Research methods of development of the regional housing construction market (on the example of the Penza region)

Введение

Современный этап развития экономики характеризуется постоянной модернизацией различных отраслей и переходом на инновационный путь развития. Строительная отрасль не является исключением. Исследование динамики развития строительства является актуальным вопросом. Увеличение темпов строительства является важнейшим индикатором социально-экономического развития всех регионов Российской Федерации [15] (Sternik, 2018). Строительство качественного и конкурентоспособного жилья и социальной инфраструктуры повышает уровень жизни населения, привлекает в регион новые трудовые ресурсы.

Пензенская область является сравнительно молодым регионом и не обладает значительными запасами природных ресурсов, крупными промышленными предприятиями. Строительная отрасль Пензенской области играет огромную роль в воспроизводстве основных фондов и относится к центральному сектору экономики региона. В последние годы продолжаются исследования рынка недвижимости Пензенской области. Анализ доступности жилой недвижимости для потребителей проводился в работах Улицкой Н.Ю. и Акимовой М.С. [18, 20] (Ulitskaya, Akimova, Ishamyatova,2016). Влияние фактора местоположения на стоимость объектов недвижимости рассмотрено в работе Гришиной Е.М., Сегаева И.Н [7] (Grishina, Segaev, 2018). Особенности проектного финансирования изучаются Барониным С.А. и Есафьевым Н.Ю. [6] (Baronin, Esafev, 2018).

Целью исследования является выявление сильных и слабых сторон регионального рынка жилищного строительства (на примере Пензенской области) с использованием различных методик, а также возможных угроз, и определение возможностей.

Для проведения исследования жилищного строительства в Пензенской области целесообразно определить основные методики, наиболее адаптированные к данному региону, и выделить основные группы показателей: стоимостные (цены на рынке первичного и вторичного жилья), деловой активности (ввод жилья, конкуренция, объем продаж, объем инвестиций), доступности (доходы и расходы населения).

Материалы и методы исследования

В современной литературе авторы применяют различные методики исследования рынка жилищного строительства. Чтобы провести анализ рынка недвижимости, по мнению Тарасевича Е.И., необходимо выявить общие и частные тенденции: исследования рынка недвижимости для целей обоснования конкретного инвестиционного решения [18] (Tarasevich, 2000). По мнению Арашуковой С.М., необходимо соотнести (в целях оценки) общее состояние рынка недвижимости, его конкретный сегмент с изучаемым объектом [2] (Arashukova, 2012).

Стерник Г.М., Стерник С.Г., Свиридов А.В. делят все методы анализа российского рынка недвижимости на фундаментальные, математические и комбинированные. В своих работах они применяют экспертные опросы, различные виды моделирования (например, математическая модель функционирования локального рынка жилья), статистический анализ и др. Общенаучными методами, которые используются практически в каждом исследовании, являются анализ, сравнение и синтез [14-16] (Sternik, 2015; Sternik, 2018;Sternik, Sviridov, 2014). Ларионов А.Н. и Нежникова Е.В. для оценки объектов жилищного строительства используют метод анализа иерархий [13] (Larionov, Nezhnikova, 2015). Данный метод применяется лишь для выбора оптимального варианта. Филюшина К.Э., Гусакова Н.В., Добрынина О.И., Ярлакабов А.А., Минаев Н.Н. исследуют малоэтажное строительство, используя фазовый анализ и методы прогнозирования [25] (Filyushina et al., 2017). С помощью фазового анализа возможно проведение изменения объемов строительства и средних цен, однако сильные перепады возможно увидеть только используя период в 10-20 лет. Наиболее широко используется метод экспертных оценок, однако довольно часто мнения экспертов субъективны и достоверность и надежность результатов исследования зависят от компетентности эксперта [16] (Sternik, Sviridov, 2014). Колесникова С.В. и Ковалерова Н.В. для статистического анализа рынка жилья Пензенской области используют экспоненциальную математическую модель, кластерный и сравнительный анализ [9] (Kolesnikova, Kovalerova, 2013). Главным минусом данных методов является то, что будущий прогноз зависит от точности предыдущего прогноза. Методики прогнозирования жилищного строительства с использованием корреляционно-регрессионного анализа применяют Андреева Н.В. и Червякова М.Ю [1] (Andreeva, Chervyakova, 2013). Данный метод появился в середине XIX века и является общеизвестным.

