Russian Journal of Housing Research

Жилищные стратегии

2410-1621 2412-9089

BIBLIO-GLOBUS Publishing House

120760

10.18334/zhs.11.2.120760

WWOSGS

Articles

Статьи

Research Article

Development of the theory and methodology for calculating price change indices in real estate valuation

Развитие теории и методологии расчета индексов изменения цен при оценке объектов недвижимости

Gareev

Гареев

Доцент кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью», кандидат экономических наук

igareev@mail.ru

Akhmetgaliev

Timur Aleksandrovich

Ахметгалиев

Тимур Александрович

Аспирант кафедры «Экспертиза и управление недвижимостью»

timur280991@list.ru

Kazan State University of Architecture and Engineering Казанский государственный архитектурно-строительный университет

30 06 2024

11 2

VOL 11, NO2 (2024)

ТОМ 11, №2 (2024)

119 134 01 03 2024

2024

Gareev I.F., Akhmetgaliev T.A.

Гареев И.Ф., Ахметгалиев Т.А.

https://1economic.ru/lib/120760

Real estate price change indices are one of the indicators in determining the market value of real estate objects of various functions. The techniques of determining real estate price indices presented in the article can be applied by professional real estate appraisers and experts in the field when analyzing data and changes in various market segments. The techniques of determining the real price indices are presented. These techniques can be used to determine the market value for various purposes and with limited sampling and information database. When applying various techniques of determining the real price indices, it is possible to use retrospective data on prices and rates of offers and transactions of real estate objects, adjusted to the required valuation date, which is a solution to the problems of searching for information in inactive and depressed real estate markets when determining the market value. The combination of several techniques increases the reliability of the results and shows the most appropriate change in prices and rental rates in various segments of real estate. These techniques can be used in a retrospective approach of correlation and regression dependence of objects of various functions when using a data set, which will allow a comprehensive approach to each analyzed market segment.

Индексы изменений цен объектов недвижимости являются одним из показателей при определении рыночной стоимости объектов недвижимости различного функционального назначения. Представленные в статье методы определения индексов цен объектов недвижимости, могут быть применены профессиональными оценщиками недвижимости и экспертами в данной области при анализе данных и изменений в различных сегментах рынка.В статье приведен анализ расчетов и применения индексов цен объектов недвижимости по различным источникам. Представлены методы определения реальных индексов цен объектов недвижимости, которые могут быть применены при определении рыночной стоимости для разных целей и при ограниченности выборки и информационной базы данных. При использовании разнообразных методов определения реальных индексов цен, возможно использовать ретроспективные данные по ценам/ставкам предложений и сделок объектов недвижимости с поправкой на необходимую дату оценки, что является решением проблем поиска информации на неактивных и депрессивных рынках объектах недвижимости при определении рыночной стоимости. Комбинации нескольких методов повышает достоверность результатов и отображает наиболее адекватное изменение цен/арендных ставок в различных сегментах недвижимости. Данные методы могут быть использованы в ретроспективном методе корреляционно-регрессионной зависимости объектов различного функционального назначения при использовании массива данных, что позволит комплексно подходить к каждому анализируемому сегменту рынка

real estate price indices real estate price indices calculation price indices real estate classification real estate indices

индексы цен недвижимости расчет индексов цен недвижимости индексы цен классификация недвижимости индексы недвижимости

1. Никифоров С. Аналитические индексы рынка недвижимости. Основные показатели и их применение // Вестник Института экономики Российской академии наук. – 2009. – № 3. – c. 346–358.

2. Стерник С.Г., Гареев И.Ф., Маю М. Концепция создания и функционирования междисциплинарного академического (научноучебного и экспертного) Центра жилищных исследований Российской Федерации // Недвижимость: экономика, управление. – 2019. – № 2. – c. 6–11.

3. Стерник Г.М., Ноздрина Н.Н., Каминский В.Н. Жилищный рынок России в 1994 году. Анализ и прогноз // Отчет Российской гильдии риелторов. 1995.

4. Волович Н.В., Стерник Г.М. Актуальные проблемы разработки и применения индексов рынка недвижимости для индивидуальной и массовой оценки // Имущественные отношения в РФ. – 2020. – № 231. – c. 22–37.

5. Стерник Г.М. Развитие системы статистических индексов в финансовом анализе инвестиций на рынке недвижимости // Финансы недвижимости. – 2009. – № 376. – c. 71–75.

6. Ahlfeldt G.M., Heblich S., Seidel T. Micro-geographic property price and rent indices // Reg. Sci. Urban Econ. – 2023. – p. 103836. – doi: 10.1016/j.regsciurbeco.2022.103836.

7. He X., Wang J. Pricing real estate index options by compactly supported radial-polynomial basis point interpolation // J. Comput. Appl. Math. Elsevier B.V. – 2018. – p. 350–361. – doi: 10.1016/j.cam.2017.11.006.

8. Cagli E.C. Explosive behavior in the real estate market of Turkey // Borsa Istanbul Rev. Elsevier Ltd. – 2019. – № 3. – p. 258–263. – doi: 10.1016/j.bir.2018.10.002.

9. Costa O., Cazassa E. How relevant are generalist real estate indices in emerging markets? // Faculdade de Economia, Administração e Contabilidade da Universidade de São Paulo – FEA/USP. – 2018. – № 2. – p. 141–151. – doi: 10.1016/j.rauspm.2017.06.006.

10.

10. Индексы цен на первичном рынке жилья по Российской Федерации и субъектам Российской Федерации. [Электронный ресурс]. URL: https://rosstat.gov.ru/storage/mediabank/tab_ind_cen_s1998.html (дата обращения: 05.03.2024).

