Рецензия на монографию «Трансформация государственной жилищной политики Республики Беларусь» / М.М. Еременко. – Минск : БГПУ, 2019.

Жилье – одна из базовых ценностей, которые обеспечивают гражданам ощущение экономической стабильности и безопасности, а также стимулируют их к производительному труду.

Результаты обеспечения населения качественным и доступным жильем в значительной степени формируют отношение общества к государству. По итогам решения жилищных вопросов граждане во многом судят об эффективности реализации государством своих функций в целом.

Монография посвящена теоретическим, методологическим и практическим аспектам трансформации государственной жилищной политики Республики Беларусь.

Первая глава посвящена теоретическим исследованиям, вторая – методологическим разработкам в области государственной жилищной политики. В третьей главе исследован генезис и проведен анализ состояния государственной жилищной политики Республики Беларусь. В четвертой главе предложены концептуальные направления трансформации государственной жилищной политики. В пятой главе представлены рекомендации автора по развитию внебюджетных источников финансирования жилищного строительства в Республике Беларусь.

Систематизация и анализ научных взглядов на проблематику государственной жилищной политики позволили выявить факторы, определяющие требования домохозяйств к жилищу, сформированные в следующие группы: физиологические, социальные, культурные, экономические, демографические, психологические, эстетические, гигиенические, эксплуатационные и научно-технические.

На основе анализа литературных источников сформулирована авторская теория глобальной неразрешимости жилищной проблемы, в рамках которой дано авторское определение понятия «жилищная проблема» – это проблема несоответствия типа находящегося в пользовании домохозяйства жилья предъявляемым к нему требованиям на определенном этапе жизнедеятельности домохозяйства. Указано, что жилищная проблема может быть решена только относительно отдельного домохозяйства, но не в масштабах всей страны. Кроме того выявлено, что решение жилищной проблемы может иметь место только на определенном этапе жизненного цикла конкретной семьи.

Сделан вывод, что государственная жилищная политика должна быть направлена не на безвозмездную раздачу жилья и оказание государственной поддержки широким слоям населения при решении жилищных проблем, а на создание условий для тех, кто желает оптимизировать свои жилищные условия за свой счет, а также создание защитных механизмов для граждан, не имеющих возможность по рыночным правилам приобрести в собственность или пользование жилые помещения хотя бы минимального стандарта жилищного обеспечения.

В рамках теории глобальной неразрешимости жилищной проблемы обобщен и систематизирован полный перечень целей, источников и организационных форм финансирования строительства и приобретения жилья, используемых в мировой практике, инструменты государственной жилищной политики.

Возможные цели строительства и приобретения жилья включают собственное потребление, спекуляция за счет продажи (передачи в лизинг), получение рентного дохода за счет сдачи в найм, сохранность свободных денежных средств.

Источниками финансирования строительства или приобретения жилья являются собственные средства домохозяйств и организаций, собственное жилье, которое может быть передано в зачет стоимости нового жилья, бюджетные средства, кредитные ресурсы, средства системы жилищных строительных сбережений, субсидии государства, финансовая помощь государства в погашении кредитов, заемные и безвозвратные средства небанковских организаций, предприятий-работодателей, профсоюзов.

Все субъекты жилищного рынка могут приобретать готовое жилье. Строительство жилья может осуществляться в следующих организационных формах: собственными силами граждан (при строительстве одноквартирных жилых домов) или организаций, с привлечением застройщиков или подрядчиков, долевым способом, с приобретением жилищных строительных облигаций. Граждане могут строить жилье в составе жилищных строительных кооперативов, государство – с размещением государственного заказа.

При всем многообразии инструментов государственной политики по повышению доступности жилья для населения, применяемые в мировой практике, их можно объединить по характеру воздействия на 3 группы: непосредственное предоставление услуг государством в жилищной сфере, экономические и административные инструменты.

Непосредственное предоставление услуг государством в жилищной сфере включает создание государственного жилищного фонда и его распределение среди определенных категорий населения.

К экономическим инструментам относятся: государственная поддержка жилищных сберегательных программ, субсидии на решение жилищных проблем граждан, предоставление налоговых льгот и предоставление жилищных кредитов по ставкам, ниже рыночных, за счет средств специальных фондов, жилищное финансирование через государственные жилищные банки, безвозмездное или по сниженным ценам предоставление земельных участков для жилищного строительства.

К административным инструментам относятся: ограничение цен на строительство жилья или его найм, ограничение размера коммунальных платежей, а также административное вмешательство в содержание договоров о найме жилья, стимулирование создания различных государственных и негосударственных некоммерческих организаций, способствующих повышению доступности жилья для населения.