Таким образом, был проведен анализ существующих методик исследования рынка жилищного строительства. Автором отобраны методики, наиболее адаптированные для исследования Пензенской области, а именно: группировка, сравнение, обобщение, экономико-математическое моделирование, системный анализ, метод систематизации, интервальной оценки, квалиметрический подход, SWOT-анализ. Использование SWOT-анализа позволяет определить стратегии региона, избежать угроз и активизировать преимущества рынка жилищного строительства.

Логическая структура исследования состоит из трех этапов:

- на первом этапе отбираются показатели, характеризующие развитие рынка жилищного строительства;

- на втором этапе с применением отобранных автором методик и статистических данных проводится анализ показателей;

- на заключительном этапе на основе анализа данных показателей проводится SWOT-анализ жилищного строительства Пензенской области.

Для анализа были отобраны следующие показатели статистических отчетов в 2010, 2016-2017 гг.:

– ввод в действие жилых домов, тыс. кв.м.;

– жилищная обеспеченность на одного жителя, кв.м.;

– число семей, улучшившие свои жилищные условия;

– нуждающиеся в улучшении жилищных условий;

– средние цены на первичном и вторичном рынке жилья рублей за 1 кв. м;

– средняя заработная плата отдельных категорий населения;

– количество инвестиций в основной капитал (строительство), млн руб.

Для проведения сравнительного анализа воспользуемся методом интервальной оценки позиции субъекта Приволжского федерального округа (далее ПФО) по каждому показателю. Затем определяем максимальное и минимальное значение.

Основным показателем активности на рынке жилищного строительства является ввод жилья. Анализ макроэкономической ситуации Пензенской области с использованием сведений территориального органа Федеральной службы государственной статистики показал, что в Пензенской области в 2018 году введено в действие 876,5 тыс. кв. м жилых домов. Сравнивая данные показатели с показателями 2010 года, можно сделать вывод о том, что показатели выросли на 28,7 % (рис. 1). Это подтверждает возрастание темпов строительства объектов жилой недвижимости.

Рисунок 1. Ввод в действие жилых домов в Пензенской области, тыс. кв. м

Источник: составлено автором по данным Пензастат [19]

Основным правилом сравнительного анализа является исследование удельных показателей, поэтому вводим показатель «ввод в действие жилых домов на 1000 человек». В ПФО темпы роста в 2016 году по сравнению с 2010 годом составили 25,1 %, а в 2017 году по сравнению с 2016 годом произошел спад на 2,5 %. Максимальный объем выполненных работ зафиксирован в 2017 году в Ульяновской области – 783,5, минимальный в 2010 году в Кировской области – 282,3.

Пензенская область в 2017 году занимает 3 место по данному показателю. В 2016 году темпы роста в Пензенской области по сравнению с 2010 годом составили 31,6 %, а в 2017 году по сравнению с 2016 годом – 0,9 %. Средний показатель темпов роста составил 4 % в год. Таким образом, в Пензенской области по-прежнему наблюдается рост объемов выполненных работ по строительству жилых зданий (рис. 2).

Рисунок 2. Ввод в действие жилых домов в Приволжском федеральном

округе кв. м на 1000 человек

Источник: составлено автором по данным Росстата [24]

Анализируя жилищную обеспеченность (площадь жилых помещений на 1 человека), можно сделать вывод, что за три года данный показатель во всех регионах ПФО увеличился. В 2016 году по сравнению с 2010-м средние показатели выросли на 11,3 %, в 2017 году по сравнению с 2016 годом - на 2,1 %. В Пензенской области в 2016 году по сравнению 2010 годом жилищная обеспеченность увеличилась на 14,2 %, в 2017 году по сравнению с 2016 годом на 2,8 %. В 2017 году жилищная обеспеченность на одного человека составляет 28,9 кв. м (первое место в ПФО), что приближается к социальным стандартам ООН (не менее 30 кв. м). Однако в остальных регионах данный показатель остается низким (например, в Удмуртской республике 22,1) (рис. 3). Это означает, что строительным организациям необходимо выходить на межрегиональный рынок. Выйти на уровень Европы и США по-прежнему не удается: в США жилищная обеспеченность составляет 69,7 кв. м, в Великобритании - 44 кв. м, в Германии - 42,9 кв. м [11, 27] (Kookueva, Tsertseil, 2018; Saaty, 1980).

