кредита

Следует отметить, что среднемесячные расходы на обслуживание кредита легко рассчитываются в случае применение формулы аннуитета, при которой заемщик в течение всего срока кредита платит банку одну и ту же определенную сумму, которая состоит из процентов по кредиту и части основного долга, причем их соотношение изменяется с течением времени пользования кредитом (в начале кредитного срока основную часть платежа занимают проценты, к концу срока кредита – наоборот). В случае погашения кредита равными долями и оплаты процентов, исходя из остатка основного долга, максимальный платеж по кредиту приходится на начало срока использования кредита – размер именно этого платежа используется при расчете вышеназванного коэффициента.

Приемлемый уровень данного коэффициента отличается в разных банках. Для одних кредиторов достаточно, чтобы этот коэффициент не превышал 1, то есть, чтобы совокупные расходы и расходы на обслуживание кредита покрывались совокупными доходами заемщика. Как правило, эти кредиторы практикуют погашение основного долга по кредиту равными долями, таким образом, с течением времени размер расходов на обслуживание кредита уменьшается и у заемщика остаются свободные средства.

Другие кредиторы, в основном практикующие аннуитетные платежи по кредиту, оставляют некий «запас прочности», устанавливая пороговое значение данного коэффициента, например, на уровне 0,8 – это означает, что после оплаты заемщиком необходимых текущих расходов и расходов на обслуживание кредита у него останется 20% свободных средств.

Некоторые банки не принимают во внимание размер текущих расходов заемщика, а устанавливают соотношение размера расходов по кредиту и размера доходов заемщика.

По нашему мнению, вычисление коэффициента соотношения среднемесячных совокупных расходов и доходов заемщика представляется более корректным. В то же время допустимо определение соотношения расходов по кредиту и совокупного дохода заемщика, например, при затрудненном или недостаточно достоверном определении текущих расходов заемщика.