Анализ существующих подходов к методологии трансформации государственной жилищной политики продемонстрировал отсутствие единого подхода к определению данного явления.

Многообразие подходов позволило обосновать принципы государственной жилищной политики и систему критериев для оценки эффективности ее реализации.

Так, государственная жилищная политика в условиях рыночных отношений, должна быть основана на следующих принципах: разделения труда, власти и ответственности, системности, подчинения частных интересов общим, централизации и децентрализации, справедливости, инициативы, научности, целенаправленности, коллегиальности принятия решений, непрерывного учета, нормирования, экономической и социальной эффективности, свободы выбора действий, социальных гарантий, стабильности, прозрачности и обратной связи, стимулирования и гарантий, минимального вмешательства.

Анализ существующих в отечественной и зарубежной практике показателей эффективности реализации государственной жилищной политики позволил обосновать авторскую систему показателей оценки государственной жилищной политики и критериев, которым они соответствуют. Критериями оценки результатов государственной жилищной политики можно считать доступность жилья для населения, комфортность жилья для населения, а также рациональность использования бюджетных ресурсов на оказание государственной поддержки при решении жилищных проблем населения.

Также в работе обобщен и систематизирован на основе признака специфики объектов государственного воздействия полный перечень функций государственной жилищной политики. Классификация включает такие функции как экономическая, правовая, социальная, управленческая, финансовая, экологическая, техническая, охранная и информационная. Приоритет в реализации той или иной функции будет обусловлен сочетанием приоритетных целей государства и иных факторов.

В ходе анализа состояния жилищной сферы в Республике Беларусь был сделан вывод о том, что не всегда выявленные принципы трансформации государственной жилищной политики в рыночных условиях соблюдаются в полной мере. Кроме того, анализ эффективности реализации государственной жилищной политики на основе авторской системы критериев показал, что, несмотря на то, что среди стран СНГ Республика Беларусь занимает лидирующие позиции, по сравнению с жилищной сферой экономически развитых стран данная сфера Республики Беларусь имеет резервы для роста.

В работе представлен методологический подход к оценке объемов собственных средств населения, направленных на жилищное строительство, разработанная на основе использования корреляционно-регрессионного анализа, а также метода прямого отбора факторов. Методологический подход позволил разработать методику для прогнозирования объемов инвестиций населения в основной капитал на строительство жилых домов, легко подстраиваемую под условия разных территорий.

Разработанная методика включает три основных блока. Первый блок предполагает составление максимально широкого перечня экономических факторов, определяющих величину результирующего признака, а также предварительную подготовку данных. Во втором блоке осуществляется отбор факторов из имеющегося перечня и построение экономико-математической модели. В третьем блоке проводится оценка точности модели.

На основе разработанной методики на примере Республики Беларусь была разработана экономико-математическая модель прогнозирования объемов инвестиций населения в основной капитал на строительство жилых домов, включающую такие факторы, как «денежные доходы в расчете на душу населения», «уровень малообеспеченности населения» и «индекс потребительских цен на товары и услуги».

По результатам анализа состояния жилищного строительства, а также изучения зарубежного опыта в данной сфере были определены концептуальные направления государственной жилищной политики в Республике Беларусь.

Так, в республике целесообразно ограничивать импорт строительных услуг, поскольку, из‑за специфики отрасли, его отрицательные последствия намного превышают положительные.

Еще одним направлением государственной жилищной политики на перспективу является развитие стимулирования энергоэффективности в строительстве и эксплуатации жилья, в особенности, одноквартирного. Это позволит повысить качество окружающей среды и оказать непосредственное влияние на уровень жизни населения.

Дальнейшая либерализация государственной жилищной политики требует постепенного отказа от системы льготного кредитования жилищного строительства для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, и перехода на финансирование жилищного строительства из внебюджетных источников.

Стимулирование развития индивидуального жилищного строительства и формирования фонда наемного жилья также являются приоритетными направлениями национальной жилищной политики, поскольку способствуют повышению комфортности проживания граждан, экономической активности населения, содействует созданию рабочих мест не только в строительной, но и во многих других отраслях. В работе рассмотрены проблемы развития индивидуальной жилой застройки в Республике Беларусь, предложены пути их решения. Так, к новым направлениям развития индивидуального жилищного строительства относятся, в частности, совершенствование выбора и отвода земель для районов индивидуальной жилой застройки, создание кооперативов индивидуальных застройщиков, финансирующих строительство минимальной необходимой инженерной и транспортной инфраструктуры на условиях государственно-частного партнерства.