Рисунок 3. Жилищная обеспеченность на одного жителя, м²

Источник: составлено автором по данным Росстата [24]

Если домашнее хозяйство не может удовлетворить свою потребность в улучшении жилищных условий за счет собственных или заемных средств, то удовлетворение данных потребностей частично или полностью берет на себя государство. В Пензенской области число семей, получивших жилые помещения и улучшивших жилищные условия в 2017 году, - 874. Число семей, состоящих на учёте в качестве нуждающихся в жилых помещениях в 2017 году, - 12896, из них состоят на учёте 10 лет и более - 7059.

Рисунок 4. Число семей, улучшивших жилищные условия в Пензенской области в 2017 году

Источник: составлено автором по данным [19]

Наряду с этим возрастает и стоимость материалов, приобретаемых строительными организациями. В 2018 году цены на основные строительные материалы в сравнении с предыдущим годом выросли на 6 %, в т.ч. на цементы общестроительные выросли на 3,2 %, на кирпич силикатный и шлаковый на 0,1 %, кирпич керамический на 10,4 % [12] (Kokhanenko, 1997). В Пензенской области числится 361 месторождение полезных ископаемых. Из них 331- минерального строительного сырья [23].

Для анализа цен применяем методику интервальной оценки, используя квалиметрический методологический подход [5] (Babkina, Skotarenko, 2018). Согласно данной методике определяем размах вариации (R₁) для первого показателя – средняя цена на рынке первичной жилой недвижимости по формуле:

R_1i = X_maxi – X_mini, (1)

где X_maxi – максимальное значение показателя в i году;

X_mini – минимальное значение показателя в i году.

;

;

;

Очевиден тот факт, что размах вариации цены на первичном рынке жилья с каждым годом увеличивается, то есть происходит увеличение дифференциации между субъектами ПФО. С 2010 по 2016 год увеличение произошло на 23,4 %, с 2016 по 2017 год – на 0,03 %.

Далее определяем шаг интервала (L₁) для каждого года исследования (по пятибалльной шкале):

. (2)

;

;

Границу шкалы определяем так, чтобы вошли максимальное и минимальное значения. Распределение субъектов ПФО по уровню цен на первичном рынке жилой недвижимости в 2010, 2016–2017 гг. представлено на 5-ти бальной шкале (рис. 5, 6, 7).

Рисунок 5. Распределение субъектов ПФО по уровню цен на первичном рынке жилья рублей за 1 кв. м (2010 год)

Источник: составлено автором по данным Росстата [24]

Рисунок 6. Распределение субъектов ПФО по уровню цен на первичном рынке жилья рублей за 1 кв. м (2016 год)

Источник: составлено автором по данным Росстата [24]

Рисунок 7. Распределение субъектов ПФО по уровню цен на первичном рынке жилья рублей за 1 кв. м (2017 год)

Источник: составлено автором по данным Росстата [24]

Сравнивая позиции регионов ПФО, можно сделать вывод, что в 2010, 2016–2017 гг. Пензенская область остается в числе регионов с низким уровнем цен на первичном рынке жилой недвижимости. Средняя стоимость на первичном рынке в 2017 году составляет 39 251 рубль за 1 кв. м (103,2 % к уровню предыдущего года, 122,7 % к уровню 2010 года). Самый высокий балл цен на первичном рынке жилья за все три года зафиксирован в Нижегородской области.

Определяем размах вариации (R₂) для второго показателя – средняя цена на рынке вторичной жилой недвижимости.

;

;

.

На вторичном рынке жилой недвижимости наблюдается совершенно иная тенденция: размах вариации средней цены с 2010 по 2016 год увеличился на 40,5 %, а с 2016 по 2017 года уменьшился на 8,5 %.

Далее определяем шаг интервала (L₂) для каждого года исследования (по пятибалльной шкале):

;

;

Распределение субъектов ПФО по уровню цен на вторичном рынке жилой недвижимости в 2010, 2016–2017 гг. представлено на рисунках 8, 9, 10.

