Оптимизация затрат при выполнении реконструкции жилых зданий

Введение

Актуальность работы продиктована тем, что проведение работ по реконструкции жилых домов с использованием современных технологий прямо показывает возможности обретения дополнительного жилого фонда с финансовыми затратами значительно меньшими, в отличие от тех которые необходимы при новом строительстве. Таким образом, процесс оценки экономической результативности реконструкции жилых домов представляет собой один из важнейших этапов организации проекта реконструкции жилого здания.

Процесс изучения теоретических вопросов и практических проблем реконструкции жилых зданий представлены в работах многих отечественных ученых, в них описаны различные концепции, методы и рекомендации по этому вопросу. Разнообразные аспекты данной проблематики представлены в трудах таких ученых, как: Сикорская М. Н., Рогозин А. А. [1], Шаров А.К., Горев А.П. [2], Козлова Е. А. [3], Бадзиев С. А. [4], Юдина А. Ф. [5].

Цель исследования состоит в поиске оптимальных способов реконструкции жилых домов серии 1-447С-38 с целью снижения ее стоимости.

Научная новизна представленного исследования состоит в разработке рекомендаций по удешевлению затрат на проведение работ по реконструкции жилых домов первых массовых серий.

Обязательной процедурой при разработке проекта реконструкции жилого здания должна быть оценка его экономической результативности [6]. Также необходимо обследованием его технического состояния, определение энергоэффективности здания и путей снижения потребления ресурсов, расчет объема реконструкции с увеличением дополнительных площадей в результате надстройки новых этажей и создание мансард [7]. Оценку экономической целесообразности реконструкции многоквартирных жилых зданий серии 1-447С-38 производят на основе двух факторов: произведение расчета относительной эффективности реконструкции по сравнению с новым строительством и экономической целесообразностью использования инвестиций по рассматриваемому проекту.

Для объективной экономической результативности реконструкции жилых зданий требуется выполнить сопоставимую оценку расходов на работы по реконструкции и на новое строительство и достигнутых при этом показателей [8].

В тоже время необходимо опираться на такие аспекты. Подбирать здания - эталоны для аналогии реконструируемых домов с только, что построенными зданиями [9]. При выборе объектов для сравнения необходимо руководствоваться принципом соблюдения условия сопоставимости объектов [10].

Жилым домам, как только, что построенным, так и реконструированным, надлежит быть полностью сопоставимым [11]. Новые жилые дома, возводимые на строительной площадке, которая стала свободной в процессе сноса старых жилых домов, результативность реконструкции которых в конечном итоге должна быть рассчитана [12].

При вычислении объема капитальных затрат необходимо принимать в расчет полный объем вложений, ориентированный на повышение качества условий проживания [13]. Кроме этого необходимо учитывать расходы, связанные с ростом общей площади квартир на 1 м², площади застройки в рамках увеличения количества этажей в реконструируемых домах, на демонтаж старого дома, переселение собственников жилья при возможности соблюдения норм обеспечения жилой площадью и предоставления надлежащей социальной инфраструктуры.

Основная часть

Рассмотрены предложения по объемно-планировочному и конструктивному решению здания после реконструкции [14]. Жилой дом возведен по проекту 1-447С-38, относящемуся к первым сериям индустриального домостроения и широко распространенному в застройке г. Казани. Объект возведен в 1961 г., высота этажа 2,8 м., площадь земельного участка 883,00м², площадь подвала 628,00 м², площадь помещений общего имущества 1457,10 м², имеет 63 жилых помещения площадью 2475,60 м². Парковка и спортивная площадка отсутствуют.

Нуждается в перепланировке вовремя проведения работ по реконструкции, имеющееся объемно-планировочное решение жилого дома только немного удовлетворяет существующим требованиям [15].

Для выбора вариантов произведения работ по реконструкции жилых домов, возведенных по типовому проекту серии 1-447С-38, нами принимались во внимание вероятность увеличения количества этажей, и кроме того вероятность возведения одноэтажной и двухэтажной пристройки [16]. Исходя из этого, были рассмотрены четыре варианта реконструкции здания серии 1-447С-38. Варианты учитывают как возведение надстройки высотой один этаж, так и возведение пристройки одноэтажной и двухэтажной с учетом всех вероятных случаев. Описание вариантов и их показатели представлены в таблице 1.