Рассмотрены и обоснованы следующие направления развития индивидуального жилищного строительства: организация в сельских населенных пунктах спортивных и детских площадок, мест отдыха и проведения массовых мероприятий на основе государственно-частного партнерства, расширение возможностей для развития индивидуального предпринимательства, а также стимулирование застройщиков, которые централизованно возводят районы индивидуальной жилой и блокированной застройки индустриальным способом для дальнейшей продажи домов вместе с земельными участками отдельным гражданам.

Несмотря на то, что государственная жилищная политика республики в области обеспечения граждан доступным и комфортным жильем направлена в настоящее время на навязывание приобретения жилья в собственность гражданам, желающим улучшить жилищные условия, в последнее время государство начало уделять пристальное внимание развитию фонда наемного жилья.

Исследована возможность применения организационно-экономических механизмов формирования и функционирования фонда наемного жилья в Республике Беларусь, успешно реализуемых в странах Западной Европы и США. В работе предложено: строительство комплексов арендных домов для различных категорий граждан; развитие двойной аренды (найма); четкая проработка правового поля отношений собственников и нанимателей жилых помещений, налаживание информационного обеспечения граждан об особенностях данных взаимоотношений, создание специальных жилищных судов; создание объединение собственников квартир, сдаваемых в найм, и нанимателей, создание жилищных ассоциаций и корпораций; социальная поддержка для тех, кто не имеет возможности платить арендную плату, уравнивание подходов к государственной поддержке как граждан, приобретающих жилье в собственность, так и нанимающих жилые помещения.

Долевое строительство жилых домов повышает доступность жилья для населения, поскольку обходится гражданам дешевле, нежели приобретение готового жилья. Однако на ранних стадиях строительства любой покупатель подвергается риску: физически жилье еще не существует, и вероятна ситуация, что дом не будет достроен застройщиком либо по его вине, либо по независящим от него причинам. В таких случаях необходима методика замены прежнего застройщика на нового в целях завершения строительства жилого дома, которая предложена в данной работе.

Первым шагом методики является определение перечня случаев замены застройщика. При обнаружении такого случая органы государственного управления вправе создать комиссию по изучению причин возникновения оснований для замены застройщика и возможности их устранения. На основании предложений комиссии соответствующий облисполком или Минский горисполком принимает решение о замене застройщика.

В случае принятия решения о замене, соответствующий облисполком или Минский горисполком назначает нового застройщика, которому переходит не завершенный строительством объект строительства и обязует его достроить.

Новый застройщик определяет сумму средств, необходимых для завершения возведения объекта строительства, рассчитывает новые цены объектов долевого строительства, определяет долю дольщика в объеме не завершенного строительством объекта строительства, переданного новому застройщику.

Также представлена методика расчета долей каждого дольщика и доли прежнего застройщика в объеме не завершенного строительством объекта строительства, переданного новому застройщику.

Был изучен зарубежный опыт внедрения и функционирования механизма финансирования жилищного строительства, как системы жилищных строительных сбережений в Республике Беларусь, проанализированы условия, при которых она может быть реализована в Республике Беларусь.

Внедрение системы жилищных строительных сбережений будет эффективным лишь при условии снижения инфляции в долгосрочной перспективе до уровня, ниже 10 % годовых.

Помимо стабилизации макроэкономических условий в республике, определено, что основными принципами работы системы ЖСС будут следующие: предоставление права участия в системе жилищных строительных сбережений всем гражданам, а не только состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и имеющим право на льготный кредит; предоставление премий государства всем участникам системы, независимо от того, будут ли сбережения ее участников направлены в дальнейшем на приобретение и строительство жилья либо не будут, при этом, размер, максимальная сумма и сроки выплаты премии государства должны быть четко определены в законодательстве; освобождение от налогообложения полного процента, получаемого вкладчиком, как во многих странах мира.

Кроме того, результатом проведенных исследований явился новый для республики алгоритм финансирования строящейся жилой недвижимости – зачет жилых помещений, находящегося в частной собственности, в качестве взноса в зачет стоимости нового жилого помещения. Данный алгоритм повышает вариативность решения жилищных проблем граждан, снижает риски и сокращает накладные расходы граждан и организаций при проведении сделок с недвижимостью.

В целом, монография Еременко М.М. «Трансформация государственной жилищной политики Республики Беларусь» посвящена актуальной для современной экономики проблематике, ее текст написан с соблюдением требований логики и научного стиля. Теоретический анализ основан на новейших научных источниках, результаты эмпирических исследований представлены корректно. Монография рекомендуется к печати.