Рисунок 8. Распределение субъектов ПФО по уровню цен на вторичном рынке жилья рублей за 1 кв. м (2010 год)

Источник: составлено автором по данным Росстата [24]

Рисунок 9. Распределение субъектов ПФО по уровню цен на вторичном рынке жилья рублей за 1 кв. м (2016 год)

Источник: составлено автором по данным Росстата [24]

Рисунок 10. Распределение субъектов ПФО по уровню цен на вторичном рынке жилья рублей за 1 кв. м (2017 год)

Источник: составлено автором по данным Росстата [24]

Сравнивая позиции регионов ПФО на вторичном рынке жилья, можно сделать вывод, что в 2010, 2016–2017 гг. Пензенская область остается в числе регионов с низким уровнем средних цен. Средняя стоимость на вторичном рынке в 2017 году составляет 38 405 рубль за 1 кв. м (99,7 % к уровню предыдущего года, 116,4 % к уровню 2010 года). Самый высокий балл цен на первичном рынке жилья за все три года зафиксирован в Нижегородской области.

С использованием метода системного анализа и графического моделирования выявлено, что количество инвестиций в строительство в Пензенской области с 2013 года по 2017 год уменьшилось на 53 % (рис. 11).

Рисунок 11. Количество инвестиций в основной капитал (строительство), млн руб.

Источник: составлено автором по данным [24]

Положительным фактором на рынке жилой недвижимости Пензенской области является диверсификация его объектов. Жилье, предлагаемое девелоперами, разнообразно по классам комфортности, строительным материалам, планировке. Жилищное строительство осуществляют 43 строительные компании, среди которых выделяются наиболее крупные: МУП «Пензгорстройзаказчик», Строительный холдинг «Термодом» и Строительная группа «Рисан» [19]. При этом продолжительное время лидирующую позицию по количеству возводимого жилья занимал ОАО «Пензастрой». Уменьшается количество застройщиков, наблюдается процесс монополизации, определяющий стоимость квадратного метра.

Немаловажным фактором для потребителей жилья является состояние инфраструктуры: благоустройство придомовой территории, удаленность школ, детских садов, транспортная доступность и т.д. На рисунке 12 проведено градостроительное моделирование транспортной доступности и доступности до школ, детских садов. Зеленым цветом отображен радиус доступности до школы, оранжевы до детски садов, синим 5-минутная доступность до остановок общественного транспорта.

Рисунок 12. Градостроительная оценка территорий на примере Первомайского района г. Пенза

Источник: составлено автором по данным о расположении объектов на карте

Указанные радиусы доступности не охватывают полностью зону жилой застройки. Из чего делаем вывод, что на сегодняшний день в городе Пенза не все жилые дома обеспечены надлежащей инфраструктурой и остановками общественного транспорта.

Чтобы провести анализ доступности жилой недвижимости, необходимо изучить показатели платежеспособности населения, являющиеся индикатором спроса-предложения на рынке жилой недвижимости. По данным статистики, денежные доходы на душу населения составили 19 738 рублей. Реальные располагаемые доходы увеличились на 6,3 %. Самая высокая средняя заработная плата зафиксирована у работников финансовой и страховой деятельности – 42 287 рублей (рис. 13).

Рисунок 13. Средняя заработная плата отдельных категорий населения

Источник: составлено автором по данным [19]

Несмотря на то, что в области отсутствует безработица (число уволенных работников меньше, чем принятых), покупательская способность остается низкой из‑за инфляции. Положительным фактором является реализация государственной программы «Обеспечение доступным жильем молодых семей» и снижение ставок по ипотечному кредитованию. Снижение процентных ставок на ипотечное кредитование в Пензенской области на 0,6–2 процентных пункта привело к увеличению заявлений на 20 %. Большое влияние оказала государственная программа «Обеспечение доступным жильем молодых семей». Однако процентная ставка в России остается завышенной (7–8 %). Так, в Великобритании она составляет 6,5 % годовых, во Франции – 5 %, в Швейцарии – 2,8 % [26, 28] (Khametov, Ishamyatova, 2018; Beirne, 2006).