Таблица 1

Показатели вариантов реконструкции исходного здания

Название показателей	1 вариант	2 вариант	3 вариант	4 вариант
Реконструкция исходной части	да	да	да	да
Наличие пристройки	да	да	нет	нет
Этажность пристройки	4	5	-	-
Наличие надстройки	нет	нет	да	да
Этажность надстройки	-	-	1	2
Строительный объем здания, м3	15040	16163	13186	15823
Строительный объем исходной части, м3	10549	10549	10549	10549
Строительный объем пристройки, м3	4491	5614	-	-
Строительный объем надстройки, м3	-	-	2637	5274
Общая площадь здания, м2	4480	4701	4490	5388
Общая площадь исходной части, м2	3592	3592	3592	3592
Общая площадь пристройки, м2	888	1109	-	-
Общая площадь надстройки, м2	-	-	899	1797

Источник: составлено автором на основе локального сметного расчета

Нами не учитывался вариант семиэтажной пристройки из-за возникновения потребности в проектирования лифта, что привело бы к значительному увеличению стоимости работ, что не соответствует необходимости поиска оптимального по стоимости решения реконструкции. При проектировании надстройки в два этажа нами рассматривалось, что квартиры надстройки выполнены в двух уровнях, что также позволило избежать необходимости устройства лифта.

В ходе обследования технического состояния исходного здания установлено, что ширина подошвы фундаментов достаточна для передачи нагрузок на грунты основания при надстройке 2-х этажей. Таким образом, работы по усилению фундаментов не предусматривались.

Экономическая оценка предложенных вариантов осуществлялась за счет вычисления сметной цены проекта реконструкции [17]. Применяемая в нашем анализе сметная документация сформирована в ТСН-2001. При технико-экономическом расчете рассматриваемых вариантов произведения работ по реконструкции. Были применены цифры локальных смет, сметная стоимость которых рассчитана на основе сборников территориальных единичных расценок на 2001 год, сборников расценок на монтаж оборудования и сборников территориальных сметных цен на материалы, изделия и конструкции. Коэффициент перевода с цен 2001 года на 2024 год равен 13,88.

Результаты оценки сметной стоимости реконструкции по всем проанализированным вариантам на основании локальной сметы представлены в таблице ниже.

Таблица 2

Результаты расчета сметной стоимости реконструкции по вариантам

Наименование затрат	Ед. изм.	Значение
		базовая цена	текущая цена
Сметная стоимость реконструкции 1 вариант	тыс. р.	5311	73715
Сметная стоимость реконструкции 2 вариант	тыс. р.	5827	80872
Сметная стоимость реконструкции 3 вариант	тыс. р.	3713	51539
Сметная стоимость реконструкции 4 вариант	тыс. р.	4557	63249

Источник: составлено автором на основе локального сметного расчета

В результате произведенного нами анализа локальной сметы по первому варианту видно, что более пятой части всех затрат будет направлено на работы по утеплению фасада, следовательно, с целью оптимизации затрат на реконструкцию, необходимо детальное обоснование конструктивного решения утепления фасада с обоснованным выбором эффективного утеплителя на основании мониторинга текущих цен. Также существенная доля расходов приходится на замену проемов, внутреннюю отделку и кровельные работы.

Произведенный анализ локальной сметы по второму варианту свидетельствует, что структура затрат несколько отличается от первого варианта. Также первое место по размерам затрат занимают работы по утеплению фасада, однако на четвертое место выходят затраты на устройство кирпичных стен и перегородок, что связано с увеличением этажности пристройки.

Произведенный анализ локальной сметы по третьему варианту показывает, что первое место в структуре затрат уже традиционно принадлежит расходам на утепление фасада (более четвертой части все затрат), а также примерно столько же затрат необходимо для замены проемов. Интересно, что на четвертое место выходят затраты на устройство полов.

Произведенный анализ локальной сметы по четвертому варианту, показывает то, что почти четверть расходов по видам работ (24,22%) приходятся на затраты по утеплению фасада, на замену проемов затраты в итоге составляют чуть меньшую долю (21,37%). Расходы на устройство кровли и внутренней отделки приблизительно равны.

В общих чертах, исследуя разделение расходов по видам работ для разных вариантов работ по проведению реконструкции здания, необходимо упомянуть, что значительная часть расходов (в среднем 20-25%) принадлежит работам по утеплению фасада дома. Следовательно, необходим обязательный анализ конструктивного решения фасадных систем с позиции оптимизации их цены. В отличие от остальных показателей допустимым источником экономии денежных средств может стать использование оптимальных в денежном отношении материальных ресурсов при реализации работ по замене дверных и оконных проемов, отделочных и кровельных работах.

Для определения экономической результативности представленных вариантов работ по реконструкции жилого дома требуется произвести исследование их ключевых технико-экономических показателей.

При анализе численных значений стоимости приходится учитывать, что при разработке сметной документации произведен расчет стоимости лишь общестроительных работ, так как расчет стоимости инженерных сетей затруднителен без детального проекта, разработка которого не являлась целью данного исследования. Таким образом, численные значения стоимости реконструкции несколько занижены, что не помешало выявить общие закономерности, обуславливающие поиск оптимальных в стоимостном отношении реконструктивных решений.