11.

11. Индексы цен и средние цены на первичном и вторичном рынках жилья. [Электронный ресурс]. URL: https://www.gks.ru/free_doc/new_site/prices/icpvr_data.htm (дата обращения: 05.03.2024).

12.

12. Индексы цен на рынке жилья. [Электронный ресурс]. URL: https://www.fedstat.ru/indicator/30925 (дата обращения: 05.03.2024).

13.

13. СберИндекс. Оперативная экономическая статистика и открытые данные Сбера. Следите за динамикой развития экономики России в реальном времени. [Электронный ресурс]. URL: https://sberindex.ru/ru (дата обращения: 05.03.2024).

14.

14. Индексы недвижимости и динамика цен. [Электронный ресурс]. URL: https://www.restate.ru/graph/ (дата обращения: 05.03.2024).

15.

15. Информационный портал недвижимости (база объектов, статистика, анализ рынка), Статистика рынка недвижимости. [Электронный ресурс]. URL: https://statrielt.ru/statistika-rynka (дата обращения: 21.04.2024).

16.

16. Официальный сайт ГБУ Тверской области «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации». [Электронный ресурс]. URL: https://tverbti.ru (дата обращения: 21.04.2024).

17.

17. Индексы рынка недвижимости. [Электронный ресурс]. URL: https://rosreestr.gov.ru/activity/kadastrovaya-otsenka/fond-dannykh-gosudarstve (дата обращения: 05.03.2024).

18.

18. Бердникова В.Н. О применении индексов рынка недвижимости при среднесрочном планировании местных бюджетов // Имущественные отношения в Российской Федерации. – 2022. – № 246. – c. 7–15.

19.

19. Дидковский В.М., Табакова С.А. Экстраполяция изменения индексов цен // Индексы цен в строительстве. – 2011. – № 74. – c. 66.

20.

20. Автоматизированная финансовая оценочная система АФОС. Корректировка на время. [Электронный ресурс]. URL: https://cepes-invest.com/handbook/comev22/time_adjustment_2022 (дата обращения: 05.03.2024).

21.

21. Мониторинг цен объектов недвижимости, земельных участков, арендных ставок по Республике Татарстан по состоянию на 01.09.2020 г. - 2020.-С. 1–62. [Электронный ресурс]. URL: оценщики-рт.рф/результаты-мониторинга/ (дата обращения: 17.01.2024).

22.

22. Мониторинг цен объектов недвижимости, земельных участков, арендных ставок по Республике Татарстан по состоянию на 01.03.2018 г. - 2018. -С. 1–43. [Электронный ресурс]. URL: оценщики-рт.рф/результаты-мониторинга (дата обращения: 17.01.2024).

23.

23. Мониторинг цен объектов недвижимости, земельных участков, арендных ставок по Республике Татарстан по состоянию на 01.01.2017 г. - 2017. - С. 1–36. [Электронный ресурс]. URL: оценщики-рт.рф/результаты-мониторинга/ (дата обращения: 17.01.2024).

24.

24. Мониторинг цен объектов недвижимости, земельных участков, арендных ставок по Республике Татарстан по состоянию на 01.09.2018 г. - 2018. - С. 1–46. [Электронный ресурс]. URL: оценщики-рт.рф/результаты-мониторинга/ (дата обращения: 17.01.2024).

25.

25. Мониторинг цен объектов недвижимости, земельных участков, арендных ставок по Республике Татарстан по состоянию на 01.09.2019 г. - 2019. - С. 1–55. [Электронный ресурс]. URL: оценщики-рт.рф/результаты-мониторинга/ (дата обращения: 17.01.2024).

26.

26. Мониторинг цен объектов недвижимости, земельных участков, арендных ставок по Республике Татарстан по состоянию на 01.03.2021 г. -2021. -С. 1–60. [Электронный ресурс]. URL: оценщики-рт.рф/результаты-мониторинга/ (дата обращения: 17.01.2024).

27.

27. Мониторинг цен объектов недвижимости, земельных участков, арендных ставок по Республике Татарстан по состоянию на 01.09.2021 г. - 2021. -С. 1–64. [Электронный ресурс]. URL: оценщики-рт.рф/результаты-мониторинга/ (дата обращения: 17.01.2024).

28.

28. Официальный сайт ГБУ Тверской области «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации». Анализ рынка земельных участков 2020. [Электронный ресурс]. URL: http://ko.tverbti.ru/rep/Analiz_rzu_2020.pdf (дата обращения: 17.01.2024).

29.

29. Официальный сайт ГБУ Тверской области «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации». Анализ рынка земельных участков2021. [Электронный ресурс]. URL: https://tverbti.ru/wp-content/uploads/Kratkij-Analiz-rynka-ZU-2021.pdf (дата обращения: 17.01.2024).

30.

30. Росреестр/Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии. Фонд данных государственной кадастровой оценки. [Электронный ресурс]. URL: https://rosreestr.ru/wps/portal/p/cc_ib_portal_services/cc_ib_ais_fdgko/!ut/p/z1/lVBNC8Iw (дата обращения: 17.01.2024).

31.

31. Здание автосалона площадью 2 219,3 кв, Казань за 166 000 000 р.. 2017. [Электронный ресурс]. URL: https://www.tatmetr.ru/realty26177/ (дата обращения: 17.01.2024).

32.

32. Дание автосалона в Казани, 2219 м2, Ново-Савиновский, Чуйкова д. 54В, 2219 м2 м2. 2017. [Электронный ресурс]. URL: https://kzn.antiagent.ru/index.html?details=116288 (дата обращения: 17.01.2024).