К отрицательным факторам следует отнести уменьшение численности населения на 2,3 % соответственно, на количество потребителей жилья. Наряду с этим серьезной проблемой остается дефицит ликвидности жилья, что приводит к уменьшению объемов реализуемой жилой недвижимости. Застройщикам приходится осваивать разные по ценности земельные участки, оказывающие влияние на различие ликвидности предлагаемых проектов жилой недвижимости и возможности получения прибыли. Девелоперу, получившему менее ценный участок земли, чтобы создать наиболее привлекательный для потребителей продукт и окупить свой бизнес, приходится тратить в большей мере временные, финансовые и прочие ресурсы.

Результаты

Для оценки и стратегического планирования развития регионального рынка жилой недвижимости с учётом внешних и внутренних факторов можно успешно использовать метод SWOT-анализа [3, 4] (Asaul, 2009; Asaul et al., 2005). Для этого все параметры подразделяются на 4 категории: strengths (положительные стороны), weaknesses (негативные стороны), opportunities (потенциальные возможности) и threats (потенциальные угрозы) [10] (Kotler, Keller, 2006). Структурированы и определены ранее сильные и слабые стороны регионального рынка недвижимости, а также пути возможного развития рынка и предполагаемые угрозы (табл. 1).

Таблица 1

Матрица SWOT -анализа рынка жилой недвижимости Пензенской области

Для выявления основных взаимовлияющих групп «возможности – сильные/слабые стороны», «угрозы – сильные/слабые стороны» была составлена матрица стратегий (табл. 2), основанная на пересечении полей. Для этого последовательно рассмотрены различные сочетания факторов внешней и внутренней среды рынка.

На основе проведенного анализа были определены мероприятия, которые необходимо разработать, используя сильные стороны возможности и преодолевая слабые стороны и угрозы для развития рынка жилой недвижимости Пензенской области.

Таблица 2

Матрица стратегий

Продолжение таблицы 2

Заключение

Из проведенного выше анализа мы видим активные темпы роста строительства объектов жилой недвижимости, однако оно по-прежнему остается недоступным для многих категорий граждан.

Приобретение земельного участка в собственность или аренду является основной проблемой на сегодняшний день, т.к. банки не идут на кредитование проектов, если отсутствует право собственности. Также это влияет на себестоимость объекта недвижимость, т.к. данные затраты составляют около 30 % стоимости проекта. Чтобы сократить сроки реализации проектов, застройщикам необходимо осваивать новые технологии строительства (например, технологии 3D печати, которые впервые использовали в Испании, энергосберегающие дома, каркасное строительство), строительные материалы (самовосстанавливающийся бетон), проведение реновации, повышать уровень организационно-строительного процесса (потери от брака и простоев составляют до 12-15 % от прибыли [6] (Baronin, Esafev, 2018)). Еще одним немаловажным фактором повышения стоимости объекта является то, что застройщики осваивают разные по ценности земельные участки. Это свидетельствует о необходимости улучшения системы предоставления застройщику площадок под строительство.

Для решения проблемы обеспеченности новостроек современной инфраструктурой, а также освоения земель, которые не пользуются инвестиционной привлекательностью, органам местного самоуправления необходимо при передаче в собственность или аренду земельного участка включать в стоимость затраты на строительство необходимой инфраструктуры.

Цена на строительные материалы также существенно влияет на стоимость объекта жилой недвижимости. Причинами завышенной цены на строительные материалы служат затраты на сырье и логистику, а также устаревшее оборудование. В этой связи на предприятиях строительной индустрии необходимо провести модернизацию оборудования, а также использовать местное сырье.

Ипотечное кредитование является важным инструментом повышения доступности жилой недвижимости. Необходимо повышать конкурентоспособность банковских услуг, привлекать инвесторов в регион, проводить программы: уменьшать процентную ставку жителям, имеющим постоянное место жительство, постоянную заработную плату, осуществляющим предпринимательскую деятельность.

Из кризисного состояния рынку жилой недвижимости будет сложно выйти без государственной поддержки, которая должна проявляться в урегулировании социально-экономической сферы жизни общества. Сюда относится не только снижение ставок по ипотечному кредитованию, но также разработка новых социальных программ поддержки населения и увеличение покупательской активности с помощью открытого реестра рынка новостроек.