Таблица 3

Основные технико-экономические показатели вариантов реконструкции

Название показателей	1 вариант	2 вариант	3 вариант	4 вариант
Общая площадь дома, м2	4479	4701	4491	5389
Строительный объем дома, м3	15039	16162	13185	15823
Увеличение общей площади дома в результате реконструкции, м2	887	1 109	898	1 796
Сметная стоимость работ по реконструкции в текущих ценах, тыс. р.	73715	80871	51539	63248
Сметная стоимость работ по реконструкции в базовых ценах, тыс. р.	5310	5826	3713	4556
Затраты на материалы в текущих ценах, тыс. р.	55743	60986	40149	49475
Затраты на материалы в базовых ценах, тыс. р.	4016	4393	2892	3564
Трудоемкость, чел-ч	51057	56291	35030	41644
Трудоемкость реконструкции 1м2 общей площади жилого дома, чел-час	11,40	11,97	7,80	7,73
Цена реконструкции 1м2 общей площади жилого дома, тыс. р.	16,46	17,20	11,48	11,74
Цена на материалы, используемые на 1м2 общей площади дома, тыс. р.	12,44	12,97	8,94	9,18
Цена 1м2 увеличение общей площади дома, тыс. р.	41,01	39,26	15,83	14,43
Цена реконструкции 1м3 строительного объема жилого дома, тыс.р.	4,902	5,004	3,907	3,996

Источник: составлено автором на основе ранее проведенных расчетов

Нами был произведен анализ вариантов и рассмотрено увеличение общей площади жилого дома в процессе проведенных работ по реконструкции. Рассмотренный показатель представляет собой важную характеристику при сравнении вариантов с учетом принятой концепции реконструкции: неизбежность значительного уплотнения застройки в условиях увеличения спроса на жилье или формирование комфортной среды проживания. В результате чего в существующей системе реконструкции наиболее значимым является первый подход, показатель увеличения общей площади жилого дома в рамках подходящих стоимостных показателей реконструкции достаточно высок, что говорит об оптимальности рассмотренного варианта.

Именно по этому рассмотренные варианты с надстройкой одного-двух этажей представляются более подходящими по причине того, что в составе расходов не содержатся затраты на подведение инженерных коммуникаций, земляные работы, устройство фундаментов.

Тем не менее, для принятия окончательного решения требуется исследование такого показателя, как увеличение общей площади жилого дома в результате проведения реконструкции и ее стоимость, отнесенная на 1 м². Безусловно, важность этого показателя определяют планы реконструкции.

В том случае, когда необходимо сделать застройку более плотной, требуется добиться в рамках проведения работ по реконструкции жилого дома значительного увеличения общей площади [18]. Поскольку в современной практике проведения работ по реконструкции, в сочетании с потребностью устранения морального и физического износа реконструируемого жилого дома, рассматривается непосредственно как цель, и поэтому представленный показатель обладает большой значимостью. Самый что ни на есть низкий показатель цены 1 м² увеличенной общей площади жилого дома приходится на третий и четвертый варианты, что является понятным в рамках анализа вышеизложенных причин.

Наиболее подходящими по стоимостным показателям представляют собой варианты, рассматривающие одно-двухэтажную надстройку жилого дома. В случае возникновения уплотняющей застройки в рамках проведения работ по реконструкции, результативными будут комбинированные варианты, предполагающие не только одноэтажную или двухэтажную надстройку жилого дома, но и строительство пятиэтажной или шестиэтажной пристройки.

Заключение

Рассмотрены основные проблемы реконструкции жилых зданий с учетом градостроительной и экономической ситуации, исследованы основные принципы реконструкции зданий с целью восстановления их эксплуатационной надежности и продления срока службы, сделан вывод о необходимости всестороннего анализа характеристик здания для выбора самого подходящего варианта реконструкции.

Исследование расходов по видам используемых при расчете сметной стоимости реконструкции показало идентичную закономерность по всем вариантам - большая часть расходов, приблизительно 20-25% относятся к работам по утеплению фасада жилого дома, что указывает о целесообразности более точного технико-экономического обоснования при подборе конструктивных решений фасадных систем.

Достигнуть уменьшения стоимости денежных расходов при реконструкции жилых домов вполне возможно на основании применения эффективных утепляющих, кровельных и отделочных материалов на основании мониторинга цен на материалы.

Определяющим фактором создания проекта реконструкции жилого здания наряду с обследованием технического состояния и выявлением путей повышения его энергоэффективности, необходимо стать процедуре анализа экономической целесообразности реализации данного проекта.